项目造价分析与管理（项目微观管理之造价篇）

欢迎来到“当造价爱上施工”，我是醉醉的泥螺。最近更新比较慢，原创文章比较难产，工作又比较忙，希望大家理解。

今天我们来探讨一下合同管理。

对于一个项目影响最大因素是什么呢？我想答案很明确，就是合同。一般来讲，项目运营的结果在合同签订的一瞬间就定格了90%。所以公司领导都是非常重视合同管理的。如果领导询问合同中某一方面的规定，别人都需要回去查询，而您可以对答如流，那么您在领导心里肯定高同辈一等。因为重视合同的人，必定是一个对工作负责的人。对合同倒背如流的人，一定是一个努力又严谨的人。合同管理的效果对于成本和造价都有重要影响，因此泥螺君把合同管理划分到中级技能的范畴里。

那么您拿到一份合同如何才能准确解读呢？对于合同中需要重点关注的问题您了解吗？

网上关于合同管理的文章很多，但大部分不说人话。有讲合同法法理的，有讲合同管理程序和原理的，文章主题多半比较宏大。比如对于合同管理的目的，专家是这么说的：

1.发展完善建筑市场；

2.推进建筑领域改革；

3.维护社会的诚信体制；

4.避免经济违法犯罪；

5.@#￥%~&

看完想不想打人？这已经是简化版的了。

不是说专家说的不对，只是这些理论太高（fei）深(hua)，我等屁民看完内心没有一丝波澜。泥螺君可没那么大的格局，在泥螺君这里，做好合同管理的目的很现实，就是为了：

决策胸有成竹，策划聚米为谷。

管理有条不紊，索赔滴水不漏。

这就够了。

实干兴邦，空谈误国。因此按照惯例，泥螺君打算自己写点东西填补行业空白，没想到一下子写了个万字长文，请您耐心品鉴。

本文脉络，加黑字体为重点内容

一、合同管理的分类

作为总承包施工单位，合同主要有两类。一个是甲乙双方的总承包合同，泥螺君一般叫它：大合同，也是本文的重点内容。另一个是乙丙双方的分包合同，泥螺君一般叫它：小合同。

大合同相对来讲更正规，是通过正式的招投标和洽商谈判得到的，也是纠纷处理甚至对簿公堂的重要依据。大合同里只有冷冰冰的法律条款、合同范文和谈判约定，没有人情冷暖和怜悯体恤。将来与你对线的也是专业的项目管理人员、专业的造价预算人员甚至是冷酷专业的律师。因此大合同不用则已，一旦起用就是拳拳到肉，刀刀见血。合同是谈判妥协的结果，却不再有继续妥协的余地。

小合同也很重要，不过执行起来一般没有大合同那么严格。一方面，相对分包单位，总包单位处于强势地位，形式更主动，另一方面，总包单位与分包单位或班组多半有长期的合作关系，剩下的也是合作伙伴或朋友介绍的，共同利益远远大于分歧，一般不会有鱼死网破的矛盾。因此实际执行的时候颇多人情和体谅。比如，如果甲方拖欠进度款，乙方一般会采取对等的反制措施，迫使甲方尽快支付进度款。而当甲方拖欠乙方工程款导致丙方也拿不到进度款时，丙方一般都会体谅乙方的困难，并愿意配合乙方采取措施尽快拿到进度款。所以小合同是妥协后还可以继续妥协的存在，执行起来是个学问。

二、合同管理的主要内容

1、大合同需要关注的主要内容

合同范文很长，也很详细，自己下载一个看看就行了。有关合同范文解读的文章很多，大家自己读读吧，泥螺君喜欢干货，就不掺和这些没营养的东西了。应当说合同范文里的合同条款是相对公平的。不过甲方都会不辞辛苦的对这些条文进行创造性的调整，让它变得不那么公平。

一般来讲，对项目运营有重大影响、需要重点关注的合同内容主要包括以下9个方面：

1、工程范围。2、建设工期（含中间交工等重要节点的工期要求）。3、质量标准及评奖要求。4、竣工结算及技术资料的交付时间和要求。5、双方的责任与义务、风险划分与违约责任 6、材料和设备的供应要求和责任。7、进度款、竣工结算款、保修金的支付。8、价款调整的程序与规定 。9、合同的解释顺序。

