得房率和公摊面积的关系 你买的房子为什么得房率那么低

之前一篇文章“买100平的房子实际只得70平米”火了，公摊又成为了大家讨论的热点。为什么得房率这么多，你了解关于公摊那些事吗？小编将为大家说一说得房率和公摊那些事。

公摊面积都包含什么？

按照以往我们的认知，大略会认为，只要不是自己住宅里的面积，都是属于公摊面积，甚至有些人会觉得，整个小区院子的每一片土地都属于公摊面积。

谈到这个问题，我们就要来说说公摊面积具体都包含什么：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，还有公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）面积的一半。

而其中独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。

与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房，也不得分摊到本幢房屋内。

举例来说，小区物业在某一栋楼里设置了物业办公室，而该物业办公室服务的是整个小区，那么该办公室的面积就不计算在该楼住户的房屋公摊面积里。

公摊面积多少合理

1、通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5－10％这个范围内都是正常的，超出10％的也有可能，不过少见。

2、在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间。

3、在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18－25％之间。

4、在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18－22％之间。

5、在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20－30％之间。

而在我们看房的过程中很少有置业顾问主动告诉你该项目的公摊面积有多大，即便你问了，他也只会告诉你大概的范围。我们买的房子到底有多大，恐怕是个“迷”了。

这就要求购房者在签订购房合同时多长一个心眼，要学会自己计算，比如让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面 积等基本数据，也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

为什么高层户数更多反而公摊更大？

说到楼层越高公摊就越大的问题，主要还是在于公共空间的设计，和总户数关系并不大。

以小于21m的多层住宅为例，建筑设计防火规范中规定可以采用敞开楼梯间，正常多层住宅只设置一部楼梯，走廊与楼梯间合用，即便是带电梯的洋房，电梯和楼梯普遍也共用楼梯间或极小的走廊，加上总户数较少，设备井所占用的面积也较小，总的公共面积非常小。

而十二层以上的住宅，按住宅设计规范规定需要设置两部电梯，楼梯间设置需要为防烟楼梯间，鉴于可以选择一栋楼两个单元，每个单元设置一部电梯来满足对应要求，这个规范其实并不是很影响公摊面积。

但当高度上升至54m时，每个单元每层的安全出口不应少于2个的规定则直接影响到了房子的得房率，两个安全出口意味着需要设置两部楼梯，无论是两个独立的楼梯还是一组剪刀形楼梯，占用面积显然都是要高于1部楼梯。

而且两个楼梯间前室如果共用还需要满足不低于6平方米的规定，如果楼梯间前室与消防电梯前室共用则需要满足不低于12平方米的规定，仅仅是电梯、电梯前室、两部楼梯、楼梯前室，就已经达到30平方米以上。加上电井、水井、暖井以及走廊、连廊，高层每层的实际公共面积会远高于多层。

虽然总户数的增加一定程度的稀释了入户大堂之类的户均公摊面积，但层高较高的楼栋，大堂普遍会更大，这一点点稀释并不能弥补上边讲到每层楼公共面积的增加。

除了楼层，还有什么影响到得房率？

除了前边这些与消防有关的硬性设计外，一些弹性的设计也对得房率起到了很大的影响。

比如说除了消防规范以外，住宅设计规范中也提到，入户门设计在单侧的走廊宽度不得低于一米二，入户门设计在两侧的走廊宽度不低于一米三，假如设计院将走廊设计为一米五宽，那么虽然提高了出行舒适度，但得房率势必会一定程度的降低，同理，如果电梯前室不与楼梯前室共用则不需要满足2.4米宽的要求，设计时为了大件家具担架可以正常通过和进入电梯，电梯依然要设计较宽的前室，这样的状况下，得房率也必然会有一定的降低。

同时，每层的面积总和也与得房率有直接的关联。

以同样的两个南北通透边户配合两个纯南中户为例，公共面积不变、两个纯南中户不变的情况下，显然两个边户的面积越大平均每户的均摊比例越小。

或者可以这样说，每部电梯（楼梯）的服务面积越大，基本上公摊面积就会越小。

所以，同样的高层情况下，低公摊有可能是设计师对前室面积位置把握不好，也很有可能是由于尽可能窄的过道电梯间导致，或者单层面积过大导致，追求公摊小无可厚非，但盲目追求低公摊也是没有必要的。