青岛买房哪个区最好（青岛买房攻略）

自1998年房改至今，中国楼市随着城市化飞速发展了20多年在这20多年的黄金期，无论你是在哪个城市，哪个区域，买了什么样的房子，大都会享受到时代送的红利（少数踩坑者除外）走过黄金期，如今的楼市有了很多不同的变化一是：走过了闭着眼买房赚钱期，进入到了需具能力的选择期这个时期，选择大于努力选择错了，越努力越亏钱，我来为大家科普一下关于青岛买房哪个区最好?以下内容希望对你有帮助!

青岛买房哪个区最好

自1998年房改至今，中国楼市随着城市化飞速发展了20多年。在这20多年的黄金期，无论你是在哪个城市，哪个区域，买了什么样的房子，大都会享受到时代送的红利（少数踩坑者除外）。走过黄金期，如今的楼市有了很多不同的变化。一是：走过了闭着眼买房赚钱期，进入到了需具能力的选择期。这个时期，选择大于努力。选择错了，越努力越亏钱。

选择大致可分为二大方面：一是城市，二是城市内不同区域。中国600多个城市，具有投资价值的城市不到5%，从投资房产角度，我先简单说一下。一线城市：北京、上海、广州、深圳，这4个一线城市肯定可以，不必多说。强二线城市：杭州、苏州、南京、成都、西安、武汉、无锡、宁波、合肥、重庆、青岛、济南、天津、厦门、郑州……，强二线城市也可以。目前，9个国家中心城市也都是在这一线和强二线梯队内。这是国家战略，跟着党走是没错的。弱二线城市则需根据不同的情况加以选择。70多个三线城市，具投资价值得很少，所以需睁大眼睛谨慎。至于四线五线不建议太费心去考虑（中国县城的楼市有其不同的逻辑和特点，不是全部看衰）。

如果是自住买房，在工作生活地买就可以了，无论几线城市都可以。我们再来看一下城市内不同区域的选择。城市的发展模式大体分两种：一种是摊大饼模式。典型的如北京，一环到六环，价值和风险一目了然。

第二种是跳蛙模式。例如：青岛是一个山海城市，受自然地理影响，无法做到“摊大饼”。摊大饼会摊到海里和山里。这种城市发展模式，城市各区域的价值和风险就需要具体调研分析，避免掉到坑里。还有比较重要的一点是：一个城市的财力、资源、产业、人口等等所能辐射支撑的范围是有限度的，城市扩张也会受这些因素的制约。这个范围边界大体可以这样划分：摊大饼模式的城市，以市中心为圆点，向周边辐射的直线半径约为20km左右。跳蛙模式城市，城市内有着各个独自的成熟区域但没连成片，那就以各个成熟区中心为圆点，向周边辐射的直线半径约为10km左右。超过限度的区域，很可能会成为一个投资的坑。例如，青岛几个有名的楼市坑：距市中心45km的即墨蓝谷、距市中心30km的上合新区、距市中心25km的红岛高新区……，其他区域的房价涨，这些区域的房价一直涨不动。

我去实地时，在街上半小时没看到几个路人，感觉好像到了世界末日的空城。喜欢清静的朋友这地方还真挺好。这些远郊新区虽然规划高大上，但青岛有限的资源、产业、人口、配套等很难在短期内支撑到。当然，我并不是说这些区域一定发展不起来。在未来或许能够发展成为成熟区域。但人生苦短，中国人平均购房年龄大约30岁左右。等到这样的区域发展成熟，你大概也60 岁了。对这个年龄的人来说，房价多少、区域是否成熟已经无多少意义了。远郊区及一些新区人口稀少，配套不齐，只靠画大饼是支撑不起来的。所以，无论哪个城市买房，城市的远郊区和一些新区一定要谨慎。

