北京买房哪个区有升值（这几个地段投资自住都是最佳位置）

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐您好！昨天跟您咨询，您建议看罗马花园和千鹤家园，那么什么价位算比较合适呢？另外，关于溢价的问题，我觉得如果某个区域溢价是因为楼盘品质好，环境好，而不是学区这样的因素，是不是也可以投？未来应该也会比较确定能够上涨，只是性价比也许没有不溢价的高。不知道我的理解是不是对。

回答：主要淘6以内的 品质盘也可以投资，不过你需要了解它的特性，才能知道买卖时机 一个楼盘的品质和环境随着时间推移会急剧下降，比如你够买品质溢价20%的标的，5-10年后，与当年周边非品质盘的价位可能非常接近，意味着你的投资已经为此付出了20%的成本。 在房价上涨中品质盘多为先驱领涨，其它盘随后跟涨，所以品质盘最佳卖出时机在每一轮上涨结束后，在品质并未贬值时套现离场

提问：房姐好，之前的问题一直没有回答，再次请教一下：700-1000，纯投资，请问望京宝星国际和宝星华庭有什么区别？如何选？什么价格可以入手呢，谢谢！

回答：宝星园一期属于老小区，2001年的； 宝星国际二期06年差不多次新水准； 宝星华庭三期，2010年后的品质次新。 虽然在同一个位置，但是品质的差异也明显，7以内可以入

提问：你好，我看了都会华庭的房子，比周围的东恒时代，爱这城都要便宜很多。请问这个小区值得购买吗？

回答：都会华庭，城市广场二期，是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手，东恒2期和爱这城，由于存在区域内稀缺次新的对比因素，叠加了一层溢价，不建议入手。 这里可以引申到另一个知识点： 为什么朝阳路的很多小区价格明显低？ 90年代末，北京只有几条地铁，这个时候的三环外地区，大家没有太多的地段价值差异。 而朝阳路是最早开发的地段之一，慈云寺远洋天地，十里堡的云柏鞋业、城市广场，高碑店财满街，朝阳路是最早铺设了连接京通地区的平整大路和公交快速路的稀缺交通地段，加上靠近一号线，所以朝阳路有了第二批最早的外销公寓，以及最早的一批商品房（甘露园板块）。 然而在2008年以后，北京奥运会的契机迎来了地铁的飞速蔓延，十号线六号线的铺设，连同南北的四号线五号线，产业区的十三号线，迅速盘活了沿线地区。 这个时候，当年的朝阳路反而成为“少数”没有地铁的区域，加上建成时间早，房子已开始老化，90年代大量的早期公房又填充了剩余的空间，没有新楼盘带动，对比之下，地段的价值形势急转直下。 当年的好地段，高价格； 10年后的弱地段，价格上不去。

提问：【新人首问】房姐好，请您指点。 目的：想婚前使用SFSD资格在北京买房，子弹160-180，自住 保值投资。 1.究竟要不要在北京买 男友在西安买了房子，计划六七年后回西安，觉得在北京是过客没必要买房，若投资还不如理财，我也担心经济不景气，若自己失业了，因为房子陷入经济困难，影响感情。 2.该买啥房 上班地点，三元桥望京东，北七家未来金茂悦沙河赢海中海寰宇，哪个更合适？新房有溢价，心动那个通勤方便，价格也能够着，很担心卖没了，尤其金茂悦清退那套5层77小两居，我该立刻下手还是看二手房下半年再入手？二手房，推荐哪儿呢？ 以上，请房姐指点，谢谢。

回答：长期看你的理财收益应该跑不赢北京房价的涨幅，担心失业影响就降低杠杆，尽可能房租能抵大部分月供（这涉及倒你的选筹） 以你的情况新房不建议看的，既然是投资为主，为何还要选择溢价标的，大概率也会跑输大盘。 建议看二手公房 高租金的标的，团结湖、劲松、北工大 紧凑两居 才是正确的选筹

