郁亮反思过去三年（处在10万亿级市场）

6月28日下午，万科举行2021年年度股东大会会上，面对当前投资者最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮给出了三组关键词：短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢和温和的过程，企业专心做好自己的事，我来为大家科普一下关于郁亮反思过去三年?以下内容希望对你有帮助!

郁亮反思过去三年

6月28日下午，万科举行2021年年度股东大会。会上，面对当前投资者最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮给出了三组关键词：短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢和温和的过程，企业专心做好自己的事。

对于当前的房地产行业，郁亮认为短期市场已触底。他分享了一组行业数据——虽然今年上半年行业经历了一段艰难时间，根据各地网签公开数据统计，主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降59%，5月同比仍然是大幅下降，但环比开始上升，进入6月之后市场进一步好转，环比明显上升。一方面是因为一些政策的出台正在带来积极影响，另一方面是因为疫情而延迟的需求释放带来的回补，当然还有季节性因素。郁亮认为，市场恢复仍然是一个缓慢温和的过程。尽管6月份环比明显上升，但仍然是同比下降，只是下降幅度相对收窄。

郁亮强调，行业已进入新的发展阶段，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

具体到万科自身，郁亮坦承，今年以来确实是从业以来压力最大的一段时期，但走访过程中前线的同事给了我很大信心，比如惠州万科的买房案例，说明无论多么困难，房子总有人买，关键看你能不能去找到客户；江门案例告诉我，只要交出好产品，客户就会愿意买单；珠海的雁南飞计划，从坐销变成行销，到北方去找客户。我相信无论环境如何变化，企业最重要是专心做好自己的事，持续努力为客户提供好产品好服务，即使市场有压力，也有可能做出业绩来。

最后，郁亮再次表达了对行业的信心。他表示，最近这一年，许多行业都不容易，房地产并非最艰难的，房地产行业也没有理由躺平。更何况房地产仍然是十万亿级的市场，同时也是千年行业，常做常有，常做常新，不管未来的道路多艰难，走下去就会有机会，这个行业仍然会为国家做出应有的贡献。

以下是万科董事会主席郁亮发言实录：

从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程，这是我表达的对市场的主要观点。

大家知道今年日子特别难过，这也是我从业以来觉得压力最大的一段时间。

今年1、2月份商品房销售尽管有下降，但目前来看还是上半年表现稍好的月份，一二线城市商品住宅销售同比下降了36%。

到了4月份情况变得更加严峻，同比下滑了59%，因为疫情等因素，环比也下降23%。

5月份尽管同比下降50%多，还是很多，但是环比开始出现了7%的上升。6月份，从目前的情况来看，我觉得环比可能会有比较明显的提升。

二手房市场从6月份开始也出现了一些起色，比如一二线城市二手房挂牌价格有的涨有的跌，但涨的城市个数已经达到50%。

从这些情况来看大概可以判断市场已经触底。

为什么6月份有明显起色呢？我觉得有几个原因：

首先主要原因是从中央政府到地方政府，为了房地产行业健康发展调整了一些政策，这个调整政策或长或短、或大或小会对行业带来积极影响。

第二个我们也可以看到因为被疫情所延误的需求在6月份得到一些回补。

第三个原因，大家知道房地产行业每年有两个高峰，一个是6月份，一个是12月份，12月份是结算高峰，6月份对上半年销售业绩很重要，通常习惯上也会加大力度，当然也包括季节因素。

最后还有一个因素是5月份的基数环比来看比较低。这几个原因使得6月份从环比来看有比较明显的提升。

短期市场已经触底，但我没有用反弹的说法，而是说恢复，恢复仍然需要时间。

前面提到的上升因素里面，除了政策是一个中期的因素，其他很多因素是短期作用，比如疫情所延迟需求的回补。

6月份有起色体现在环比上，同比来看降幅虽然在收窄，但预计还是会有不小的跌幅，从底部慢慢往上走需要时间。

还有一个很大的不同，目前的人口状况、人口结构、收入水平，以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化，行业要进入新的发展阶段。