楼市变化之二就是：新房和老房差价逐渐增大。在十多年前，新房和老房的价格差别不是太大，甚至价格倒挂（老房比新房价格贵）。造成变化的原因很多，诸如居住舒适性、环境、人口购房群体的变化等等。还有一个原因是老房子的金融属性逐渐失去，金融机构授信对房龄是有要求的，大多数银行通常要求“房龄 贷款年限”＜40年。在新房和老房选择上掌握一个原则：价格差别不是很大的情况下，买新不买旧。举个例子：在同一地段，假如新房价格是2.5万/㎡，旧房价格是2.2万/㎡，那就买新房。假如旧房价格是1.8万/㎡，那就需综合考虑了。

此外，如今买房还需重点注意的就是：要注意开发商，防止掉到烂尾楼的坑里，不仅需要调研楼盘还应调研开发商。期房预售制度是烂尾楼出现的根本原因，期房等于完全靠对开发商的信任来支撑，风险巨大。在香港称之为“楼花”，意思是如果把建好的房子看成“果”，那这个制度下购房者买到的只是“花”。房子还没建好，就先按照图纸卖给你。期房预售对于开发商而言，最大的好处就是有利于资金流转，快速回笼资金。 但对于购房者来说，买期房一旦遇到问题，到手就是烂尾楼，这就是期房最大的弊端。买错城市、买错位置不是最大的坑，最终还有个房子。比买错房更惨、更严重的是，钱花了，贷款背了，开发商却交不了楼，那就是最大的坑了。

言归正传，如果投资范围不是全国，而是山东省内。那么省内最具投资价值的是：双子星青岛和济南这两个城市。虽然这两个城市在全国排名都没进入前十，但在省内却是双雄争霸，谁与争峰，省内其他城市没一个敢说也来一比高下。

这次，就先讲一下青岛。青岛常住人口1000 万，生产总值1.5 万亿元、一般公共预算收入1368 亿元、青岛港货物吞吐量全球排名第4位、中国海上第一山崂山座落在青岛……无论是从GDP、人口、产业、资源、宜居、自然风光等各方面在全国都是榜上有名。

青岛下辖7个市辖区，分别是市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、西海岸（包含原黄岛区和原胶南市）、即墨区。管辖3个县级市，分别是胶州市、莱西市和平度市。如果在青岛买房是为了自住，那么就在你工作生活所在地买房即可，因为自住性买房，最主要的是考虑三个基本点：一通勤距离（工作地至居住地的距离），这个最好掌握在1小时通勤范围内，最长不能超过1.5小时的通勤距离，超过了通勤距离，日久天长，不仅仅是辛苦的问题，而且会影响到你的工作和生活质量，通勤成本一定考虑清楚。二是如果是结婚买房，即使还没有小孩子，也一定要提前考虑到教育资源的问题，也就是你所要买的房子所属的学区情况是怎样的，小学和中学的情况需综合到一起，因为所谓的学区房，最为关键不在于小学，而在于中学。很多准备结婚买房的朋友，往往在买婚房时没考虑到这个因素或是忽视了这个问题，但在你结婚有了小孩子后，这个问题就会很快地面临且需要解决，所以将来孩子的教育方面问题，最好是在开始买房时就提前把这个因素考虑进去。当然，如果你对教育方面有着自己的理解，那么关于买房时学区因素可以忽略。三就是你自身的经济能力和未来现金流，首付能拿出多少钱，按揭贷款月供有能力还多少。经济是基础，经济基础决定上层建筑。要根据自己的经济情况去买相对应的房子，这是最基础条件，也是买房最基础所要考量的因素。所以对于自住买房首先要考虑好以上三个基本点。

对于投资或偏投资性买房，首先要把可投的区域列出。在青岛可投的区域有6个：市南区、市北区、崂山区、李沧区（以上四个区是青岛的主城区）、城阳区（城阳区内的高新区板块需谨慎）、西海岸（西海岸是原黄岛区和原胶南市合并，原黄岛区板块可投，原胶南市板块需谨慎）。这6个区域内的状况，稍后我会一一分析。

准可投区域（谨慎投的区域）为2个：即墨区（即墨东的蓝谷高新区板块目前不建议投）、胶州市（青岛所辖县级市。胶洲湾西的上合示范区，暂不建议投）。胶州市将来可能会撤市划区，也有青岛新机场，但真正能融入青岛还需很长的时间，所以在胶州买房，需具三点：一是价格必须低，二是有长期持有的准备，三是须在胶州城区中心。不具备这三点，目前就不建议在胶州买房了。

