如何解决房地产土地权属问题（原创建设用地使用权抵押过程中）

大家好，我们是坤略律师事务所“房随地走”或“地随房走”是我国物权法房地一体原则的重要体现，同时也是司法实务中的常见难题因土地和房产价值较大，也是较为常见的抵押物，如对物权法的房地一体原则把握不明，极有可能导致抵押权落空，债权人的利益遭受损失本期，我们结合各法院发布的经典指引案例一起来聊一聊，在建设用地使用权抵押过程中，如何理解“房地一体”原则？，我来为大家科普一下关于如何解决房地产土地权属问题?以下内容希望对你有帮助!

如何解决房地产土地权属问题

大家好，我们是坤略律师事务所。“房随地走”或“地随房走”是我国物权法房地一体原则的重要体现，同时也是司法实务中的常见难题。因土地和房产价值较大，也是较为常见的抵押物，如对物权法的房地一体原则把握不明，极有可能导致抵押权落空，债权人的利益遭受损失。本期，我们结合各法院发布的经典指引案例一起来聊一聊，在建设用地使用权抵押过程中，如何理解“房地一体”原则？

案例一、房地一体原则的适用

江苏法院金融审判十大案例（2018－2020）之五：招商银行股份有限公司江阴支行诉江阴申颖针纺织品有限公司破产债权确认纠纷案

案件背景：

江阴申颖针纺织品有限公司以其所有的国有土地使用权为结欠招商银行股份有限公司江阴支行的债务提供抵押担保。

法院认为：

本案中，双方争议的两栋新厂房在土地设立时已经取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，且已经开始施工，属于《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项（现为《民法典》395条）规定的“正在建造的建筑物”,系可抵押的财产。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条（现为《民法典》397条）的规定，案涉土地使用权设立抵押时，该土地上的两栋新厂房视为一并抵押，招商银行股份有限公司江阴支行对该土地上的两栋新厂房的变价款享有优先受偿权。

裁判结果：

二审法院判决确认招商银行股份有限公司江阴支行对抵押土地上建筑物的变价款享有优先受偿权。

借鉴意义：

1、对银行债权人的借鉴意义：如果在设立土地使用权抵押时，地上建筑物亦具备抵押登记条件，应当尽可能办理抵押登记，保证抵押权不存在权利分歧和争议；如果地上建筑物尚不具备抵押登记条件，应当对地上建筑物在设立抵押时的价值进行证据保全并对地上建筑物的抵押采取一定形式进行公示，给其他市场主体宣告权利的同时提示交易风险，在具备抵押登记条件时尽快办理抵押登记。

2、对于后顺位的抵押权人的借鉴意义：不论是对土地使用权还是其地上建筑物设立抵押时，都应当对土地使用权和地上建筑物是否设立抵押、抵押债权金额等进行尽职调查，充分审查房地一体原则可能对其抵押顺位带来的影响。

3、没有取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证对建筑物抵押权设立的影响：

（1）根据《中华人民共和国城乡规划法（2019修正）》第四十条的规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。......”没有取得建设工程规划许可证的建筑物为违法建筑；

（2）根据《中华人民共和国建筑法（2019修正）》第六十四条的规定：“违反本法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。”没有取得建设工程施工许可证的建筑物应当责令改正、停止施工或处以罚款；

（3）根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第四十九条的规定：“以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。抵押合同无效的法律后果，依照本解释第十七条的有关规定处理。当事人以建设用地使用权依法设立抵押，抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。”由此可知，当建筑物因缺少建设工程规划许可证、建设工程施工许可证成为违法建筑物时，抵押合同无效，无法办理抵押权登记，即无法将该违法建筑物作为抵押物设立抵押。（该点在本文案例三法院认定部分也有所体现）

案例二、存在多名权利主体，权益顺位如何确认？

最高人民法院第六巡回法庭2019年度巡回区典型参考案例之二：西安经发融资担保有限公司与陕西华江新材料有限公司、陕西星王企业集团有限公司、王应虎、王辉、长安银行股份有限公司西安丝绸之路支行追偿权纠纷案

