南京都市圈对主城房价影响（江苏南京楼市的危机）

每个人心中都有一座大城市梦，南京作为全国十大热门城市，深受很多年轻人的喜欢。

随着城市化的发展，现在南京的国际化进程越来越快，当然对于这座城市来说，每年随着大量的科技人才流入，也推动了南京的经济发展。

2020年南京共完成经济总量1.48万亿，首次进入全国城市排名第10位，这对于南京来说或许是占上了一个新的台阶，也侧面印证了这座城市未来的发展潜力是非常大的。

当然每年巨量的人口流入南京，也推动了这座城市楼市的发展，而对于现在南京楼市房价来说真的“不便宜”。

现在整个南京地区的平均房价约为3.48万，在全国315座城市当中处于第8位。而与南京房价较为相近的主要是浙江杭州和海南三亚。

现在浙江杭州的平均房价约为4.05万，三亚的平均房价约为3.71万，南京与这两座城市房价比较，或许南京楼市的房价并不贵。

但南京房价在整个江苏地区13座地区城市当中处于遥遥领先的位置，要比苏州、无锡高出太多。

根据第7次人口普查数据，现在南京地区的常住人口约为931万人，而对于南京本身就是一座全域城市化的城市，本身管辖的面积也并不是很大。

从管辖面积上看，南京的管辖面积大约为6586平方公里，折算每平方公里人口密度约为1414人。

以省会的角度看，南京的管辖面积或许整个南京并不算太大，而对于全国绝大多数的省会管辖面积基本在1万平方公里左右。

南京作为江苏地区目前唯一的全域城市化的城市，这个区域现在共拥有11个城区。

就房价而言，现在南京地区房价最高的是南京的老城区鼓楼区。

现在鼓楼区的平均房价大约为5.1万，这样的价格在江苏所有的区县当中处于遥遥领先的位置。

鼓楼区的房价高，主要与这个区域本身管辖面积就不大，另外与这个区域它相关的配套完善有直接关系。

对于南京鼓楼区管辖面积大约为53平方公里，而这个区域的常住人口更是达到了94万人，折算人口密度每平方公里达到1.77万人。

可以看出鼓楼区是一座寸土寸金的区域，而这个区域每年创造的经济价值也是非常高，2020年鼓楼区共完成经济总量超过了1,772亿。

用寸土寸金来形容鼓楼区一点也不为过，不管是站在人口总量的角度，还是站在经济总量的角度，鼓楼区在整个江苏地区处于遥遥领先的位置。

这些年南京大力推进河西板块建设，而对于现在南京建邺区的房价也越来越高。

现在的建邺区平均房价约为4.89万，在南京11座城区当中处于第2位，紧跟鼓楼区的步伐。

从城市化的即视感上看，建邺区是大南京城区建设最好的一块区域，这个区域大企业云集，而这个区域本身的管辖面积也大约只有83平方公里。

2020年建邺区共完成经济总量1,121亿，尽管这个数据与鼓楼区有很大的差距，但未来建邺区的房价或许不会比鼓楼区低。

南京老城区还有玄武区和秦淮区，现在这两个区楼市的房价在南京地区分别处于第3位和第4位。

现在玄武区平均房价约为4.68万，秦淮区平均房价约为4.11万。对于这两个区，他们的管辖面积与鼓楼区和建邺区没有太大的差别。

现在玄武区的管辖面积约为75平方公里，秦淮区的管辖面积约为49平方公里，而对于这两个区域的经济总量在2020年都超过了1100亿。

可以看出南京四大核心中心城区虽然面积小，但每年创造的价值是巨量的。那么随着城市化的发展，这些区域的配套的确要好于周边的一些远城区。

这些年南京大力推进城市化发展，促进南京全域城市化，也大力加速了南京部分远城区的开发。

雨花台区和栖霞区应该是南京楼市房价的第二梯队的两座城区。

现在与花台区的平均房价约为3.26万，栖霞区的平均房价约为3.14万。对于这两个区域与南京楼市平均房价仍然有一定的差距，可以看出这两个区域楼市或许是整个大南京地区楼市房价的“价格洼地”和“价值洼地”。

