广州二手房购买攻略（广州二手房怎样买）

前几天，我们推送了一篇关于广州新房缺货的文章，有粉丝留言问：新房缺货会不会利好二手房？

答案是肯定的，其中的逻辑不难理解：在一手供应减少以及价格高企的市场环境下，广州置业需求逐步流向二手。

更何况，广州二手市场占有率近年不断攀升，基本宣告了广州楼市迈入存量房时代。在这样的环境下，广州的二手房需求只会越来越高。

广州市房地产市场发展至今已有30余年，购房的理念也从最初的必须买一手房，逐渐过渡到不介意看二手房，及到最近十年的以二手房消费为主导。

现在广州的一手住宅供应超过七成在郊区，在市区的供应则寥寥可数，认可市区的配套及居住氛围的潜在购房者，基本上是在二手市场物色合适的房源。

据历史数据显示，从2007年开始，广州市9区二手住宅登记宗数便超过了一手住宅登记宗数；

在2010年一度达到高峰，成交占比达62%，当中只有2014年短暂回落到48%的比例。

2016年，广州二手住宅登记宗数占比为64.5%，远大于一手住宅登记宗数。

到2020年，广州二手房成交达121366套，占有率维持在54.5%。

由此可见，广州楼市二手房交投畅旺并非一朝一夕，需求的利好早已有所体现，并一直在释放。

二手市场需求旺盛，部分片区楼价出现上调迹象，再加上市场放盘积极性较低，供不应求情况加剧，促使不少消费者加快入市步伐。

克而瑞数据显示，2020年二手市场房源成交量较2019年增长5成以上。

由此可见，二手房市场从来不缺购房力，而且近年来不断攀升，有需求就有成交，不必担心二手房市场的基本面。

再来看各区的成交情况，广州二手房成交出现明显的分化。

番禺区以网签20702套夺得“第一宝座”，亦是广州唯一一个破两万套成交的片区。排名第二是天河区17303套二手房网签，第三名则是增城区14604套。

海珠、天河、白云、荔湾、越秀五个中心区，加上番禺、花都两个外围区，二手房占有率都在50%以上，其中海珠、越秀更达到90.3%。

图片来源：克而瑞广佛区域

这意味着这几个区域二手房交易活跃，是二手房交易的高发区域，有意向置业这些区域的购房者，对二手房的接受程度较高，转手也相对容易。

其余外围区最多只有36.2%二手房占有率，可以推断30-36%左右的占有率，是大多数外围区二手房成交的平均水平。

但让人意外的是，南沙只有11.5%的二手占有率。不难看出，南沙仍是以一手新房为主导的市场。

在这种情况下，南沙二手房往往不是购房者的关注点，甚至有可能被忽略，导致二手房交易活跃度不高，转手难度加大。

从这一系列数据，可以看出哪些地方可以买，哪些地方需要谨慎购买，哪些地方买了容易转手，哪些地方买了需要持有一段时间。

那么，哪些二手房在市场上会比较活跃呢？

其一，二手学位房。学位房一直是广州楼市最受欢迎的房源，而且其具有周期性，一般上半年成交较为活跃。

因为，广州各区对学位房、入学户口年限等条件各不相同，但大多要求人户一致。

一般而言，5月份是分水岭，大多数区域要求5月前需要准备好相关手续。所以，大多数购房者会在上半年完成交易，以准备新学年的入读报名。

其二，70-90㎡面积段住宅更“抢手”。

克而瑞数据，在广州二手市场成交结构中，最受客户青睐的是70-90㎡面积段户型，2020年累计网签3.5万套二手房单位，同比2019年成交量增长64.5%；

图片来源：克而瑞广佛区域

其次为90-110㎡面积段，累计约2.7万套房源网签，同比增长44.6%。

因此，这两个面积段市场需求量较高，意味着更容易转手。

其三，大社区更受欢迎。如今，购房者越来越注重居住体验，拥有高绿化率园林，足不出户就能解决生活需求的大社区，尤其受到青睐，这是居住升级的一种趋势。

从二手市场上也可以发现，虽然大社区放盘量比较多，但价格往往高于周边的单体楼或小社区，购房者关注度也会较高。

显然，大社区所享受的居住环境和增值服务，是单体楼或小社区无法比拟的。

不少人会鼓吹购房者买新房，二手房尽量不要碰，但其实只要选房思路对了，二手房也不是洪水猛兽。

首先，一手房稀缺的区域，可以放心买。像天河、越秀、海珠这些区域，新房向来稀缺，即便有新货也是10万 的水平，不是一般人所能承受的。

在大众市场上，这些区域的成交量基本主要由二手市场贡献，个别综合素质较好的小区基本要抢，基本上属于不愁卖的状态。

其次，外围区域的二手房，要挑着买。相比新房稀缺的中心区，外围区一手市场较为活跃，二手房的容错率较低，一旦买错不知道要守多少年。

优先考虑地段、学位、交通较好的房源，这些因素是房子的价值支撑点，让房子有更大的升值潜力以及更受青睐。

最后，说一下二手房价格，二手房价格与需求量相关，需求量越大，市场自然会把价格推高，反之价格会低。

与一手房开发商拥有定价权不同，二手房价格大多时候由市场来决定，即便出现抱团涨价的情况，也只是卖家自嗨，实际上不会有人接盘。

正因如此，二手房周边成交均价可以作为参考，一般情况不会买到价格虚高的房子。

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