中骏商管拟在港上市（中骏二代黄伦的新阵地）

6月21日，中骏商管发布公告，拟全球发售5亿股股份，预期于7月2日上市。中骏商管于今年1月底递交招股书，申请上市四个月后，通过了港交所聆讯。

而随着中骏商管上市，作为中骏商管董事局主席的“二代”黄伦亦将正式走向台前。

（中骏集团创始人黄朝阳之子黄伦）

【编者按】他们神秘而低调，却手握家族巨量财富。

伴随着中国地产创一代退休、卸任，中国房企正密集面临二代接班。正荣地产欧宗荣之子欧国伟、合生创展朱孟依之女朱桔榕、佳兆业郭英成之子郭晓群……地产“二代”越来越多走向台前。

如果说高管的出走与加入，是一把把无形的尺子，衡量着“二代”接班后的人心向背；那么会计师的财务报表则是一把把有形的尺子，衡量着“二代”们的经营业绩。

特别是随着财报季的结束，地产二代的考卷分数再次公之于众。

他们之中，谁能堪当大任，谁又困难重重？搜狐财经即日起推出《“房二代”交卷时，金榜谁题名》系列专题，带您走进地产“二代”们的光环与烦恼。

此为专题第十二期，主角是中骏商管董事长黄伦。

6月21日，中骏商管发布公告，拟全球发售5亿股股份，预期于7月2日上市。

中骏商管于今年1月底递交招股书，申请上市四个月后，通过了港交所聆讯。截至目前，港股上市的商管公司还有宝龙商业、华润万象生活、星盛商业等。

据招股书显示，2018年至2020年，中骏商管实现营收分别为3.96亿、5.75亿和8.05亿，；毛利润为1.37亿、2.12亿和3.57亿，归母净利润分别为2741万、7005万和1.56亿元，年复合增长138%。

而随着中骏商管上市，作为中骏商管董事局主席的“二代”黄伦亦将正式走向台前。

创一代黄朝阳淡出，“二代”黄伦任中骏商管董事局主席

十天前，中骏集团在香港举行股东大会。值得注意的是，中骏集团董事局主席黄朝阳并没有出席会议，取而代之的是其子黄伦通过线上方式与股东交流。

黄伦在中骏的职位是助理总裁兼董事。近年来，黄朝阳逐渐淡出中骏集团的各项公开活动，或意在扶持其子黄伦上马。

而随着中骏商管上市锣声渐进，黄伦将再次走向台前。根据招股书，中骏商管董事局主席是现年33岁的黄伦。

黄朝阳仍是中骏商管的实控人。IPO前，中骏集团透过乐景间接控制中骏商管83.24%的股权。黄朝阳通过新升、东涛及建世三家全资控股公司拥有中骏集团50.04%的股权。

2010年，黄伦从英国毕业，加入中骏集团，担任商业地产管理公司总经理。

2017年，黄伦晋升为中骏集团助理总裁，负责分管金融投资工作；同时获委为董事，进入上市公司管理部门。而在这之后的两年，中骏商管就在为分拆上市进行股权架构重组的工作。

在2021年初，中骏集团董事会主席黄朝阳在业绩会上曾表示，力争让中骏商管年内通过H股上市。

最新披露的信息显示，本次招股共4名基石投资者，包括安踏体育副主席兼执行董事丁世家的家族信托公司和盛海外、恒安国际执行董事许清流全资拥有的King Terrace Limited等。

截至2020年12月31日，中骏商管拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1620万平方米，总签约建筑面积约为3660万平方米。

根据仲量联行资料，中骏商管在管总建筑面积在中国提供商业物业管理及运营服务的物业管理公司中排名第15位。

关于募资用途，中骏商管表示，约50%将用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商，以扩大公司的业务及多元发展公司的服务种类；约25%将用于投资科技，以改善服务质量、客户体验和参与度并提高公司的运营效率；

此外，约10%将用于扩展价值链上业务，多元发展增值服务种类；约5%将用于吸引、培养和挽留人才以支持公司的发展；剩下的约10%用于一般业务用途及营运资金。

商业物业管理毛利率达59%，住宅物业比重逐年下降

中骏商管最早可追溯至2003年，当时其首家营运附属公司厦门世邦泰和开始为中骏集团所开发的物业提供住宅物业管理服务。

中骏集团1987年成立于福建，前30年一直不温不火。中骏的转折之年始于2017，这一年，黄朝阳提出“三步走”战略，即2018年到2020年，中骏集团要分别达成500亿、800亿和1000亿的销售目标。