提问：最近北京房价总体上平稳运行，局部地区有下降趋势，近两个月略有回升，请问房姐，疫情过后房价会有加速上升的趋势吗，现在的市场行情需要在观望一下吗

回答：有人买的区域年前就有一定上涨。 三无楼盘，在全面上涨期也会有下跌。 现在的热度明显，如果没有几千的底仓抵御上涨风险，不建议去赌博抄底。

提问：房姐你好，新手入球，请教您：现有双井楼盘两套无贷，家人已现款认购天津京津新城独栋一套（800w ）、可在三月前毁约；手头无大额现款，请问现在情况下该如何操作以最优化现有配置？感谢感谢！

回答：不清楚买天津的目的，如果是投资不建议买那里 先让资金动起来，建议抵押掉两套双井楼盘，北京再入一套投资盘

提问：房姐您好，新人首问，我是16年上车北土城附近小二居，如果卖掉，还完贷款，子弹350到400；想请教您：1.考虑置换700w左右的房，看您的精华帖有说可以垫资全款再抵押，请问具体可以怎么操作，周期有多长，费用贷款利率大概多少？2.在金融街上班，考虑80-100平左右，00后，自住。有看东三、四环附近，请问您有什么推荐么？3.首开幸福广场怎么样？谢谢！

回答：全款抵押精华帖有详细介绍过，利率周期看个人资质，5-8都会有 推荐看百子湾 例如 沿海赛洛城 苹果社区、 后现代城 首开偏贵 7 不如看CBD

提问：新人首问： 房姐你好！我在望京工作，目前单身，想买个小房子自住兼以后出租。北京户，目前名下北京无房，外地一套(已还清贷款)。有过两次买房贷款记录不算首套了。 想买顺义公寓，总价100万全款以公司名义买，是否合适？还是等社保满五年（中间断过）以个人名义买？ 考虑过买住宅，但首付不足（目前只有80万，还是等几年再攒攒钱？未来房价趋势也没把握）。

回答：投资的话 公寓不买，也不要以公司名义买 税费满5年或有工作居住证也能买 将外地房产抵押用来填补首付缺口，首付资金100 在北京就能选筹

提问：房姐好，我有个两个疑问，第一，有sfsd资格，是全款买房还是贷款买房好？第二，看到您在很多文章中说到，二套房用抵押贷，这样的话，月供的压力很高，您又提出要留出24个月的月供，这种方式是不是只适合买房出租或者2年卖掉房屋的情况？否则自住持续5到10年，累积的月供和房价上涨的获利基本持平，甚至还有可能不足，是这样吗？

回答：sfsd肯定是要用的，利率低年限长 二套首付过高，对于大部分普通买房者是一道门槛，抵押是一个变通的方法，相比较高的月供（自己能承受多少肯定是要衡量的，不是无脑上杠杆），提早上车更重要，而不是以后买不起 留月供是为现金流不稳定的人提供的兜底资金，不是就靠这资金维持月供，风险永远是第一位考虑。 当下房产投资选筹是最重要的，不是买完就一定会涨，就算你全款入手一套远郊ceo盘 如果连续5年跑输大盘，你的亏损依然不少，能否获利和如何贷款无关

提问：房姐听取之前建议，目前主要看十里堡附近房子 朝阳家园、城市广场和海华堂有几个房子在预算内，想请教这几个小区之间选择，有没有排序？

回答：朝阳嘉园与京棉新城在同一小区，但确是商品房，由两栋塔楼组成，单独的物业管理，楼道整洁不少，没有杂物，小广告也少很多，大概是由于户型面积较大且在小区南侧，距离朝阳路近有车声，距6号线略远，均价不到5万，以100平左右二居和140平左右三居为主，户型方正，厨房设计很奇葩，窗子都开在屋内，阳台都很大，是寻找大面积低单价房源的社区。 城市广场是最早一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所有略微尴尬，但爱这城和东恒时代的高价占位，说明区位本身还是撑得起加个，等到物业本身的歧视被清洗干净，会有一个价格的补涨反弹。 海华堂2008年的小区，小区由两栋33层高塔组成，3梯10户，楼体设计东北、西北两个方向的房屋都有倾斜角度，可能是考虑到大家采光做到雨露均沾，但现在看起来很怪异，整体以紧凑户型居多，户型结构中等，很多房屋又斜角，物业管理一般，均价5.88万元，距十里堡地铁站不到500米，两居三居均价差别不大，两居以单一东、西朝向为主，三居东南、西南朝向，可关注500万左右90平两居，130平5.5万以下单价适合全款再抵押方式购买。 这3个盘都还不错，具体看单个选筹价格区间再来定夺

