海教园升值潜力（直击海教园现状）

2022年海教园的中考成绩已然出炉，同时园区高中首批招生录取分数线公布，南开学校雅润路校区也才通过了竣工验收……

而恰在这个当口，昨天中部天南小镇又顺利卖出了一宗宅地，楼面价8346元/㎡。

利好频频的海教园，似乎一切都在走向正轨，但似乎也并不是那么平顺和谐……

本期情报，就聚焦这个前“教育特区”的现状，浅聊其未来发展可能。

海教园实景（摄影/甄琦）

NO.1 听说有人对素质教育有意见？

今年因为疫情，天津学生大部分时间是在家网课中度过的，几次返校后屁股还没坐热乎，就又停课/放暑假，在校时间满打满算也就一个月。

海教园的学生自然也不例外。

方姐是海教园的一名业主，最近就找我抱怨了几句，说从老家河北省转到南开学校后本来节奏就有些不适应，这边管理比较松，也不留作业。

加上前面提到的上课问题，林林总总，失去了以往较为严格的环境约束，就很焦虑孩子的学习方式。

她反映，有这个想法的新天津人家长不是个例，而校领导也在家长群里予以过回应：“南开有自己的传承和精神，她不是衡水中学，她叫南开。”

放大来说，这种不适应背后反映的其实是，天津的素质教育模式，一直所面临着的、来自周边高考大省应试教育那一套的压力。

这种压力在海教园这么个特殊的板块内，就集中突显了。

海教园是什么地方？天津唯一的具有市区中考报考资格的非市区板块。

除了教职工和投资客户，来这里买房的基本是为了孩子上学，而且老天津人还是更向往真正的市区学区房，买海教园的以新天津人为主。

天津传统的“南开系”本土素质教育，配享特殊的学区政策，遇上主体新天津人的家长群体，就构成了一个自成一体的试验田。

方姐的微妙感受其实也提醒了那些选择天津、选择新学区新学校、选择九年一贯制路线的家长，是否在学校环境和家庭环境上做好了充足的准备。

NO.2 火烧眉毛的学位问题

现在天津引进名校的新区太多了，多到了不值钱的地步，“能报考市区高中”的口子却只开了海教园一个，眼看着想关也不好关上的，所以政策含金量还是有几把刷子。

不过海教园教育的金字招牌，单靠政策难以为继，需要解决的矛盾还有不少。

首先是火烧眉毛的学位不足的问题，毕竟20来个新老住宅社区，且南部卖光了、中部今年依然有新地块出让。

由于板块热度不减，这么多房子已经陆续交付了不少，而园区规划的12所幼儿园、1所小学、4所九年一贯制学校和2所高中，目前建成投用的幼儿园有3所，中小学则只有智文路、昭慧路两个校区。

海教园南开学校5大校区分布示意

好在马上雅润路校区马上就可以投用分担压力，这个校区规划为南区一所九年一贯制学校 北区一所高中，目前已顺利通过竣工验收，预计9月将迎来首批新生。

雅润路校区实景

另外前阵子和慧南路校区和敬慧路校区已同时开建，都是九年一贯制学校，预计2023年12月底完工。

方姐家住南边，这一年来带孩子上智文路的小学都要开车十来分钟，一直盼着能到更近的雅润路校区就读。

海教园主力项目分布

不过本着少折腾的原则，海教园2022年秋季的最新安排是：2-3年级智文路校区；4-6、8-9年级昭慧路校区，7年级雅润路校区；

然后2-6年级如果有到雅润路校区就读的需求，要向学校提出申请，且申请调整校区的同年级学生人数达到45人方可成班，未达到的话就还得原班就读。

海教园家长提供的告知书

因为这两年是过渡期，2024年海教园所有中小学落定后会整个大调整，如果今年转了校区，两年后可能还要再变一次，拆班合班，老师也会跟着换。

仁恒、中海、阳光城、鲁能、雅居乐等几个项目的业主，很多还是申请了转到雅润路，毕竟就近目送式上学的诱惑，大人孩子都舒服些。

另据方姐反映，虽然孩子转学过来要折腾一番，但总的来说海教园的小学学位还是够用且可以统筹的，幼儿园目前倒是比小学还费劲，或不好摇号、或只针对教职工子女、或尚未投用……

总之，由于海教园学校落地的速度跟不上小区交付的速度，这几年家庭还得吃点苦，但后续规模起来了就有望良性循环了。

NO.3 同样棘手的师资缺口

与学位供需伴随而生的还有师资的缺口。

自2017年9月1日开校，海教园首批新生356人至今已有6年，据非官方统计，目前在校生大约在5000人左右，小学83个班，初中20个班，一至六年级班级数量分别是22、20、14、13、8、6，七至九年级8、6、6。

截至2022年7月统计的2022年秋季在学和符合入学条件的学生总数达到8000人左右，2023年预估还将新增1500余人入学或转学。

再看学校规模，预计今年秋季招生的雅润路校区，南区可容纳36班小学、18班初中，共2520人规模；北区可容纳24班高中，共1200人规模。

雅润路校区实景

在建的和慧南路校区设48班小学、每班45人，24班初中、每班50人，共3360人规模（其中小学可容纳2160人，初中可容纳1200人）。

在建的敬惠路校区设48班小学、每班45人，24班初中、每班50人，共3360人规模（其中小学可容纳2160人、初中可容纳1200人）。

和慧南路校区和敬慧璐校区规划示意

这么大的容纳体量，满足园区现有上学需求问题不大，但教师团队的扩张、稳定、聚力，就不是一朝一夕的事儿了。

海教园南开学校虽属于集团化办学，但也是独立运作的，理论上来说集团内教师之间都会多校轮岗，但考虑到实际情况，不同年级的教学规划和要求不同，老师们擅长的年级不同，加上海教园南开学校距离比较偏远，大规模轮岗并不现实。