2、大合同管理应当注意的问题

①工程范围

工程范围有两层含义。

第一层是从项目总体上来讲，在多标段工程中，该合同对应哪一个标段。不同标段往往由不同施工单位承建，有不同的价格和合同条款，这个好理解。

第二层是在具体工程上来讲，该合同对应的工作范围，也就是具体要做哪些工作，这个很重要。有些老项目经理或老施工员从来不看合同，拿过图纸就照着干，也不管是不是你的工作范围。举个栗子。

早晨技术员送来一个镀锌钢板伸缩缝的材料计划被我按下了。在本工程中，伸缩缝盖板做法在图纸上未提及，事务所也顺理成章的漏了项。而合同里关于工程范围的描述是：图纸、清单内一切工作。因此伸缩缝是不在合同约定的工程范围里的。这时就不能盲目施工，必须先和甲方协商和签证。既要解决干不干的问题，也要解决怎么干的问题。果不其然，甲方爸爸愿意签证，而且作为一个有追求的业主，甲方爸爸不要俗气的镀锌钢板，要求用奢华的304不锈钢板做伸缩缝。

下面咱们将简单问题复杂化，在工程范围这个问题上，具体到一个具体的工作，可能会遇到以下问题：

下面我们再复杂问题简单化。

在工程范围这个问题上，任何一项工作，只要合同、图纸、清单有一个不明确，对该工作施工的合法性就存疑，就需要根据实际情况协商确定。当然也可以结合以前的文章纳入经营策略。比如某项工作报价时明显低于成本价格，而合同和图纸中没有，正好可以利用这个机会调价或者甩锅，当然能不能成功看各位项目经理的段位了。

最后不要忘了，所有我们没有实际施工的项目一定要书面明确。以前泥螺君就碰到一个事情。当时甲方把一部分栏杆工程从我们这里拿了出去，在我方坚持下，甲方给了书面文件并同意在保修书中明确保修范围。大概竣工一两年之后，有个住户从20多层连人带栏杆一起掉下来了。甲方要追究我们的责任，幸好当时留有书面文件证据，否则合同、图纸、清单都说明是在我们的工程范围里，跳进黄河也洗不清了。

②建设工期（含中间交工等重要节点的工期要求）

工期的重要性不言而喻。

工期要求是项目经营的重要指标，是项目策划的主要依据之一。对施工工艺的选择和项目成本的变化有重要影响。

在工期与成本的问题上，一直让很多人矛盾。首先大家都知道抢工期、尤其冬季抢工期的项目不挣钱。然后大家也公认，因各种原因工期过长的工程（不考虑违约罚款的情况下）也不挣钱。工期是长了也不成、短了也不成，真是让人挠头啊。

要搞清这个问题就要明白工期是如何影响成本的。

工期对成本有两方面影响。一方面是影响，按时间计量的，相关费用的增减，另一方面是影响对施工工艺、施工方案的选择。

第一方面好理解，工程项目成本中有一部分与工期或持续时间有直接关系的费用，包括：管理费、器材租赁费、设备租赁费等等，这一块在“成本管理”板块中我们会详细分析和计算。这部分费用时间越长成本越高。

第二方面是影响施工工艺、施工方案的选择。这一块不好论述，还是个举栗子吧。

比如在一个工程接近尾声时，甲方想把场区内的配套工程发包给我们施工。大致的工作包括：地下管线（含各种井）施工、地面道路及路牙石、场区围墙等。甲方给的工期是45天。泥螺君分析，这个配套工程看似工程量不大，但场地狭小、地下水位高，施工有一定难度。管线与道路在平面上重合，围墙离管线基坑很近，只有管线施工完毕并完成回填，才能展开路面和围墙的施工，因此管线施工成为该工程的关键工序。但是客观条件使得工期对管线施工的方案选择有重大影响。

首先场地狭小。如果工期足够长，我可以一条管线一条管线的施工，土方可以在场内未施工区域存放，施工后可以原土回填，成本较低。如果工期较短，为了加快工期要把场地内管线土方一次性开挖完成并清运出场，在管线施工后运土回填，成本较高。成本对比如下：

其次地下水位较高。如果工期足够长，我可以一条管线一条管线的施工，只需要2-3个水泵就能满足降水要求。如果工期较短，需要大范围开挖，就需要30-40台水泵将整个场区的水位降下去。降水成本相差10-15倍。

