房产经纪代理模式（单边代理真的来了）

深圳最近上线全新的二手房交易系统，有条规定这么写：“卖家最多选择3家中介机构挂牌，不能3家同时卖买家可同时签约多家机构”，我来为大家科普一下关于房产经纪代理模式?以下内容希望对你有帮助!

房产经纪代理模式

深圳最近上线全新的二手房交易系统，有条规定这么写：“卖家最多选择3家中介机构挂牌，不能3家同时卖。买家可同时签约多家机构。”

这个条款字数不多，但意义非凡。先上两个判断：

1、这代表着深圳二手房交易，由居间服务开始转向了代理模式。

2、此规定背后代表的是单边代理模式在深圳的试行。如果能落实到位并且将单边代理推行到全国，这将对中国房产经纪产生革命性的影响。

房产居间服务是什么？代理又是什么？为什么代理模式会对房产经纪人产生革命性的影响，具体影响又是什么？

我们来一步一步说。

当前，在国际上，存量房交易涉及到房产中介的，比较常用的有两个交易模式，一为居间模式，二为代理模式。

居间模式，就是当前国内房产中介普遍的模式。作为居间方，房产经纪公司为买卖双方提供居间撮合服务，撮合买卖两方进行交易。居间交易的流程为：首先由卖家向经纪公司提供房源信息，再由经纪公司为卖家寻找买家，经过谈判等多个环节，最后达成交易，中介公司协助双方办理权证以及贷款业务。

在居间服务过程中，买卖双方一般都为同一家经纪公司甚至同一个经纪人服务（贝壳对角色进行了重新分配，属居间代理方式的演进，经纪公司在此过程中仍然属于居间服务），在这个过程中，经纪公司为了快速达成交易获得佣金，通常会说服买卖双方都降低预期。

居间服务由于经纪公司一手托两家，通常比较难以平衡买卖双方的利益关系。对于经纪人来说，在买卖双方谈判交易过程中也很纠结：究竟应该为卖方代言，还是为买方代言？最终，可能为了能快速卖掉房子，不得不去说服相对弱势的一方。

和居间服务不同，一些房地产交易比较先进的国家通常采取代理模式。

所谓代理，就是经纪人或者经纪公司只可以代表某一方。在代理模式之下，卖房人和买房人分别可以为自己找到代理人，将自己的诉求委托给代理人，让代理人成为自己的利益代言人。

代理制度最完善的行业是律师行业，在一起法律案件中，原告和被告通常会聘请专业的代理律师为自己进行辩护。

在房产经纪的代理模式中，买方代理人和卖方代理人的职责和律师的角色一样，都是要尽量为所代理的一方争取利益，达到各自的诉求。

在这种代理模式下，杜绝了经纪人“一手托两边”的情况，一个经验丰富的代理人，可以为委托方提供更专业的建议，在交易谈判中获得优势地位。所以在这种制度下，优秀的经纪人，就像优秀的律师一样会成为“抢手货”。

从买卖双方的利益保护来看，单边代理模式肯定要优于居间模式（居间模式也被很多业内人称为双边代理），那么，为什么在我国一直没有推行单边代理呢？

这其中既有“一直如此”的行业惯性问题，也有市场环境关系。

由于在过去的二三十年的存量房市场上，房价一直处在上行阶段，房源相对供不应求，无论怎么买只要买了房基本就能赚，在这种市场状况下，对房子的判断不用依赖专业性，只需要看行业大势，所以，在房价一直上涨的市场中基本上没有代理人的生存空间，存量房买卖也没有找代理人的必要性。

当前深圳的二手房市场基本处于冰冻期，月成交量不足两千套，与2020年月成交近万套相比，下滑非常严重。在市场博弈的调整过程中，也是行业模式调整最适合的时机，由于成交量不大，行业模式调整带来的负面影响也会最小。