2018年到2020年，中骏集团实际销售额分别为514亿、805亿、1015亿，年复合增长率40.5%。

然而增收却不增利，2018年到2020年，中骏集团归母净利润从33.9亿增长至38亿，年复合增长率仅5.9%。

2018年到2020年，中骏集团毛利率分别为34.6%、27.6%、24.1%，累计下降超10个百分点。中骏集团解释称，“毛利率下降主要是限价政策影响项目平均销售单价”。

2019年，中骏集团正式提出“一体两翼”战略，即地产开发为主体，商业购物中心及长租公寓为两翼。

黄朝阳希望将中骏的赛道转向商业管理。相较于住宅物业，商业的物业管理费高得多。

据中骏集团财报显示，2018—2020年，中骏商管收入占比逐年提升，与住宅物管收入占比几近平分。

利润率方面，2018-2019年，中骏商管商业物业管理及运营服务的毛利率分别为47.6%和51.3%；住宅物业毛利率始终维持在26%左右。2020年，中骏商管商业物业管理及运营服务的毛利率达59%，近乎住宅物业毛利率的两倍。

2020年，中骏商管商业物业用100万平方米的在管面积贡献了62%的毛利，而住宅物业用15倍的在管面积仅贡献了38%的毛利。

受益于商业物业的高毛利，2019年，中骏商管的整体毛利率由前一年的34.6%增加至37%，又在2020年进一步抬升至44.3%。

而大举收购商业物业公司，为中骏商管的高毛利提供了可能。

招股书显示，中骏商管先后从中骏集团及其控股公司手中收购厦门中骏商管100%股权、泉州世界城58%股权、上海中骏虹申38.85%股权。

上述被收购方均为从事提供商业物业管理及运营服务的企业。

招股书显示，2018年至2020年，中骏商管总营收分别为3.97亿元、5.75亿元及8.05亿元，复合年增长率为42.5%；同期，净利润为3482万元、7729.8万元及1.63亿元，复合年增长率为116.0%。

其中，商管收入由2018年的1.52亿元增加至2020年的3.73亿元，占物业总收入的比例从38.4%上升至46.3%。而住宅管理收入占物业总收入的比例则从2018年的61.6%下降至去年末的53.7%。商管收入占比逐年增长。

应收关联方款项近5亿，母公司信用评级遭标普降至“负面”

值得注意的是，中骏商管的项目来源高度依赖于母公司。

截至2020年，中骏商管与母公司关联的业务收入占比达到了99.4%。而2018年和2019年，上述比重为98.6%和98.9%。可见独立第三方开发项目增速缓慢。

也就是说，中骏商管对外拓展项目能力较弱，如果母公司交付项目减少，很可能大幅影响中骏商管的收入。

不仅如此，母公司中骏集团去年并未完成商业购物中心拓展目标。

黄朝阳曾说：“计划2020年拓展20个购物中心。不过，2020年中骏集团拓展购物中心项目只有14个，未完成目标。

按中骏的规划，到2025年，该公司将布局100座购物中心，租金目标45亿元。截至2020年末，中骏集团已开发购物中心有5座，处于开发中或规划开发的购物中心有19座，合计24座。

2020年，中骏集团租金收入3.2亿，若要完成45亿租金目标，未来5年，中骏集团租金收入年复合增长率需达到70%，而其2020年的租金增速只有10.5%。

此外，与其他物管公司聚焦一线城市不同，中骏商管的物业项目主要位于三线城市。招股书显示，2020年，一、二、三线城市收益占比分别为10.2%、9.7%和80.1%。

截至2020年，中骏商管位于长三角、海峡西岸和环渤海地区的收益占比分别为66.6%、24.9%和8.1%，建筑面积分别为39.7万、53.8万和5.4万平米

此外，中骏商管的营收关联方款项巨大。2018至2020年，中骏商管应收关联方款项为12.05亿、8.9亿和4.87亿元。

“中骏集团为我们的最大客户，因此我们面临与中骏集团有关的信贷风险。我们预期与贸易应收款项及应收中骏集团款项相关的信贷风险较低，因为我们认为中骏集团具有强大的能力履行近期的合约现金流量义务。”中骏商管表示。

不过，2021年4月，标普给予中骏集团“B ”评级，并将展望从“稳定”下调至“负面”。

标普认为，中骏在2021年至2022年期间的去杠杆化，将受到其扩张意愿增加和盈利能力减弱的限制，以及该公司新进入的二三线城市、布局购物中心扩张都是未经检验的。

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