这是因工期长短影响施工方案，进而影响施工成本的例子。这部分费用，一般工期越短成本越高。

③质量标准及评奖要求

质量标准影响成本这个好理解，质量标准越高成本越高，理论方面这里不展开了。

在上一个栗子中，泥螺君建议甲方适当延长工期，否则成本太高。甲方不同意，说项目着急。于是泥螺君按45天的工期确定了施工方案和报价。结果甲方嫌泥螺君报价太高，要求泥螺君降低20%的报价。泥螺君本身就是成本价报价，别说利润，连管理费都没有考虑，于是拒绝了。最后工程分包给了甲方领导家亲戚----一个天天骑电瓶车来工地的中年大叔，他以低于泥螺君报价20%的价格承揽下来。这下工期自然没人追究了，就连质量......

果然他就是按泥螺君说的长工期的施工方案施工的，一条一条管道开挖，在场内存土，回填了再干第二条。虽然你抢了我的工程，但既然是领导家亲戚，也不是外人，我还是得提醒一声吧。我说，叔，这地下水位可高了，往下两米就见水，你的井最深的有三米多，得提前降水呀。大叔瞅了我一眼，翻着白眼就走了。

后来果然挖出水了，我本来以为这样大叔就干不下去了，结果人家用挖掘机把水往外挖了挖，工人直接把砖扔进基坑，用砖和着稀泥就把井座起好了，连水泥都省了。关键基坑底部挖小了还是三角形的，井底座就按照基坑的形状砌成三角形的，后面砌着砌着井身就圆了，还有这种操作，工人阶级力量大呀，职业道德限制了我的想象。

知道确实有地下水之后，大叔就吸取经验了，直接把三米深的管线改到两米左右，管道坡度小一点就完了......其实最后还有没有坡度我估计大叔也不知道，因为不论土方开挖还是管道施工，我就没见过他们用水准仪测过标高。后续施工的工程，包括围墙、路面、路牙石等等的工艺做法和材质都与图纸严重不符。这下监理不干了，你质量差点就差点，我装作没看见，但明摆着不按图纸施工是拿监理当空气吗？因此监理要求返工重做，表示坚决不验收，坚决不拨付进度款。本来以为大叔这次一定完蛋了，结果甲方按照现场施工的情况修改了设计图纸，这波操作太秀了，一道金光晃瞎了我的钛合金狗眼。

以前

现在

就这样大叔折腾了接近4个月终于把活干完了。甲方开会时各种表扬，项目管理公司也跟着拍甲方领导马屁。只有我和监理单位默默不语。大叔退场后开着新宝马回来一次，主要目的是炫耀他新买的250㎡的房子。不到一个月围墙就裂开一个大口子，一直到我们竣工退场都没人修。

④竣工结算及技术资料的交付时间和要求

这一条很重要，但是没什么可讲的，略吧。不过耽误事领导骂人很难听的。

⑤双方的责任与义务、风险划分与违约责任

这部分内容在合同中是好几部分内容，但关注点大同小异。就是要分清哪些工作是甲方的，哪些工作是乙方的，哪些风险是甲方的，哪些风险是乙方的。

需要特别注意那些与成本和造价相关的工作和风险。比如三通一平是谁的工作？甲方电源、水源的位置，地下障碍物处理的费用由谁承担，材料涨价风险调整的范围和条件等等。

⑥材料和设备的供应要求和责任。

同④，这一条也很重要，但是也没什么可讲的，少说两句不详细展开了。

主要是分清哪些材料或设备是甲供的，哪些是自采购的，哪些是丙供的（班组或分包单位自带）。以及这些材料和设备在品牌、规格、颜色等等方面的要求。对于没有明确要求却明显影响甲方使用功能的，应当征求甲方意见，并有甲方书面确认文件。泥螺君遇到过好几次外墙颜色反复变化的甲方。甲方主管工程的领导定了颜色，施工快结束时甲方大领导来视察，随口就把颜色改了。如果不是功课做得好，可能几十万就打水漂了。

