河北高碑店老旧小区改造计划（河北高碑店城镇住宅用地变身别墅）

从“耕地”变“林地”，到一块地“化整为零”拍挂，再到住宅用地“变味”建“别墅”，围绕着河北高碑店市“林语城”别墅住宅区的疑点越来越多，在“疯长”的别墅背后暗藏着怎样的玄机？

林语城别墅

中房报记者 贾俊杰 高碑店报道

河北高碑店市高铁站径直向西约1公里处，就是“林语城”别墅住宅区，周边虽然被围墙遮挡，但依然可见在建楼盘，三、四层的“英伦”别墅群落及高层楼宇。那么，顶风违建别墅为何久禁不止？“疯长”别墅的一路绿灯，除巨大利益驱动外，地方是否也有监管不力之嫌呢？

违规建设 违规销售

据公开资料显示，林语城项目开发商是高碑店市正德昊远房地产开发有限公司（简称正德昊远），规划建面80万平方米，分为四期开发，一期规划建面13万平方米，以低密住宅为主，75%别墅、25%高层，英伦皇室建筑风格，项目小区内自配商业小镇，有双语幼儿园、社区超市、食堂等商业。

林语城在建别墅

12月6日，中国房地产报记者走进林语城小区，路两侧广告林立，“80万平方米全配套”“双首发英伦花墅高板”等字眼吸引着每个过路人的眼球。

林语城售楼部内部，装饰可谓富丽堂皇，大厅中间有一偌大的沙盘，沙盘里就是该楼盘别墅和高层项目的模型以及其放大版。

据售楼员介绍，该楼盘目前销售很好，其中叠院别墅为2个单元，4层；合院别墅为1个单元，4层。户型面积88平方米-139平方米，并赠送花园、小院、露台、汗蒸房等，赠送面积64平方米-131平方米不等，毛坯价格每平方米14500元，高层价格是每平方米10000元左右，房子产权70年，手续齐全。

但是，在售楼大厅内明显位置，并没有看到悬挂该楼盘的“五证”，所谓“五证”即： 土地证使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售房屋许可证；更没有看到一房一价的明码标价。

高碑店市房产局相关负责人接受采访时表示，林语城售楼处销售在建楼盘应该悬挂“五证”，并且按要求必须悬挂售楼处明显的地方。不悬挂说明没有“五证”，售楼员说有“五证”而没有悬挂属于违规销售。

“变味”的城镇住宅用地

对于林语城建设别墅是否经过审批的问题，记者通过多源头调查，获取了相关部分书面资料，均未证实其别墅的合法性。

城镇住宅用地审批文件

2014年7月25日，河北省人民政府建设用地批复文件（冀政挂钩转征函【2014】21号），《关于高碑店市2014年第一批次城乡建设用地增减挂钩项目建新区土地转用征收的批复》，批复如下：一、该项目涉及的建新地块已报国土资源部备案，（项目区编号：1300002010Z3640）同意转用，征收集体农用地9.6894公顷（其中耕地6.5047公顷，园地0.8937公顷，林地1.8937公顷，农村道路0.4114公顷。）该批次一个地块，拟开发用途城镇住宅用地，按照土地呈报的土地开发用途使用。二、具体建设项目用地由你市根据产业政策、供地政策、用地定额依法提供，并报省国土资源厅备案，经营用地和工业用地必须招标、拍卖、挂牌方式供地。三、你市要按照有关法律法规规定，做好被征地村补偿安置工作，切实安排好群众的生产生活。四、你市要将项目实施情况录入国土资源部城乡建设用地增减挂沟建设在线监管系统，及时做好地类和权属变更、登记工作。

2015年9月，高碑店发改委（高碑店发改核字【2015】9号），高碑店市凤凰城（林语城）住宅小区项目审批文件显示，该项目总建筑面积135311平方米，新建5栋高层住宅楼及33栋多层住宅楼，其中：地上建筑面积109571平方米（包括住宅建筑面积99150平方米，社区用房建筑面积600平方米，配套商业建筑面积5389平方米，会所建筑面积1522平方米，幼儿园建筑面积2700平方米，其他公建配套建筑面积210平方米）；地下建筑面积25740平方米（包括地下车库19800平方米，地下室5940平方米）。