不建议投的区域2个：莱西市、平度市。这两个青岛所辖县级市，虽然在行政划分上属青岛，但距离青岛市区200多里路，基本如同北京市到天津市的距离。所以莱西市和平度市是单独的两个楼市，青岛的楼市辐射不了那么远，青岛的各种资源也无法辐射到那里。当然，你如果是在莱西或平度工作生活，是可以在那买房的，如果是投资就不建议了。

青岛的市南区大体可分为西部片区、中部片区、东部片区。西部片区和中部片区为老城区，东部片区为新片区。所谓新片区，也是相对于具有百年城市发展史的西部和中部片区。看一下青岛城市发展史，青岛自1891年建置，城市规划发展经历了三次重要的飞跃，一是1897年后德占时期，按当时世界上最先进规划理念进行的城市规划，让青岛形成了近代城市的雏形；第二次是在上世纪30年代，民国政府对青岛进行了重新规划建设发展。第三次是青岛1992年开始的东部大开发，青岛市政府东迁，城区向东急速扩张。

市南区东部的开发建设，就是始于1992年青岛市政府东迁，至今已30多年，也是人到中年了，也没有空余的土地建新区。往东就到了中国海上第一山的崂山（属崂山区），往西是茫茫大海胶州湾，南面是中国黄海，北面是青岛的市北区。所以整个市南区现在是没有真正意义上的新区，在本质上都算是老城区了。但从楼市分析角度还是可以大体划分为东、西、中三大区域。先看一下市南东部区域，青岛市政府坐落于此。政治经济文化之中心，不必多讲。区域内房价差异性很大，有10多万一平的海景房，也有2万一平的老房子，无法一概而论。区域内新房少，次新房老房子都有，均价在3-4万/㎡左右。香港路周边及以南的新房均价能到7-8万/㎡左右。中部片区比较特殊，在很久以前只有老市区的那时，是富人区，八大关和湛山区域等都是住着非富即贵的人。现在虽然算不上顶级人士居住区，但由于特别的地理位置、自然风光环境，还有不错的教育资源等等因素，住宅均价也在4-5万/㎡左右。市南西部是老房子（大多是很老的那种）占比大，新房和次新房占比小（很小很小），新房能卖到3-4万/㎡，但很多老房子连2万/㎡都难卖出（学区房除外）。

讲市南区房子的均价似乎意义不大，因为青岛市的顶级海岸线板块区域在这里，这个带状顶级海岸线板块大致是香港路（类似胡焕庸线）以南，距海岸线约500米内，东起崂山石老人，西至莱阳路。{从自然地理上讲，海岸线最佳居住区域应是退海岸线500米至1千米左右内，近海而不临海，避免了海边的潮湿之气和强劲海风}。我们看一下青岛市政府大楼，直线距海岸线700米，前面是五四广场，在市府大楼上直接可看海，市府大楼的位置就是顶级的。但是如果五四广场上面盖满了高楼，那么市府大楼就不是顶级位置了，五四广场上的大楼就是顶级位置。海南省有过政策规定退海岸线二百米内不允许有建筑物。但青岛对海岸线自然风光的保护上相对较弱，在距海岸线500米内已经盖满了高楼，所以，青岛顶级板块被向前推距海岸线约500米内。青岛的豪宅大都在这个海岸线区域板块内。看一下这个顶级海岸线板块内的豪宅：西边的莱阳路8号楼盘，均价12-20万/㎡，再看一下东边的崂山海信天玺均价20万/㎡。中部的海天公馆楼盘，现在高层住宅在售，均价约10万/㎡。不一一列举了。同样是市南区的房子，逍遥花园2.5万/㎡左右，市政府旁边的金都花园1.9万/㎡左右等等。均价不好讲。除去海岸线顶级板块（豪宅楼市与普通住宅楼市逻辑不同），从总体上讲，市南区的发展是人到中老年，无论是从交通、商业、医疗、教育等资源配套上，还是从产业和环境上（顶级海岸线板块区域除外）等等，相比主城其他区已经没有绝对碾压优势。

