新希望房地产亏损原因（负重的黑马新希望地产）

作者：时代财经 刘新歌

图片来源：视觉中国

“金九银十”落幕，房企2020年的收成基本可见分晓。克而瑞数据显示，今年1—10月，新希望地产全口径销售额为760.3亿，位列房企销售榜TOP100第40位。与去年同期相比，排名上升13位，销售额增加48.6%。

放在行业看，新希望地产的销售表现不错——中国指数研究院数据显示，30家第一阵营房企（500亿~1000亿）前十月销售额增长率均值为11.6%。

不过，从权益销售占比看，新希望地产业绩稍显逊色。前十月，新希望地产录得权益销售额417.7亿，在房企销售榜TOP100上排名第53位。时代财经统计发现，前十月700亿规模（以全口径销售额计）的9家房企中，新希望地产权益销售占比最低，仅为54.94%。

近年来房地产项目合作情况增多，规模数据扑朔迷离，与全口径销售额相比，权益销售规模才更真实反映房企真实的实力和盈利能力。从这个角度看，突飞猛进的新希望地产无疑有些“孱弱”。但新希望地产回复称，“未来会想办法进一步提升权益比，包括加大对文旅项目和城市更新项目的投资。”

激进扩张，高溢价拿地

2015年前后，房地产市场迎来新一波上升周期，激进的房企趁势扩张，行业黑马不断涌出，实现了规模的快速扩张，新希望地产即是其一。

直到2013年末，成立15年的新希望地产还在业内籍籍无名，年度销售额仅20亿。2014年，“80后”总裁张明贵到任，新希望地产定下100亿的年度销售目标，自此开始走上快速周转、扩大规模的扩张之路。

2016年至2019年，新希望地产的流量销售金额分别为145.3亿、141.5亿、303.1亿、735.9亿。业内排名也快速上升，2018年首次进入TOP100榜单、位列第79名，2019年便挤进TOP50阵营。虽然与2013年底相比，新希望地产在6年时间内规模翻36倍，但权益比却走低，近两年一直在55%左右。

新希望地产的规模之战在土地市场表现得更为明显。根据克而瑞统计数据，2017至2019年，新希望地产分别斥资187亿、287.2亿、407.9亿购买土地， 2018、2019年连续两年在业内位居前50。

拿地贵是新希望地产在土地市场的一大标签。由于其“新一线、强二线”的城市布局战略，不断高溢价拿地，如2017年 6月拿下昆明泛亚新区组团地块、溢价率208%，2019年5月经过200轮叫价拿下大连一商住地、溢价率49%，同年8月又以溢价率60%拿下宁波一宗宅地。

2019年内，新希望地产不仅拿地的溢价率持续走高，单价也屡创新高，尤其在新进入一个城市时拿地更是不吝血本。2019年3月29日，新希望以53.2亿的代价，在激战120轮后夺得南京栖霞区一宗土地，首次进入南京，楼面价为22628元/平方米，溢价率为28.8%。而该地块周边的保利朗诗蔚蓝销许均价才30000/平方米。

通过快速扩张，新希望地产走出四川，在昆明、南宁、杭州、南京、广州等15个重点一二线城市有了100多个项目。扩张的脚步不会停，新希望地产回应称，未来会至多在20-30个城市布局。

负债高企，质量问题频现

2014年，时年仅32岁的张明贵履职新希望地产总裁。这位堪称“业内最年轻”的总裁此前工作与地产并不相关。2008年，张明贵以第二届管理培训生的身份加入新希望集团，从营销、采购、驻京办负责人、集团办公室主任等职位一路高升。

“行外人”张明贵掌舵新希望地产有点临危受命的意味。新希望地产成立于1998年，虽是新希望集团八大产业板块之一，但在2014年之前一直发展缓慢。2013年末，成立15年的新希望地产销售额仅20亿。

到任当年，新希望地产定下100亿的年度目标，开始规模扩张之路。在张明贵掌舵地产板块期间，新希望地产被注入了其个人的工作风格，开始快速周转、扩大规模。

但规模的攀升随之带来负债的高企。截至2019年末，公司总负债金额为838.7亿元，而2017年和2018年底总负债则分别为415.11亿元和545.95亿元。至今年上半年，总负债再次走高，同比增15.21%，达966.27亿元。货币资金103.19亿元，同比降20.74%；短期借款6亿元，同比增194.61%。

同时，其项目也频现质量问题。如南京锦麟融誉府项目被曝在突破限价的基础上，精装标准却降低；新希望温州白麓城项目被曝鼓包、构造柱移位等多个质量问题，温州十一峯楼盘精装房使用工程油漆等。

新希望地产或也意识到快速发展中的问题，这两年开始更多地强调稳健，“千亿的能力比千亿的目标更重要”。但千亿还是它的追求，去年底其提出“三年挺进千亿”。但就在冲击千亿的重要关口，带领新希望地产走上快速发展道路的张明贵却被调任新希望六和总裁。

接棒张明贵的姜孟军是一个地产老兵，也是为新希望集团效命20年的老臣，历任策划主管、营销经理、营销总监、营销总经理、城市总经理、副总裁等职，经历了新希望地产的成长过程。虽然内部提拔免去了空降高管的适应期和可能带来的大调整，但最核心高管的调整还是带来一些变化，新希望地产未来如何发展还有待时间验证。

不过，成都一位不愿具名的业内人士对时代财经称，新希望集团不是以地产为主导的上市企业，房地产只是其一个较小的业务版块。现阶段，新希望地产更重要的不是规模，而是利润和盈利能力、产品力和品牌力。“从产品来看，新希望地产正在转型阶段，为下一阶段提高盈利能力做准备。”

目前，新希望项目集中在长三角、西南中心城市和京津冀地区，产品体系也基本定位中高端。不过，无论是盈利能力还是产品力，新希望地产都还有一段路要走。