提问：房姐您好： 着急接外地父母进京养老（户口已投靠），对石景山依翠园有意向，房况如下： 东北朝向、塔楼、98年、一居改两居、公房，按房本面积均价4.8左右，大阳台视野超好就是缺光照，子弹200准备接力贷140落父母名下； 婚前公积金贷80购入石景山老破小一居，婚后提前还款，目前贷款剩一点，不着急慢慢还…… 老破小旁边要修地铁，初步计划五年后老破小换学区房（如果到时有娃的话）…… 父母担心2020年房价下跌或加房产税，倾向于再等等。 请房姐给把把关(•̀⌄•́)

回答：鲁谷这一片，我称为养老院片区。 密度不高，街道干净，到处都是公园，社区米面粮油配套发达，但是你要现代商业是没有的，最近的万达要走一段，大牌餐饮基本在万达。 总而言之，让你有一种远离现代都市，颐养天年的感觉。 但这也是石景山的问题，由于种种因素导致发展缓慢，现代商业才是财富的象征，石景山的增值长期跑输。 依翠园房子落差比较大，从90年代到2002年都有，楼梯电梯都有，互相之间有一定价差，房子一般，配套合适。 4.2万-4.8万单价如果契合你自住，资产也充足，可以考虑，但不建议作为投资升值。 北京房价已经跌到位了，不过倾向再淘一淘更低价的笋盘。 北京和重庆一直是房产税的试点城市，并不影响房价涨幅，另外房产税有洞可破，不用担心。

提问：房姐真诚向您请教： 自住小营09年120平两室板楼，还有dk130万左右。前夫jlh还有个房票有贷款记录。新房看了喜欢观承望溪的环境及132平大平层700左右。也看好万象悦府的地理位置，目前手里子弹只有一百来个，另有老家张家港一套和泉州度假房一套出手1 我应该卖北京房换房还是用dyd付首付更好 2 700w买观承望溪132 四居大平层 （三年后一家可自住压力大点）和500w买万橡悦府89平 （买了用来出租，以后留给孩子压力小点）或买天或回的复式或东边的小两居用来保值投资，哪个更好 ？ 3 东边小两居 tty复式三万内和hlg的复式三万左右顺序如何排比？复式和三四层的平层三居更优先哪一个？

回答：建议抵押出来，新盘性价比上 万橡悦府>观承望溪 投资角度建议淘二手，tty>东边两居>回龙观 复式还是平层需要价格做对比，还要看个人喜好

提问：你好房姐，看你的回答和我工作地点在国贸，想再东三环找个老公房上车盘，子弹150stsd，选的是双花园西里和农光里的顶层小两居，请问您还有好的推荐吗？

回答：双花园内部的落差很大，要具体到哪一栋 哪一套房，看具体的价格才能做精准判断。 农光里大部分楼龄较老，会影响贷款年限。 以选择90后老公房为主。单价5万左右可入。

提问：房姐，请问你对上海嘉定安亭镇的嘉庭菁苑怎么看？还有升值空间吗？感觉离江苏特别近，产业和人口发展不太快，而且离上海市区很远，通勤时间太长。如果把嘉庭的房子置换出去换市区的话，自住兼顾投资，上海主城区哪个区域或者楼盘更好？

回答：安亭属于郊区，交通不便，板块升值靠传统汽车产业拉动经济，但是现在汽车产业经济表现不好，持续走低，未来板块升值慢。自住根据自己的生活圈来选筹。投资更推荐九亭，九亭泗泾是西南重镇，受虹桥商务区、西虹桥商务区辐射，长线也是看好的。目前价格不是很高，主要受9号线人太多的影响，以及去到传统市中心（黄卢静，不包括徐家汇）还是偏远了一点（和唐镇相比）。所以均价也是比较合理的。

提问：房姐，您好，海淀世纪城学区房现在购买是合适吗？推荐下哪的学区房合适？

回答：如果投资并不建议买，现在像朝阳看 如果刚需着急，就买小户型作为学票即可 不着急就买非学区房，学区政策长期看会变动且溢价高，投资回避

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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