市北区整体城建一般，基本是老市区面貌。现在有三大热门板块区域：一是山东路CBD板块，区政府在这里，大型商超和医院以及大量写字楼也在这里，交通便利，已经发展15多年，配套已经很成熟。住宅类房子是新旧并存，新房量少。次新房价格在2.5-3.5万/㎡左右，老房价格每平方2 万/㎡左右。对于配套已经很成熟的区域，投资价值虽有空间但不会暴涨。刚需自住根据自己的经济能力，在这居住生活配套是很方便的。

二是新都心板块。新都心板块2008年之前是大片的村庄，建设始于2008年开盘的鸿仕雅居小区楼盘，记得当年开发商朋友报的内部价是8千/㎡，开盘时价格每平方多几百元钱，开盘价大约是8.5千/㎡，现在这个楼盘的二手房价在2.5万/㎡左右。紧随其后是2010年开盘的中海清江华府小区楼盘，当时的开盘价是1.2万/㎡左右，现在这个楼盘的二手房价在3-3.4万/㎡左右。从2010年开始新都心板块开始了大规模开发建设。如今的新都心已然发展成为了市北区的热门板块之一。这个板块自住，改善都可以。

三是浮山后板块。浮山后板块的建设始于2000年，至今已20多年，生活配套也已经很成熟。这个板块房价以前上涨的也算是中规中矩，在2010年时，浮山后二手房的均价是1万/㎡左右，但随着近几年这个板块学区的崛起，房价的涨幅是突飞猛进。目前板块内的老房子多是2000年以后的，价格在2.5万/㎡左右。新房的价格在3-4万/㎡左右。浮山后板块自住，改善都可以，这个板块的天花板就是中产之地，不会成为一流片区。

市北区十多年前启动了很多区域板块的建设，至今发展成熟成功的板块大致也就这三个。与新都心几乎同时启动发展的欢乐滨海城板块，在市北区的最西边，西临胶州湾，是填海造地项目，当初规划高，发展十多年，至今还是配套不足。地理位置和市北城区隔着环湾快速路和铁路，决定了交通不便。目前没有大型商超、医院、教育配套等。这个板块最大的优势是在市区内，房子是新房和次新房。综合优劣势，这种情况只适合刚需和长期投资者。还有一个腾笼换鸟建的滨海新区板块，原来是各种机械厂、热电厂、化工厂所在地，都已拆除搬迁。这个板块品质不高，但房价也都是2.5万/㎡左右了，新房3 万/㎡。从性价比讲，投资意义是有限的。

市北区的老城区板块比较分散，如台东、小村庄、海云庵、辽宁路、水清沟等等，就不分开讲了。这些老城区的房子以老破小占比较大，均价在2万/㎡左右，老破小低的1.5万/㎡也有。新房和次新房很少，价格通常也在2.5 万/㎡，超过3万/㎡的房子不多。老城区的优劣势大家也都知道，配套完善，交通便利，但环境差品质弱，发展空间有限等等。老城区刚需自住尚可，讲究环境和品质的改善不太适合。从区域的发展潜力讲，投资空间一般。

崂山区大致分为南部和北部。南部有一个已经成为青岛一流区域的板块：区政府金家岭南板块。同时，青岛市顶级海岸线板块的一部分也在此（浮山前、午山前）。我们看一下区政府金家岭南板块的几个楼盘：佳源华府小区均价4.7万/㎡，山海印均价5.4万/㎡，区域内的老房子金岭花园3万/㎡左右。顶级片区的海信君澜小区7.5万/㎡，银丰玖玺城小区6.5万/㎡。整体上是新房、次新房、老房都有，北部则是很多未开发和未拆迁的平房（城中村）和厂区。崂山区的房子均价基本在3-5万/㎡左右，如同市南区，差异较大。在经济能力允许的情况下，崂山区南部无论是自住、改善还是投资都是不错的选择。北部区域有待大规模开发建设，到时需看性价比。