基本案情：

案涉房产的抵押权人是经发融资公司，土地使用权的抵押权人是案外人。

一审判决：

陕西省西安市中级人民法院一审判决华江公司向经发融资公司偿还代偿款及利息。华江公司逾期不清偿上述债务，经发融资公司有权以星王公司提供的抵押物（五栋房产）拍卖、变卖所得价款优先受偿。

二审判决：

经发融资公司不服，提起上诉。陕西省高级人民法院二审对一审判决作了变更，另支持了华江公司关于经发融资公司对五栋抵押房产占用范围内的土地使用权拍卖、变卖所得价款次于长安银行西安丝绸之路支行优先受偿的诉讼请求。

借鉴意义：

在房地分别抵押，两个抵押权产生冲突的情形下，如何确定权利顺序，实践中一直存在争议。基于“房地一体”规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《中华人民共和国物权法》第一百九十九条（现为《民法典》414条）的规定确定清偿顺序：

（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；

（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；

（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

二审判决正确理解适用了《全国法院民商事审判工作会议纪要》第61条第二款 （二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿的规定，具有典型意义和参考价值。

案例三、存在多名权利主体，权益比例如何确认？

无锡市中级人民法院发布2020年度金融审判十大案例之六：谢某诉D公司别除权纠纷案

基本案情：

2010年6月17日，谢某与D公司签订《抵押设立协议》，约定谢某因向D公司出借款项享有债权3000万元，D公司将坐落于安镇街道胶西村的房屋抵押给谢某,并办理了抵押登记。谢某为第二顺位抵押，所在宗地登记的土地抵押权人为第一顺位抵押权人。所在宗地上另有有证房产3栋及若干无证房产，3栋房产未设抵押。

裁判结果：无锡市锡山区人民法院于2020年5月13日作出（2019）苏0205民初4311号民事判决：一、按照谢某设押的建筑物面积分别与所占宗地上的合法建筑物总面积的比例计算其在第二顺位应享有的对相应宗地建设用地使用权拍卖款优先受偿权金额。二、驳回谢某的其他诉讼请求。

无锡市锡山区人民法院认为：宗地上建筑物的建设须根据规划部门的规划进行，未取得规划许可的应为违法建筑。而评价宗地的土地利用效益的重要指标是容积率，即建筑面积占宗地面积的比值，比值越高，土地利用率越高。从该角度来看，占用范围的土地以建筑面积为依据，继而按照设押建筑物面积与所在宗地建筑面积之和的比例计算应有份额更加合理，也更体现其“占用”土地的实然状态以及效能。

借鉴意义：根据《民法典》第三百九十七条的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

上述法律规定中所称的“占用范围”主要系用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地仅指与设押建筑物相应的建设用地使用权，而非其他宗地上的建设用地使用权。因此，“占用范围”不能理解为物理上的实际占用面积，而是按照设押建筑物面积与所在宗地建筑面积之和的比例计算设押建筑物相应的建设用地使用权份额。如果人为将宗地再次作物理上的分割，有违物权特定原则。故，上述“占用范围”操作方式可直观表述为：若建筑物设押时所在宗地仅有一栋建筑物，则其占用范围应及于整宗地；若设押时有数栋建筑物，且不属于区分所有的情况下，则各建筑物构成共同占用相应宗地，且构成观念上的按份共有关系。以所在土地建筑面积为依据，按照设押建筑物面积与所在宗地建筑面积之和的比例计算各合法设押抵押物对应享有的建设用地使用权份额。

值得注意的是，本案判决内容中“建筑物总面积”一词前置条件为“合法”，无锡市锡山区人民法院论述：宗地上建筑物的建设须根据规划部门的规划进行，未取得规划许可的应为违法建筑。故本案中计算设押建筑物应享有的对相应宗地建设用地使用权时也同样以合法建筑物总面积为基数，该观点同样与本文案例二中借鉴意义3的论述部分相呼应。

作者 | 刘彦兵律师

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