目前海教园的模式是老带新，教龄多年、工作经验丰富的老师依然是稀缺的，接下来肯定还会继续招聘新教师、不断扩充教师团队，招聘信息的硬性要求不会低，但教龄经验就不能强求了。

不过对此不同人也有不同的看法，比如方姐相对于老教师，就更希望新老师带孩子，她的观点：

新老师尽管教学经验没那么丰富，但更有激情和耐心，学历、素质、技能、理念也更符合新时代的要求；而且教师上岗前都会经过一系列培训，基本方法和技巧不会差，多少能弥补经验不足的问题。

这是个见仁见智的问题。

No.4 挖一挖海教园的成绩和分数线

师资影响的是教学质量，再加上生源的复杂化趋势，综合关系的就是成绩了。

海教园已有三届学生参加中考，前两次只能报考市六区高中，今年海教园南开学校高中部投用，这一届学生既能报考市六区高中也可报园区高中，同时市内六区学生也可报考海教园高中。

2020年和2021年海教园中考报名人数分别是71人、121人，取市五所556.5分上线率指标分别约9.86%和11.57%。

2022年是天津“新中考”的第一届，科目增加、分值增加，整个坐标系又都变了，据网传信息：今年海教园中考报名人数230人，780分以上7人，760分以上21人，占比分别约3.04%、9.13%。

对比下其他区域的情况，760分以上占比低于市区和生态城，高于津南乃至环城整体。

不过由于这三年海教园的中考考生人数都比较少，成绩不具有很强的参考性，只能等后续随着园区居民陆续入住、考生样本增多后，再看成绩及比例才更有说服力。

2022年是海教园高中的招生元年，计划面向市内六区和海教园初三毕业生招收6个班290名学生，包括2个重点班、4个普通班。

最低录取分数线出来了：675.77分，语数外成绩总和310分，语数成绩和211分。

这个分数线在面向市区招生的各大高中里属于中下游水平，也低于咸水沽一中、咸水沽二中，以及南大附中津南学校、实验中学津南学校4所津南高中。

对于海教园学生来说，不考虑后续调整的可能性，目前园区高中算是报考市区高中之外的一个托底的选择，而且内部分了普通班和实验班，成绩好点的也能再争取分层。

海教园实行九年一贯制，好处是内部直升、家长不用为小升初摇号焦虑了，孩子的学习环境也更加稳定、安心，但一般来说，天津各区的九年一贯制学校，平时成绩和中考成绩在本区内都不会太突出。

综合海教园整体素质教育的背景、九年一贯制的学制、目前较低的高中录取分数线，加上后续多校区多生源，推断未来园区教学成绩不会多差，但大概率比下有余比上不足、也不会太拔尖。

选择海教园就读，更多的还是求一个稳定的、素质教育的、环境优美的成长空间。

No.5 海量成交背后，该认投要认投

回到开头的问题，虽然都看重成绩，但天津的教育模式和理念还是会更多的考虑学生的身心健康和全面发展，同样是做题考试，“小镇做题家”和“直辖市做题家”的体验和出路还是很不相同的：）

天津作为公认的减负落实很到位的城市，支撑素质教育良性循环的底气，是本地丰富的教育资源 高考自主命题。

前些年由于不设限，不少高考移民空降天津，以军事化管理下的应试能力搞“降维打击”，但在天津市教委增加户籍学籍双要求后，高考移民的时间成本大大增加，本土教育的环境将越来越趋于纯粹。

对于外地转学来的朋友来说，既然选择了天津，就要入乡随俗。其实能买海教园的家长普遍还是重视孩子教育的群体，自身努力和学校管理外，家庭教育和课外辅导同样是重中之重。

2018-2022上半年这四年半的时间，海教园成交了约14660套新房，其中2021年的走量巅峰期，年度去化高达4600多套，“用脚投票”的趋势性如此分明。

也正是“僧多肉少、做饭还慢”，海教园从2018年开始就建立了园区房屋义务教育学位信息库，规定同一时期一个居住房屋只对一户家庭提供义务教育学位（同一家庭多名子女不受限制），买房时查询显示为“学位未被占用”方可入学，以缓解资源分配压力。

而“拥挤”的现状还在继续，就在昨天8月1日，海教园南开学校敬慧路校区南侧又卖出一宗新宅地，成交楼面价约8346元/㎡，规划建面约17.67万㎡，板块新房供应再添一员、量还不小！

总的来说，海教园虽然市场供应量大，但热度没降，反而基本企稳了，新房均价1万8-2万是主流，最高改善洋房均价能达到2万3。

产品也从低密改善越来越走向控总价，目前的上车门槛只有大概140-150万。

这个价格买到一个上市区高中的资格，如果认投并在这条路线上持续精进，就是值得的，至于其他因素，想太多是徒增烦恼：）

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