上海房价地图分析（上海的十处房价洼地）

经过去年初的补涨，大部分洼地已经被填平，明显比同级地段低的区域寥寥无几。

环二简单梳理了几个代表区域，接下来是否会被填平大家可以留言讨论。

四川北路

论地段，除了最核心的南京西路、淮海路等少数片区，能俯视四川北路的还真不多。

徐家汇还只是一个副中心时，这里的商业已经闻名上海。

然而现在房价却被徐家汇吊打。

四川北路品质小区以嘉杰国际公寓为首，该小区尽管房源很少，成交价一直12万左右；

次级小区虹叶花苑，仅8万多单价。

徐家汇标杆小区已经突破15万，实业公寓这样的次级小区都高达12万。即使扣除学区因素，四川北路也低得多。

在房价上与四川北路对等的是内环外的田林、康健，或者普陀的长寿路、武宁路。

甚至与浦东的杨思、北蔡、三林差距已经不是很大。

一个CAZ区域，混到这个地步的确令人唏嘘。

阳城、永和

大宁是当之无愧的当红区域，涨幅高达30%；

静安府是当之无愧的当红小区，价格已经高达14万。

然而大宁隔壁的阳城、永和，价格却只有静安府的一半。

永和标杆小区永和家园，成交单价8-9万左右，放在上海任何一个中环地段都不算贵。

中环内的阳城原来跟永和一样低洼，不过去年涨幅不小，标杆小区阳城贵都成交价达到9-10万。

考虑到这里又有地铁又有大融城又是静安，价格涨的不算过分。

其实隔壁的大华也不贵，不过宝山的片区，底气总是没那么足。

美兰湖

环二之前多次“抹黑”美兰湖，今天为它站站台，毕竟这里有一个绝佳优势：价格便宜。

在众多郊区住宅中，美兰湖的地段还算不错。

这里有地铁直达，距离市区又相对较近，甚至比五大新城都近得多。

嘉定新城、松江新城、临港新城，单价已经突破5万；

青浦新城、奉贤新城，单价已经突破4万。

美兰湖的别墅，现在也只卖4万多。

甚至两万多都找得到。

美兰湖的规划许多都没落地，不过好在别墅都没烂尾。大量的别墅显得尤为壮观，也形成了不错的居住氛围。

当聚光灯离开这片区域，仅靠几家中介门店，这里的别墅就再也卖不动。

嘉定徐行

近4年，徐行房价纹丝不动。

嘉定新城4万时，这里3万多；

嘉定新城4万5时，这里3万多；

嘉定新城破5万，这里还是3万多。

其实这样的远郊，3万多的价格很正常。

不过与其他同级地段相比，这里的优势是即将开通嘉闵线。

除了奉贤远郊、临港的新房，其他地铁房几乎都站到了4万以上。

嘉闵线开通后，在地铁房中，徐行就变得能打。

嘉定江桥

外环外，江桥的地段首屈一指。

这里紧邻外环线，到市中心只有13公里，与七宝差不多。

同属外环，徐泾、九亭到市中心都要20公里左右。

不仅如此，江桥还有三轨优势：13、14、嘉闵线。

这样一个刚需胜地，房价却一直不温不火。南江桥450万就能买到电梯2房，北江桥500万就能买到电梯两房。品质小区中星海上名豪苑单价6万都不到。

你们知道江桥为什么价格起不来吗？

莘庄北广场

莘庄一直是外环明星板块，上轮周期也是领涨区域。

南广场品质小区集中，成交价突破9万的不在少数。标杆小区天荟更是创造了11万的单价纪录。

然而北广场一直增长乏力，不仅起价低，涨幅也明显低于南广场。

目前北广场品质小区东苑新天地南区单价仅7-8万，宝安新苑6-7万。

这里资源上不如南广场密集，不过却直面莘庄商务区，将来购买力不会欠缺。

塘桥

最让人看不懂的价格洼地，是塘桥。

这里地处内环，又有滨江优势，去陆家嘴骑个自行车都到了。

而且资源上又不匮乏。

这里不仅有浦东最好的仁济医院、国家儿童医学中心，又有巴黎春天，又有地铁干线4号线。

这样的位置，房价目前与三林相差不大。

标杆小区东方城市花园11万左右，9-10万的电梯房随处可见。

其实这波涨幅中，塘桥并未落下，只是起价太低，行情结束了依旧低于其他内环地段。

不过塘桥并非都是洼地，与陆家嘴接壤的滨江豪宅，已经直奔20万而去。

杨东

浦东内环另一个洼地是杨东。

不同于塘桥，杨东整体以品质商品房为主。

在谷歌地球上可以看到，这里绿化充沛，小区方正，片区内几乎没有“老破小”。

这样一个内环次新片区，房价却也渐渐的被中外环的三林、杨思追上。

当然标杆小区仁恒公园世纪依旧高高在上。

这里成为洼地，原因众多，最明显的就是这里是地铁空白，学区也没有太大优势。

其实更重要的是，这里从来都不是重点开发片区，否则就不会随手取一个名字“杨东”——杨高南路以东。

认真开发的片区名字都高大上，联洋、碧云，尤其是森兰，翻译成英文是sunland。

康桥

去年周浦大火，以明天华城为首的次新小区拼命提价。

如今明天华城已经高达7万5，九龙仓兰廷更是高达8万。

御桥更不用说，海上传奇头顶学区光环，屡破10万大关。

夹在中间的康桥一直被冷落，绿地康桥新苑、中邦城市等核心小区仅6万多单价。

与周浦相比，这里更靠近市区。又有18号线加持，通勤上优势极大。

其实外环内的绿洲康城亲水湾也属于康桥镇，价格不高开盘时还遇冷。

感谢这里没被炒作吧，给了市区刚需客户一处落脚地。

松江车墩

车墩也是一直低洼一直不涨的典型。

2017年车墩上市了一个新盘-金地积木，开盘价2.8万元，至今二手市场也没突破3万大关。

看直线距离，车墩比青浦新城距离市区都近。无奈这里没有地铁，仅凭一辆小火车，很难将市区客户运过来。

其实反过来讲，17号线通车前青浦已经高达4万，这又是为什么？

总之能看到的区别是，青浦新城已经渐渐的融入市区，而车墩依旧是一副江浙沪小镇的样子。

或许这就是五大新城的意义吧。

现在这里又有一个新盘即将上市——金地新乐里，号称三站就到徐汇。

不知道无锡东站附近的楼盘会不会打出广告：一站就到大虹桥。

金地新乐里开盘价达到3.6万，看似不高，会不会套住，还得看这个洼地该如何填平。

本文盘点的价格洼地，指的是与同级地段相比价格较低，而不是价格被明显低估的区域。

即，不构成投资这些片区的建议。

这样的区域，你还知道哪些呢？

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