所以我们不能够再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。

既然行业的日子很难过，万科怎么办？我开始就说这是我从业以来压力最大的一段时间，331的业绩发布会，那个时候市场压力是非常大的，现在至少比那时好一点点。

过去一段时间我专门到受影响最大的市场去看了看，比如惠州、江门。

看了之后，我还有点信心，信心在哪里？惠州的房子大概是1万块钱上下的水平，跟深圳比差距很大，所以惠州很多客户来自深圳的外溢需求，深圳市场调整后，惠州卖房也变得很难。

怎么办？我发现我们的售楼员都跑到深圳城中村去卖房子了。

他们发现有一个独特的客群，有些客户，两口子在深圳打拼，住在城中村，在孩子要读小学的那一刻面临非常大的选择，是把孩子送回老家交给爷爷奶奶带，还是放在身边能够家庭不分离。

他们的积蓄大概有30万人民币，在惠州大概支付一个首付。惠州是非常重视教育的一个地方，教育设施配套都不错。

我们熟门熟路，知道哪些客户有孩子要读书了，我们重点去跟踪。所以这个市场还是在的。看了惠州之后，我觉得惠州至少能活下去，房子还能卖。

接着我又去了江门。一年多之前，我去江门的时候是不满意的，我们做的第一个项目，我觉得做得一般。

我们面对的是当地最好的客户群，如果只是以及格的水准在江门市场很难立足的。但这次我去看了之后我是很满意的，在交付之前我们的工程师在工地上住了3个多月，从效果来看客户非常满意，交付成功之后带来了很多销售。

所以只要我们造出好的产品，客户是会买单的，在销售方式上我们也要从坐销到行销，跑出去把客户找到。

广东这边温暖的气候和阳光对于不少北方客户是非常有诱惑力的。

我们珠海公司有一个“雁南飞计划”，专门去为那些喜欢阳光和海边生活的客户提供需求，到我们的售楼处像到了海南岛一样，有椰林、沙滩，这在珠海是不常见的，要精心打造才能有的。

万科“雁南飞计划”为什么能成功呢？我们在主要城市有布点，兄弟联手，在北方售楼处多安排我们南方的楼盘广告，所以取得了不错的效果。

当然说到好产品也不得不说服务，我们的物业管理非常优秀，尤其是在疫情期间表现特别出色，在管理形势趋紧的时候，我们可以从疫情比较缓和的地方抽调员工去支援，保证我们给客户提供好的服务。

同时我们还有商业、物流、冷链，小区客户的生活需要基本上能够得到满足。

前线的观察给了我非常大的信心。只要一个企业能够做好自己最主要的客户，做出好产品和好服务来，我们还是可以熬过去的。

行业很艰难，但如果放在社会中去，我们行业一定不是最艰难的一个，所以没有任何理由躺平。

我们行业有两大优点，第一大优点是10万亿级的市场，虽然行业进入新的发展阶段之后，规模可能有所回落，但是仍然是一个10万亿级别的市场。

第二个是我们行业有千年的历史，常做常新、常做常有。面向未来，这10万亿的市场里面，我们一定可以找到能够做的事情，靠出色的产品和服务还是能够找到新的市场机会。

所以总的来说，不管未来的路有多长，未来的道路有多么艰难，只有走下去才会有出头之日。

我相信我们的行业经过这次洗礼，一定能够为我们国家经济的健康发展作出应有的贡献。

●地产二代王晓松丨张量丨王思聪丨郑志刚丨许华芳丨曾俊凯丨陈文博丨刘根森陈家荣丨葛一暘丨朱桔榕丨张康黎丨赵伟豪丨郑嘉汶丨欧氏三兄弟丨罗宝瑜丨吴宗权丨陈昱含丨施俊嵘丨黄健慧丨许世坛丨孙喆一丨陈氏兄妹|黄伦●对话物业人龙淑斌|李金书|宋传武|陈建军|张毅|王鸿杰|曾师|楼俊|曹阳|凌宁|陈留航|程纯洁|李启明丨蒲恺丨吴明理丨梁斌●与店东对话贺宾|李元俊|范家乐|杨海波|李海波|方义|崔军|戴用|项建华|王浩|胡建存|王浩|林倚行|张波|周以明|张宪英|谭彦飞|朱兴华|王冬熊继承|蔡桂林|朱剑伟|唐军|姚建华|郝亚伟|徐一|罗挺丨隋彩宁

本文源自见地

,