李沧区大体可分为李村片区，东李片区，沧口片区。李沧区是在1994年青岛市调整行政区划：撤销沧口区合并当时的李村和周边崂山等村县，设立李沧区的。在2004年之前，尽管李沧区已设区十年，各方面配套也有了，但在当时青岛人眼中却是农村之地。在那时，老青岛买房鄙视圈是“宁要市南一张床，不要李沧一套房”。

时间到了2010年，李沧区新房均价达到了1万/㎡左右，还是刚需的聚集地。现在，刚需已承受不了，被向北推到了城阳区。如今，李沧区黑马逆袭，成功诠释了什么是“昨天你对我爱答不理，今天我让你高攀不起”。现在东李片区内的新房价格直奔3万/㎡，次新房2.5万/㎡左右，这都是高层的房价。多层的房价直接3 万/㎡。最近开盘的几个多层洋房均价是4 万/㎡。这就是现在东李片区楼盘的市场价水平，不含水分的。如今的东李碾压了市南和市北的老城区，比肩市北三大热门片区（浮山后、新都心、山东路CBD），叫板市南区北部。黑马逆袭并不可怕，可怕的是市南市北已人到中年，而黑马却是青年。将来，东李会有一个板块（世园板块）有潜力成为青岛一流片区的。这是青岛唯一不凭海，而凭山有潜力成为青岛一流区域的片区。东李目前的不足在于配套上（教育资源、交通和商业相对有待完善）。但在自然地理上是天赋异禀：北依崂山龙脉，东靠崂山之身，南面明堂玉带李村河。风水宝地，天生丽质如被后天毁容是遗憾的。所以能否成为一流片区，重点就在于政府的规划和实施建设上。在这个片区自住、改善、投资都是很好的。

再看一下李村片区，商业上乐客城、奥克斯、苏宁、万达、宝龙、维客、利客来、北方国贸、崂山百货等等组成了山东半岛第一大商圈。医疗有甲级第八人民医院。教育有市重点中学58中。交通有2、3号线双地铁加持。这个片区的整体配套在青岛是最完善的区域之一。但也正因此环境喧扰。楼市状况是老房、次新房交叉分布，新楼盘较少。看一下次新房价：天泰书院壹号楼盘2018开盘均价2.2-2.7万/㎡。中海国际社区二手房均价2.5万/㎡左右，这个楼盘在2018年最高点时直奔3万/㎡，如今回落了。保利中央公园、万达悦公馆等等这些次新房价格基本是在2.5万/㎡左右。老房子价格基本在2万/㎡左右。从片区位置、配套等等方面看，刚需很适合，投资也行。改善如果不太在意喧嚣环境也可。沧口片区是老青岛的工业之地，属老城区。新盘，次新房很少，基本是老破小。配套上满足基本需求是没问题的。但房价也到了2.5 万/㎡左右了。老房子2万/㎡左右。自住是没问题，改善就谈不上了。

青岛目前的主城区就是以上四个（市南、市北、崂山、李沧）区，称为市内四区。随着青岛城市的扩张，不久的将来，青岛的主城区格局会是：市内五区。这个即将晋入青岛主城区的地方就是：城阳区。城阳区与主城区路网紧密相连，各项配套成熟。楼市均价在1.5万/㎡左右，改善类的新房2 万/㎡左右。在房价上相对于目前的主城区不高，也有发展潜力，所以，无论刚改或投资都可以。但需注意，城阳区的中心是正阳路，在这条路附近和以南没问题。但如果太往北、或太往东面及西面，则需谨慎。

我们再看一下青岛主城区以外，不容忽视的另一个区，这就是西海岸。为何说不可忽视，因为这是未来青岛市城市格局的双子星城区。西海岸与东海岸主城区中间隔着茫茫大海胶州湾，自然地理因素注定了西海岸不会融入主城区（世界上任何一个城区内也不可能存在一片大海）。西海岸是国家级新区，同时具有丰富的资源、配套、经济产业等等，面积2127平方公里，比深圳的面积还大。西海岸的发展方向趋势是自成一体，成为青岛的双子星城区，而不是如同城阳区的发展方向是融入主城区。青岛市未来的城市格局也是一个双子星城市：东海岸（原主城区）和西海岸（新区）。