⑦进度款、竣工结算款、保修金的支付。

这一条也很重要，合同核心条款，但是也没什么可讲的，略吧。不过耽误事领导骂人会更难听的。

⑧价款调整的程序与规定

⑦⑧这两块是合同的核心条款，是要背下来、烂熟于心的。主要关以下几个方面：

a价款调整事件的分类

一般包括甲方责任导致的价款调整和风险事件导致的价款调整。

甲方责任导致的调整包括设计变更、签证、清单漏项、因非承包商原因导致的现场施工条件显著变化等等。风险事件导致的价款调整包括材料涨/跌价，税率变化，人工费变化、不可抗力等等。价款调整的条件和调整的幅度一定要在合同中明确约定。

b价款调整的程序

在合同里往往有一些程序化的描述，比如什么价款调整意向书、价款调整事件的中期报告、最终报告等等，大部分人都只是看看而已，很少有人真的严格按程序办事，甲方也很少追究。但是随着甲方在造价管理上越来越正（jiao）规（qing）,施工单位不想吃亏的话，也必须得严肃对待“程序”规定。

这个“程序”要根据具体情况具体分析，不过按照以下程序办理，一般不会有问题。

<1>在价款调整事件（有人叫索赔事件，按最新的理论，已经不准确了）发生时，应当第一时间写一个联络单，把事件的前因后果、后面将要开展的工作、相关费用由谁承担、怎么支付、何时支付写清楚，报甲方签章。

<2>事件处理之后再写一张联络单，把事件处理的详细过程和最后处理的结果、发生的工作量描写清楚，报甲方签章。

<3>最后按照这两张联络单编写签证，按合同约定的调价原则进行价格计算，并上报甲方签章。

这是一个万能套路，具体的细节，咱们在《签证管理》那一块再仔细分析，这篇文章已经很长了，这里就不展开了。

c价款调整文件的有效性

这是一个好多人不太注意的地方，以为甲方给了书面文件就能算回费用，其实不是。

这里的有效性也是从两个方面来分析。

首先是价款调整文件格式的有效性。

一般合同里会明确约定价款调整的文件类型，比如设计变更、签证等等。超出这个范围的文件不具备价款调整的合法性。

泥螺君遇到过一个工程。我方分别中标了前期的主体工程和后续的装饰工程。

在主体工程的合同中，约定的价款调整文件包括：设计变更、图纸会审、签证。因此在图纸有问题或甲方有想法修改设计的时候有两个选择，要么是设计变更，要么是图纸会审。由于设计院出具设计变更手续复杂、效率低下，因此主要都是走图纸会审。而图纸会审是由施工单位发起的，因此泥螺君利用“职务之便”，写了很多对我方有利的图纸会审。

在后续装饰工程的合同中，约定的价款调整文件变成了：设计变更、签证，并且后面有个备注，图纸会审属于对图纸不明确问题的澄清，不调整造价。因此当图纸再出现问题或甲方想要修改设计时，只要和造价有关，泥螺君拒绝发起图纸会审，必须有设计变更，否则泥螺君就按原图纸施工，谁怕谁呀。

泥螺君遇到最正（bian）规(tai)的合同，里面把各种调价文件的格式都编制好放在合同附件里，就算名称一致但格式不一致，文件也无效。

其次是价款调整文件签章的有效性。

除了文件类型和格式要符合合同约定，还要注意文件都需要那些单位签章，是否需要跟踪审计介入。如果合同约定，施工过程当中发生价款调整事件，价款调整文件需要过程审计单位审计的，而审计单位没有及时进场，后续工程款追讨会很被动。

另外需要注意，对价款调整文件的审核或签发，合同中一般会明确的约定由哪几个人负责处理，比如签证的审核人员是：甲方项目经理、监理单位总监等等，那签证文件就必须找这几个人签章，其他人签字无效，也就是常说的“认人不认章”。如果侥幸合同里只约定了签章的单位而没有约定具体的个人，从法院判决案例来看，只要是这个单位负责相关事务的人就好用，即“认章不认人”。

⑨合同的解释顺序。

由于合同由多个部分组成，各个部分对同一问题的规定可能截然相反，因此需要规定一个条款的生效顺序。例如泥螺君手头工程的合同解释顺序如下

有一定商务经验的人都明白，合同的解释顺序很重要。这一块在后面“合同管理方法中”详细分解。

3、小合同管理的主要内容和应当注意的问题

虽然和分包单位的关系一般比较融洽，但不怕一万，就怕万一，因此小合同也要严谨严肃的编制。小合同编制的原则是：相关条件不应该超过大合同的约定。比如大合同进度款比例是70%，那么小合同的进度款比例就不应当超过70%。

