二手房和新房我们该怎么选择（新房和二手房到底怎么选）

到底买新房？还是二手房？

一、先看，谁的学区更确定？

买房，尤其买厦门房，不能不看学区。即便地段再好，学区价值，也占到房价的三四成

那么，学区的确定性，对买房来说，就至关重要。不管是买房读书，还是买房投资。

1、从划片，看学区的确定

买岛内二手房，能确定地知道：哪些小区，能直升湖里天花板——五缘实验学校，或思明东天花板——双十思明分校；哪些小区，能划片超顶流的第一学区（厦门一中、厦门双十、大同中学），多大概率问鼎厦门家长的YYDS——厦门一中、厦门双十、厦门外国语学校。

买岛外二手房，能确定地知道：哪些小区，能直升外国语集美校区、同安一中滨海校区、双十海沧附属学校等岛外天花板。

但在厦门，新房是不承诺学区的。我们只能预测新房学区。比如建发·文澜春晓，大概率同安一中滨海校区；建发·壹里，大概率外国语附属小学-第四片区；和悦东方，小学大概率大同小学岭兜校区，初中就无从判断，是否一定能多校划片双十思明分校了。

2、从成绩，看学区的确定

思明区一双外不说，莲花中学、松柏中学、双十思明分校、厦门五中、外国语瑞景分校，成绩在中上档次，是实考多年、有迹可循的；湖里区五缘实验不说，湖里中学也是能打的主……买入这些学区的划片小区，自然心里有底的多。

但厦门岛内的10大新盘，保利·国贸天琴、建发·五缘灏月大概率读的金林湾实验学校，建发·湖畔九境毗邻的龙湫亭实验学校，就还有待时间的淬炼，来证明自己的学区价值。即便选新房，也得选新盘里大概率划片学区成绩好的是不，就像建发·壹里。

3、从幼升小时间，看学区的确定性

孩子上学时间能等到新房确定学区划片，也未必能等到新房的学区成绩熬出头。

而在厦门，尤其是岛内，想凭新楼盘的购房合同，就读周边的公办小学和公办幼儿园，还是难以想象的。

二、次看，谁的投资更灵活？

房子不只有居住价值、学区价值；更是投资品，有其金融价值、资产价值，是能帮我们赚取“睡后收入”的。

而想要在合适的时间，以合适的方式兑现价值，灵活性就非常重要。

1、限售期越短，越灵活

这种情况，厦门岛内尤其明显。

岛内二手房，限售期不过2年。产证拿到2年后，就可出手套现。

岛内新房，普遍限售期5年，叠加开发 交房 交证时间，要想能出手，也得七八年后。建发·壹里限售期，更是长达8年，叠加地块开发难度，要想出手也得小12年吧。

即便是岛外新房，限售也是2年，但叠加开发 交房 交证时间，也得四五年吧。

这四五年，乃至七八年、十一二年：资金被占用了不说，保不准我们因为各种家庭的、公司的原因，要卖都没办法卖。

2、淘笋空间，差异巨大

新盘，很难有淘笋空间。能有的溢价，开发商早毫不客气都吃掉了。

所谓限价，都是有破局的策略。所谓打新，能打的也只是楼层、景观差一点的。我们看得到5.6万/平的最低价，但你知道它那些好楼层、好景观的最高价是8.9万吗？即便建发·壹里，真的买到赚到，然鹅你确定自己一定有资格吗？

二手房，才是笋的天下。

二手房每一套，就有一组业主。业主有各种理由，愿意让利出来。因为资金紧张，因为腾出资格，因为置换岛内增值空间更大的房产，因为想出清厦门的房产，因为不想付月供，因为同情一定要在厦门有套房的买家，因为和买家同一天生日……这样的案例，超哥经历得多了。

3、二手房有更多重收益

假设你手上有个几百万，或者你就是拆迁户金主。

拆迁款进入新房。比如很多钟宅拆迁户，买了建发·五缘樘月；很多翔安后村拆迁户，买了国贸·学原。恭喜您，已经守财有道了。至少你没瞎折腾，钱不会不明不白花掉。有一套会增值的房产。至于增值的能力，则要看地段 学区的选择了。

但是更优的做法是，静待房产增值的同时，享受租金收益和投资收益。

房子买来，就可以出租。而且是能做到高租金的地段、小区、楼层、软装布置。

房子买来，就可以套现。比如高首付或全款买下，然后抵押贷出来，投在收益稳定、风险可控、回报率高于贷款利率的项目中，让钱生钱，你懂的！

三、再看，谁的首付更低？

之前看到一个自媒体说，二手房首付比新房高。这种不设前提的武断，不仅有违事实，也很不负责任。

买房三件事：资格，首付，月还款。

很多时候，我们觉得自己买不起房，或还不起月供，都只是我们觉得而已。我们赚不了认知以外的钱，也买不了认知以外的房。

事实，跟大家想的大相径庭

1、低首付买房

买房万能公式：首期款=成交价-评估价*贷款成数 税费 中间成本。神奇的数学计算开始了。

新房比较简单，但也比较僵化。简化后的公式是：首付款=成交*（1-贷款成数）。你的贷款成数是确定的。

比如在厦门买岛内新房。首房首贷，700万房产，贷款最高不过70%即490万，那首付就得210万。如果名下1套房，贷款记录1次已还清，你的贷款成数最高也就60%即420万，首付得280万。

比如在厦门买岛内二手房。成交价700万，评估价约580万。按1房1贷已还清，首付是要380万。但如果用抵押贷，即便是1房1贷未还清，包括所有税费和中间费用，首付款不到180万。首付压力是不是瞬间减轻了0.01个小目标？！

低首付为什么重要？

不仅意味着，我资金充裕，就能最大化资金利用率，要么撬动更大的优质资产，要么分流资金去投资其他资产获取更多收益，如银行大额存单、收益型保单等。

更意味着，我钱不多，也能买房上车，而且是厦门岛内学区房，详见《一文读懂！50万买厦门岛内350万 中上学区房》。

2、低利息还款

新房按揭贷，等额本息。700万房产，最高490万贷款，按组合贷，月还款约2.4万。而且，前面七八年，事实上也都在还利息。而我们大部分人，持有一套房也就七八年。

二手房抵押贷，先息后本。700万房产，也按490万贷款，月还款可低至1.6万。压力减少三分之一。

总而言之，就是二手房首付可以更低，月还款也可以更低，关键看标的物怎么选，购房方案怎么制定。

买房是个计算题，“算”定而后动，完全可以低首付低月息，买对学区房，买到好资产，享受多重收益。

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