为了更加清楚“该批次一个地块”征用的来龙去脉，记者在该楼盘所在地龙堂村实地走访时，村民赵廷栋（音）反映说，龙堂村约有1200人，400户人家，共有耕地1000多亩，目前已被政府征占了一多半；大部分农户几乎没有了口粮地，很多人都为此去上访过。现在在建的和围墙圈起的土地，都曾是收成非常好的耕地，有农业灌溉设施，有国家粮、棉补贴。根本没有林地。

“真搞不明白，他们说占就占，农民靠种地生存，没有地，光靠占地补偿款维持以后也是很困难的，到现在也没有对我们作任何安置。征用土地既没有张贴公告，也没有召开村民大会和村民代表大会通过，乡政府领导和村里领导直接做占地村民的思想工作，想方设法让你同意占地签字。刚开始是每亩10万元，后来是每亩13、14万元。建了那么多别墅，没有一个村民会买的，基本都是北京过来买房子的。林语城项目占地大概有三、四年了，与林语城东相邻的这块圈而不建的地也已经被占两年多时间了，村民想种也可以种，他们暂时没有干涉。”

值得注意的是，冀政挂钩转征函【2014】21号批复中对林地面积的描述与村民所说的话大相径庭。“征收集体农用地9.6894公顷（其中耕地6.5047公顷，园地0.8937公顷，林地1.8937公顷，农村道路0.4114公顷。）”，所谓的1.8937公顷（折算28.4亩）的林地也许并不存在，而全部都是耕地。至于为何以28.4亩为林地纳入到审批文件中，或许另有隐情。

再说从2014年7月25日河北省人民政府建设用地批复文件（冀政挂钩转征函【2014】21号），到2015年9月高碑店市发改委（高碑店发改核字【2015】9号）的审批，不但时间倒置，而且明显违反审批程序。

一块地“化整为零”拍挂 审批倒置

事情远远没有结束，据知情人出具的该地块“招拍挂”成交公示的两份资料显示，“该批次一个地块”被分割为4.12868和5.176526公顷的两块地拍挂，出让价约为每亩26万元左右，合计约为9.3公顷，折算为139.5亩；受让单位为高碑店市正德昊远房地产有限公司；土地用途为其他普通商品房住宅用地；成交公示时间2015年5月27日。

同时，高碑店市国土局相关人士直言，正德昊远已获批两个土地使用证，随着在建项目的不断扩张，会逐个审批。

从“该批次一个地块”的“城镇住宅用地”到“低密度开发”，再到“其他普通商品房住宅用地的转换”，再再到“化整为零的拍挂”的轨迹，可谓一路绿灯，开发商堂而皇之的高调开发也就顺理成章了。况且，37栋别墅中29栋已获商品房预售许可。

林语城地块成交公示时间2015年5月27日，而高碑店发改委（高碑店发改核字【2015】9号）凤凰城（林语城）住宅小区项目审批时间却是2015年9月。也就是说，林语城地块成交时，高碑店市发改委还未立项审批。

早在2003年，国家政策层面已明确给别墅供地下了“禁令”，一些开发商依然能在“曲线”获得新的一般类住宅用地后，将地块分成别墅区和普通配建区，通过缩窄楼距、大量配建等做法调整容积率，提高别墅占地面积。可以说，“禁墅令”实施十余年来，以各种手法运作的“擦边球”项目并不少见，不少城市用地资源浪费、规划得不到落实的乱象依然无法杜绝。近年一些低密度、大占地、高标准的在售别墅项目并未减少。

据《每日经济新闻》10月12日报道，国土资源部表示将进一步从严土地管理，重申全国各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，还严格要求限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。

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