价格洼地是从他们房间的差距可以看出至少8000左右的差距，的确让很多改善型群体能实现不远离大南京城区但又能安家的梦想。

当然这两个区域的管辖面积其实也不大，雨花台区的管辖面积约为132平方公里，栖霞区的管辖面积约为395平方公里。

这样的管辖面积在很多城市当中，也就是1~2个乡镇的管辖面积，但对于这些区域来说，每年创造的经济价值是巨量的。

2020年栖霞区共完成经济总量1,569亿，雨花台区共完成经济总量947亿。

在南京地区房价处于第7位到第8位的主要是南京江宁区和浦口区，一个处在江南，一个处在江北。

未来的南京会是更大的城市格局，而未来的南京还要带动周边8个城市相向发展，对于南京也会实现“一江两岸”的大城市格局。

随着大南京城市化推进这两个区域，每年的房地产开发投资是巨量的，也就是说位于这两个区域，每年都有很多新造的小区。

对于现在江宁区平均房价约为2.77万，在南京地区房价处于第7位，浦口区平均房价约为2.37万，在南京地区处于第8位。

但在刚需的角度来看南京楼市房价或许江宁区和浦口区更适合刚需群体，毕竟这两个区域的楼市房价远比其他区域要低出很多。

但随着南京轨道交通实施，或许未来这两个区域的角角落落都会实现轨道交通，也就是说可以花更少的钱，可以在南京选择一个好地方安家。

南京也并不是所有的区域房价都很贵，对于南京六合区、溧水区和高淳区来说，房价在南京地区处于后面的三位。

现在六合区的平均房价约为1.66万，溧水区的平均房价约为1.19万，高淳区的平均房价约为0.9万。

对于这三个区域楼市房价在整个江浙一带应该都是低廉的，毕竟随着城市化的发展，现在对于江苏和浙江多个城市楼市房价都已经很高很高。

随着南京中心城区楼市房价越来越高，对于部分刚需群体而言，或许南京楼市房价存在很大的“危机”。

房价太高的确抑制年轻人创业，抑制年轻人在这里安家，相对来说一座城市房价高对城市的确有一定的影响。

但站在更高的角度看南京，南京楼市房价呈一定梯队化发展，对于一些有能力的高科技人才，或许选择鼓楼区、建邺区、玄武区、秦淮区更为合适。

而对于一些改善型的家庭，或许选择与花台区、栖霞区、江宁区、浦口区更为合适。

对于一些刚开始创业的年轻人，也就是刚需群体，或许选择六合区、溧水区、高淳区更为合适。

随着轨道交通未来的大力推进，对于部分远城区与中心城区的距离也不再遥远，或许能够通过地铁交通即可实现30分钟通达。

而且随着各个区域大力推进城市化建设各个区域未来的相关配套也越来越好，相对来说，星罗密布的块状化布局对于整个城市而言也是未来的发展趋势。

现在的南京已经不再是一座单打独斗的城市，而对于现在的南京更是江苏、安徽地区最大的中心城市。

随着大南京都市圈的建立，也推动了这座城市与周边多个城市融合发展，包括安徽地区的滁州、马鞍山、芜湖、宣城等地。

也包括位于江苏地区的淮安、扬州、镇江、常州等局部区域。

大南京都市圈的建立不仅仅只是口号上的建立，更是轨道交通设施上的建立，促进了经济往来，也促进了人员交流。

而对于“未来的城市”，或许不再是以一个城市的角度去看待，而是以一个都市区的角度去看待。

作为全国十大热门城市之一的南京未来的发展空间，几乎是看得见也是摸得着的。

近期位于南京到镇江句容的轨道交通，开通了也真正意义上拉近了南京与镇江之间的距离。

随着南京到扬州的轨道交通，未来的实施与开通，将加速扬州这座历史名城，快速融入南京建设。

对于处在皖江流域的芜湖、马鞍山、宣城来说，快速融入大南京，建设利于芜湖、马鞍山快速对接长三角核心区。

安徽滁州距离南京城区太近了，随着南京的轨道交通到滁州未来的开通，相信滁州这座城市也会迎来蝶变。

南京作为全国十大热门城市，本身城市定位就比较高，而且南京还是全国15座副省级城市。

随着南京综合实力越来越强，相信进入南京的高科技人才也会越来越多，对于前往南京落户的世界级500强企业也会越来越多。

尽管现在南京地区的房价较高，但对于南京这个城市楼市而言，或许楼市的危机远远低于它楼市的契机。

尽管现在南京楼市房价处于高位，或许对于部分刚需群体而言，南京楼市房价或许站在了高位的十字路口。

从大南京都市圈的格局看，南京楼市房价存在一定的支撑，整个南京地区房价大跌的概率不高，反而随着大南京综合实力的提升，未来南京地区房价随综合实力的提升，逐年攀升的概率非常高。

一座城市的发展不是一天两天建成，而一座城市更需要多带人为之共同奋斗。

自古南京就是一座重要性的中心城市，相信这座城市在新时代的今天同样能够成为一座国际化的大都市，成为一座人人向往的国际化门户城市。

个人观点，仅供参考。

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