西海岸太大了，单独写一篇文章也无法详尽。所以，在此我只能大体上简单讲一下。西海岸是由原黄岛区和原胶南市组成。在楼市上大体可划分为几个大板块：一是区政府所在地长江路和香江路组成的板块，这是一个非常成熟的区域，也是原黄岛区的中心，新房老房交互，房价北部便宜，南部贵，均价在1.5万/㎡左右，南部在2 万/㎡左右，海岸线高端的到了3万/㎡左右。成熟完善的配套很适合刚需自住。二是原胶南市，投资需谨慎，自住在胶南核心区域买房没问题。三是由灵山湾、唐岛湾、金沙滩，两湾一滩所组成的带状海岸线区域板块，大致东起金沙滩，西至城市阳台。亚洲第一滩金沙滩、唐岛湾、全球投资规模最大的影视产业综合项目“青岛东方影都”在此区域内。将来这里也是有潜力成为青岛一流板块的区域（重点还是在于规划和实施）。目前这个板块的配套还不完善，刚需和改善自住不太方便。投资具备长期心理，还是不错的。西海岸还有一些分散的小板块区域在此就不一一展开了。

我们买房，无论自住还是投资，都希望能够保值增值，抵御通货膨胀，实现财富积累。大部分人买房也是通过按揭贷款。所以，我在这大体讲一下房产的金融属性以及在买房时需注意的一些方面。首先，房子一定是用来住的，这是房子的物理属性。但房子之外，又加了一个权利凭证（房产证），而且这个权利凭证又同时具备了可交易的规模市场。这时这个权利凭证（以下简称为房产）就天然地具有了金融属性和投资属性。房子的价值在物理属性上讲就是钢筋水泥砖头建成的房屋提供了居住使用性。但房产的价值却是房产周边的各种公共配套设施及资源的价值总和，我们买房的价格所体现的是房子周边的配套设施（教育、医疗，商业、交通、产业等等）这个城市的资源。

这些配套和资源是建立在土地的基础之上的，所以房价实质上是土地价格的体现（土地成本 建安成本 各项税费等等，差不多占到房价的90%左右。青岛的土地出让价格表面上看着低，其实并不是真实土地价格的体现。因为青岛土地出让的主流模式是“勾地模式”，“招拍挂模式”占比很少）。在中国，城市和城市之间、城市内的不同区域之间，所提供的资源是不同的。位置决定价值，价值决定价格，楼市亦如此。我们比较一下其他的权利凭证：债券、股票等。债券，股票对应的是公司的权利凭证，房产证对应的是城市（资源）的权利凭证。房产是城市的股票，房产证就是拥有城市资产的凭证。我们买房卖房，从一定意义上讲，实质交易的是一种带有居住属性的金融投资产品。

无杠杆不金融，大多数人买房是交30%（或40%）首付，余款为按揭。以杠杆撬动资产，是标准的金融产品特性（持证抵押融资更诠释了其金融性）。那么，我们在运用杠杆做按揭买房时需注意哪些呢。我大体讲一下：首先是房贷的“等额本息”与“等额本金”的选择。“等额本息”还款月供固定，也就是每月还款额一致，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。特点是前期还款压力小，但产生的总利息要高于“等额本金”。“等额本金”每月还款的本金相同，利息逐月减少，每月还款金额也递减。这一方式的月供当中本金比例固定，利息与月供额，开始高，每一期递减！即前期月还款额大，后期月还款额少。前期还款压力大，后期还款压力小。如果把通货膨胀率、资金的时间价值等因考虑进去，“等额本金”与“等额本息”这两种还款方式成本几本是相同的，只不过是资金的时间价值不同而已，如何选择那就是因人而异了。在通常情况下，如果你有投资渠道，或理财、投资能力强，超过了房贷利率收益，可选择“等额本息”还款方式；反之可选择“等额本金”还款方式。再就是你的房产计划持有时间，对于不准备长期持有，计划在短期内就卖出（且这段时间内现金流充裕），选择“等额本金”在出售房产时，如果使用赎楼垫资产生的费用会少一些。所以如何选择，适合你的就是好的。