那么，深圳中介协会牵头的单边代理，会怎么运作呢？深圳的具体运作细则还没有公布，我们先来看看在施行单边代理的国家们，他们是怎么运作的。

在美国，存量房的买卖交易基本都在行业协会的规则内进行。美国不同的州，都有自己的房产行业协会，甚至同一个州也有不同的房产行业协会。

这些协会，吸纳了已经取得了经纪人执照的房产经纪人加入，经纪人缴纳会费，就可以成为协会的会员，成为会员之后，即可使用该协会提供的MLS平台。

在以前的文章中我们讲过，一个MLS平台，即是一个作业系统，更是一个行业规则。在这个系统里，行业协会规定了协会内会员的作业制度，比如房源录入、佣金分配、进度更新等等，这个系统还跟带看系统以及资金监管账户打通，负责账户监管的机构可以通过MLS系统查看状态进行放款。

此外，MLS的执行机构还对经纪人有监督权，如果经纪人在操作过程中违反相应制度和职业操守，经纪人协会有权吊销该经纪人的执照，终身无法进入房产经纪领域。

所以，在MLS系统里，有着非常完善的制度和规范，使得经纪人遵照职业操守和规范进行作业，否则，将会遭受非常严重的处罚。

MLS这个作业系统，流程功能类似于贝壳找房的ACN系统。不同的是，MLS是提供给协会经纪人使用的平台，他们对经纪人并没有严格的管理制度，一个经纪人可以加入多个行业协会，同时使用多个MLS系统开拓业务。

此次由深圳市住建局推动、深圳中介协会制定的新规以及新发布的深圳二手房交易系统，从主管和组织机构上来看，和美国的MLS的组织机构基本雷同。另外，从其推出的时间节点以及当前公布的内容来看，深圳中介协会更像参照单边代理制度，要打造深圳的MLS平台。

一个成功的MLS平台，更重要的是背后完善的配套体系。但，从当前公布的政策来看，深圳的新规配套细则和制度还未出台。比如，佣金政策是否会改变、如何杜绝经纪人之间互相串通、资金如何监管等等。

作为中国首推的单边代理交易方式，深圳必然会有更精准的规则制度出台，这些规则，既要一整套地“抄西方的作业”，又要结合中国的实际国情来进行改善，比如，美国在经纪人的执业制度上施行准入制度，大部分国家房产交易由卖方付费并且佣金普遍高于国内等等。深圳会如何做，预计很快就会有结果。

单边代理制度下的规则配套，将会是中国经纪人从业史上最严格最规范的。这就是为什么开篇说，单边代理将会对行业产生革命性的影响。

当下，深圳已经打开了单边代理进入中国的第一扇窗。这是一个不可逆转的行业趋势。

最后，是一个重要的问题。如果单边代理全面施行，当下的房产经纪格局，会有什么样的重要影响？留下几个预测，欢迎拍砖。

1、单边代理推出后，卖家会更谨慎地选择代理经纪人，正规的、有规模、有品牌的经纪公司将会成为卖家的首选。因此，门店布局越多的规模型中介将更有优势，他们会成为单边代理的最大受益方，而不会出现行业均等受益的情况。

2、对于经纪人来说，要不就努力赢得卖家的信任成为卖方经纪人，要不就努力赢得买家的信任成为买方经纪人。经纪人也会跟经纪公司一样，呈现强者恒强的状况。

3、单边代理意味着买卖双方都会收取中介费，未来整体佣金费率可能会提高。

4、经纪人优胜劣汰，经纪人数量减少，质量提高。经纪人将持证上岗，同时，经纪人的竞争将加剧，并且会告别以往的踩踏式竞争，呈现良性竞争态势。未来对经纪人的要求会更高，有过劣迹的经纪人将会被淘汰。

5、加速经纪人的职业化进程，会在中国出现终身经纪人。

6、更细分的创新业务可能出现。单边代理之后，买卖双方都需要更细致的服务，比如服务买方的砍价师。

　　7、抢占市场更多的是看经纪公司和经纪人的专业能力、口碑等服务品质，以前靠资金壁垒快速占领市场的可能性将变小。未来做房产经纪人，更应该注重细水长流的品质提升。

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