工作在朝阳海淀的码农（工作在朝阳海淀的码农）

提问：

2022年北京买房，首付400万，码农家庭，北京户口，求建议？

双码农程序员家庭，已婚，计划一年左右要小孩，硕士毕业，已拿集体户口，目前两人工作都在望京和中关村。首套房的预算首付400万左右，求区域及小区建议！希望能够保值或者升值，并兼顾一点学区。

回答：

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首付400万，五环外够一个650万的房子应该是差不多的，按理说这个预算在北京来看，也属于刚需上车房中相对不错的了，可是这是北京北啊。

北京北就是市场经济主导城市发展的典型样本，在北京，这个地方，尤其是海淀北，昌平南的这个区域，是北京第一个打破环数对房价影响的地方，五环以外要比四环里甚至是三环里卖的的房子还要贵的地方（当然主要是指南边）。

房子都是钢筋水泥建设的，即使是北京这个地方，这一堆钢筋水泥的价格也不会超过三万块钱。

剩下的主要就是两个方面：一个是配套，一个是附近的高收入人群。

你还想要沾一点点学区，结合这个预算来看，只能选择海淀昌平交界地方的没电梯板楼，占一个海淀的学籍，还算和学区有点关系。

昌平没学区概念，650万在朝阳北买不到学区房。

学校也算配套的一种，此外就是交通了，主要是轨道，好在北面地铁密度不论是现存的还是建设中的还都可以的。

至于高收入人群，就这个区域来看，主要就是你们互联网从业者了，互联网暂时不景气，可依旧是核心产业，对附近的房子有着巨大的影响。

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房子两万，配套三万，人群支撑三万，这就是海淀北房价的组成逻辑。

海淀西三旗沁春家园，面积81平，挂牌650万，均价直逼八万，这还是2002年的房子，20年啊，没电梯，幸好是低楼层，要不就是爬楼梯也会劝退很多人的。

二十年前的老板楼，没什么太多可说的，住着还行，起码比塔楼诡异的布局朝向要好很多。

门口离育新地铁站也不远，物业还凑活，小学二类二流吧，车位有点紧张，总体来说还不错，毕竟当年也是个商品房社区。

来到昌平，这房子就要好很多了，这个预算可以买得到电梯次新房了。回龙观首开国风美唐，挂牌价615万，16层板楼的中间楼层，全南向的两居室。

霍营站是枢纽站，北京北面这几个产业区都可以覆盖的到，以后13号线分拆以后，覆盖的面积更广，得到的支撑更有力，小学一般，不过附近住了很多码农，生源质量很高的还是。

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当然了北苑板块也可以选择，新北苑够呛，老北苑选择面很大，就是户型都一般，对，就是北苑家园那一堆。

拉数据看来，这三个盘的的价格趋势其实是差不多的，北部人群的支撑力真的是不一样，是个房子就有人买。

如果非要区分的话，朝阳的北苑家园表现最差，既没有学区支撑，也没有居住质量的保证，三个里面垫底。

这个预算只能占个海淀的学籍，而且海淀区内教育资源暂时还是有点分化的，一般学校短期内也很难支棱起来，所以呢，反倒是不如回龙观的电梯次新房。

居住质量很高，且生源质量有保障，昌平只要稍微使点劲培养一批骨干教师，出成绩那也是早早晚晚的事情。优秀生源和优秀老师永远是相互成就的。

结语

全国楼市都是放松的味道，可是北京的楼市我倒是觉得短期内不会有太大的波动，去年几重铁拳之下，现在不打击就算是照顾了。

短期逻辑是过去一年多热点板块涨了很多了，一旦解除封印，恐怕还会起来，而南边新盘扎堆的地方就更不好卖了，分化是大趋势，可是一定要延缓这个趋势。