学过财务的人都懂得一个基本的财务公式：资产=负债 所有者权益。从这个公式我们能看出，负债是资产的一种表现形式 ，负债即是资产。房贷是普通百姓所能获得的利率低、时间长的一种优质金融杠杆，其他的金融杠杆普通百姓很难获得。从中国的实际通货膨胀率和趋势来看，“等额本息”是最大化利用贷款的还款方式。但每个人的情况是不同的，你的现金流和预期未来现金流，这点很重要。很多做企业的，有营业收入和利润，但却倒下了，问题就是出在现金流上。负债率控制很重要，现金流的管理更重要，个人也是如此。金融杠杆是把双刃剑，没有能力驾驭会伤到自己。尤其是这几年，国际国内经济变化叠加疫情等因素影响下，金融杠杆是否使用，如何使用，加杠杆还是减杠杆，需谨慎。这几年楼市中“法拍房”市场比较火，从一定程度上也说明了在经济下行周期中金融杠杆这把双刃剑玩不好是会伤到自己的。每一套走向法拍的房子背后，都有着一个身陷危机的故事。{关于法拍房因价格低，有的人感兴趣。通常一拍是市场价的70%，一拍流拍，二拍最低是市场价的56%，有“捡漏”空间，但这个漏并不容易捡，好房子的溢价率会很高。过程中也会存在风险因素（产权、过户、税费、是否有租赁、腾房、落户等等问题），竞拍结果也是难预料，所以买法拍房要具备相应能力做好功课}。

除了金融杠杆如何使用，再需要注意的是养好流水和征信。流水需要提前一年，大多数的金融机构在授信时，是要求提供一年流水的。流水每月要有固定进款（工资收入不能是整数）。当天存入，当天或隔天取出可能会视为无效流水。大额进款最好能有证明资料，否则会不算收入。避开流水交易对方为夫妻关系或直系亲属关系。流水尽量多存少取，并保持一定余额。总流水应是月供的2倍多点……不展开讲了。对于征信，即使不买房，自己的个人征信也一定不要忽视。掌握几个关键点：一是不能当前逾期和M2的逾期。二是信用卡透支别都满额。三是查询次数，在一段时间内，不要到过多到处去不同金融机构申贷，每次的申请都会在征信记录上显示，过多的查询次数是征信减分项。四是减少那些小贷、消费贷的数量。这很重要，平常少碰那些什么现金贷、分期、借呗等等。这种纯消费贷过多，是征信上的减分项。虽然房贷授信对这些还不是很硬性的指标规定，各金融机构要求标准也不完全相同。但我们爱护自已的信用就象爱护自已的身体，是有益的。况且这些消费小贷并不是真正的金融杠杆，真正的金融杠杆是撬动资产。

对于买房，我始终是不建议炒的，而是应以价值投资的理念去做。做任何项目，炒与价值投资是不同的，房产也是。房地产还有其特殊性，一是“房住不炒”。二是房价不是线性上涨，而是周期跳涨，其特点是“三年不开张，开张吃三年”，楼市存在着“大小周期”，很难完全踩中周期点。三是要明白游戏的庄家是谁，要懂规矩。四是房子还涉及到民生等等。君子爱财，取之有道。

如果你问我现在楼市如何，将来会怎样？首先，现在是楼市的“窗口期”，市场底和政策底已逐步显现，但经济下行和预期等因素所造成的力不足。其次，对于未来楼市，一场游戏一场梦。短期看政策（金融政策、货币政策、楼市政策等）；中期看经济（经济发展、资源和产业、有效购买力等）；长期看游戏规则的底层逻辑。规则的制定者在20多年前，做顶层设计时就已制定了楼市的底层逻辑“国有土地出让年限”，这也是未来楼市最大的“杀器”。当“土地财政”难以为续时，底层逻辑之外的游戏规则必将改变。当然，对于一个大规模涉及上亿人参与的事，改变会以一种循序渐进式的方式发生推进，不会是“硬着陆”的方式，中国楼市的改变还有很长的路。

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