从城市运营的角度看城投公司 当越来越多城投公司成为开发商

地方城投公司正在大举拿地，全然不顾楼市低迷的现状。评级机构标普（S&P Global Ratings）表示，2022年上半年净债务同比增长较为明显的城市有无锡、南京、武汉等，其中无锡五大地方融资平台净债务总额增长了7.4亿元，是去年同期的两倍多。

债务追加的背后，与城投公司托底土地市场不无关系。中指研究院数据显示，2022年1到9月间，中国房地产企业权益拿地金额与面积Top100中，地方融资平台土地购买量同比大幅上升。标普表示，2022年1到9月间的土地总支出相比去年同期下降了51%。

拿地金额方面，2022年1到9月间武汉城建集团、厦门轨道交通和无锡太湖新城分别位列拿地金额排行榜的15位、20位和23位，拿地金额分别为153亿元、125亿元和113亿元。拿地面积方面，永州城市发展集团、陕建地产和菏泽定陶区财金投资集团分别位列排行榜14、15和18位。

以无锡为例，2022年1到9月间，地方融资平台拿下了其出让48个地块中的65%，按土地总价计算，其所拿地总额占全市土地出让总额的67.5%。一家城投公司甚至拿出相当于其总资产39%的资金用于购置土地。

一个较为明显的例子是，2022年8月末无锡进行第三轮土地拍卖，共出让11宗地块，均以底价成交，总建筑面积达到97万平方米，总成交金额120亿元，但拿地企业除朗诗集团外，皆为无锡当地城投公司，包括太湖新城、山水慧谷、锡山文商旅、锡西城投等，合计拿地金额达到106.47亿元。

标普方面表示，这类通过城投企业债务融资购买土地的行为中，部分交易可能会涉及后续退地、退款。部分地方融资平台通常缺乏市场化的房地产开发能力，其经验主要在土地一级开发和保障房方面。

中指研究院数据显示，2021年集中供地的项目央国企整体入市率超四成，民企入市率超三成，混合所有制企业因拿地总量不高，入市率在六成以上，而地方国资平台拿地多为市场托底，整体入市率仅9%。入市率即预售证上的建筑面积占土地本身建筑面积的百分比。

不过标普同时表示，城投公司可能期望通过收购土地的方式押注未来的市场升值。但即便在土地价格上涨的预期下，也很难证明城投公司增加的债务负担和融资成本是合理的。

城投公司举债拿地的风险已经受到官方关注。2022年10月，财政部出台一则通知明确表示，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

中指研究院土地事业部负责人张凯表示，如果地方国资在土地市场继续大举拿地，房地产市场虽然在土地端账面好看，但在实际项目入市方面却少的可怜。并且地方平台拿地大多是一种“左手倒右手”的消化方式，部分项目虽然可以通过联合民营开发进行入市，但去化不理想依然会增加地方国资平台的财务风险。在民营企业“三道红线”去债务的同时，地方平台的债务情况也需要健康发展。

作者|詹方歌