小合同管理的原则是：重过程轻结果。换句话说，小合同管理的主要目的是规范分包单位和班组的施工过程，避免形成对项目运营不利的结果。因为在过程中，分包单位都是比较配合的，甚至可以说言听计从。但如果过程中放任不管，一旦形成不利结果，纠纷很难避免。比如合同里约定：工人必须佩戴安全帽，否则每次罚款200元。那么日常管理时就要严格要求工人的安保措施，而不是在完工结算时，拿出20张工人违章的照片，然后罚班组4000块钱，那样班组肯定炸了。在成本、进度等其他方面条款的执行上，原则是一样的。由于过程管理不力，给公司利益造成有害的结果，想从班组身上讨回公道是很难的，恐怕只有打官司一条路。

小合同需要重点关注的内容如下：

1、工做内容和工程范围。 2、工期要求和质量标准 3、进度款支付的时间、结算清账的条件和时间。4、双方的责任与义务。 5、材料和设备的供应要求和责任 5、材料和设备的供应要求和责任。6、施工单价及结算工程量计算方式。7、违约责任 。

①工作内容和工作范围

好理解，比如1#、5#、8#楼的钢筋工程施工，办公楼1-8轴的模板工程施工、2#、4#、6#楼的门窗制作安装等等。看似没什么槽点，但项目大了，确实见过因为工作范围划分不清导致的结算纠纷。

②工期要求和质量标准

略

③进度款支付的时间、结算清账的条件和时间。

略

④双方的责任与义务

原则把握好就行，我方除了有及时付款和技术指导、跨专业协调的责任外，基本没有什么义务，要那么多义务干什么，应该给更需要的人，比如分包单位。

总包顶住了甲方的主要火力，作为合作伙伴的分包单位要多承担一些责任。除了保质保量的完成施工任务外，还应当负责材料的卸车、码垛和包管，包括项目部采购的用于相应工作的材料；应当负责各自施工区域的场地卫生；应当负责各自工作的成品保护等等等等。当然这些都不是白干的，要明确的包含在分包单价中。有经验的项目部也可以按照图纸和管理经验对主材的损耗和措施材料回收率等进行规定。比如可以规定钢筋班组的钢筋损耗率不得大于2%，木工班组完工后的整支方木回收率不低于40%等等。

⑤材料和设备的供应要求和责任。

对于劳务分包合同，对材料和设备的采购范围一定要划分明确，并包含在分包单价中。一般项目部只采购钢筋、混凝土等主材，提供塔吊、挖掘机、人货电梯等大型机具，其他的辅助材料、工具、小型设备都是劳务分包单位或班组自带。凡是划分不明确的肯定要项目部自行采购或另外算钱。

专业工程分包单位报价要包含所有的材料、工具、设备并承担一切措施费用和风险，除了工程量增减，也不会有任何形式的签证或补偿，这些合同中要约定明确。

⑥施工单价及结算工程量计算方式

这是最重要的一个，看过泥螺君以前文章的人应当知道泥螺君的立场：千万不要欺负农民工，那是在给自己找麻烦。侥幸碰到不闹事的又于心何忍呢？泥螺君平时对班组管理很严格，但是结算的时候从没有克扣过班组的薪水。以至于大部分班组从来不对泥螺君算的工程量进行核对就签字画押了。

农民工赚的是血汗钱，工程量计算方式尽量按照他们习惯的、市场约定俗成的方式计算，不要为了显得你专业或为了工作方便，非逼着人家采用清单或定额计算规则。将来闹出纠纷害人害己。

当然我也不是鼓励大家给班组超估冒算，工作要实事求是。故意算多了是工作不到位，故意算少了是做人不到位。

⑦违约责任

这个也是要的。甭管关系多铁，私交是私交，买卖是买卖。指望工人对工作充满责任心和使命感是不现实的。不听指挥的工人、班组甚至劳务公司也有不少，泥螺君曾经一次性的将整个班组60多人一次性清除出场，为了工程能保质保量的完成这也是被逼无奈。（未完待续）

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