重庆轻轨10号线楼盘（重庆3条轨道进入开通倒计时）

近来，重庆轨道交通动作有点大。根据官方发布的消息，10号线二期鲤鱼池至南滨路段、9号线二期、5号线北延伸段均已开启不载客试运行，这意味着三个项目均已进入开通倒计时。

10号线二期不载客试运行

前两天我们针对5号线北延伸段沿线楼盘进行了盘点（详情点击：重磅官宣！重庆这条地铁线即将开通，沿线楼盘价格曝光，你家在附近吗？），其中新房项目受到粉丝朋友的关注，今天我们再送上10号线二期鲤鱼池至南滨路段及9号线二期沿线的新房项目进行汇总，以供大家参考。

10号线二期的鲤鱼池至南滨路段，因为全线6公里4座车站均于核心城区故新房项目较少，仅1个。

9号线二期，5个站点，沿线楼盘几乎分布在春华大道站、兰桂大道站、岩寺站、花石沟站。

（以上统计楼盘均为站点附近约1公里范围内）

毫无疑问，轨道交通正在改变我们的出行习惯甚至是生活方式，与此同时，从某种程度上来说，轨道也代表了人流的走向或者说整个城市的发展方向和策略，因此对于房价有一定的提振作用。所以，除了学区以外，轨道交通也是重庆人买房条件中排在前列的要素。

购买轨道房，无非是为了图方便，居住出行方便的同时，站点附近人流量大对物业保值增值又或者租金都是一大利好，但是如何来界定这个方便与物业的价值？

拿小编自己来说，轨道站点距离家步行距离接近1公里，走路大概15分钟，坐车2个站但也需要10多分钟，这样不远不近的距离略显尴尬。

还有的人，住着所谓的轨道房，入口也许就在小区门前，但进闸口有可能面临穿地下通道、上山下山的可能，也需要走很远，所以在买房时也要擦亮眼睛。

01

从方便的角度，真正的轨道房必须具备以下条件

鉴别楼盘的是否为正宗轨道房，一般来说，我们是以步行距离来衡量，比如：

• 5分钟内的才能称之为“正轨道房”；
• 10分钟内的只能称之为“准轨道房”；
• 15分钟之内的则是“近轨道房”。

这是什么概念呢？正常成年人步行的速度大约是1．2m／s，如果以此计算，严格意义上真正的轨道房离站点最多也就360米左右，如果结合重庆的地势、道路建设情况，可放宽到500-800米左右，超过这个范围则只能算作近轨道房。

如果这个距离还是直线距离，那么步行可能会超过1公里，直接从“准轨道房”变成“近轨道房”。无论是身体感知还是反应在房价上都有天差地别。

图源：链家

再者，地铁口和地铁站点也是两个不同的概念。

图源网络

一个地铁站点有许多地铁口，从地铁口出发到达站点还要经过一段很长的路段，比如9号线的红岩村站、6号线的红土地站等，但这是山城的地势所决定，我们无法改变，只是在选择的时候，可以尽可能做取舍。

轨道房因为出行方便，通常在价格上会贵一点，但值不值得为此买单需要好好研究，如果是新房可以看看规划图，小区大门在哪里，地铁站内部是怎么设计的，这些都要搞清楚；如果是二手房相对简单，实地一走远近便知。

02

从价值来看，轨道房户型选择也有讲究

我们知道，轨道沿线物业的溢价高低与房子距离地铁站、地铁站距离市中心的距离呈正比，离单一地铁站越近的房子单价越高，如果该站点又离核心商圈又或者商务区比较近，那么价格会因此层层叠加。

所以，对于刚需来说，如果是购买核心区的轨道房，那么最好是选择小户型，一方面，这样的产品具备一定稀缺性；最关键的是，以核心区的地段价值来说，小户型的总价更可控，对于预算有限的刚需来说更合适；同时，如果是后期置换又或者出租来说，因为“接盘者”依旧是刚需又或者新城市人，那么小户型无论是房价又或者租金也更为大部分人所接受。

图源网络

如果选择次核心区域，或者一些的新区的轨道房，因为这样的新区从道路建设、公园、学区、商业等城市配套规划来看，是可以支撑未来很长一段时间的生活所需，从总价来看也许和核心区的小户总价差距不太大。这时就需要从居住体验这个维度来选择户型大小，面积稍大一点的户型，舒适度会更好一些。

基于以上的轨道房选择宗旨，我们挑选了当下市场中一些非常典型的新房项目供大家参考，粉丝朋友们可根据自身的需求进行甄选。

①、如果你更注重生活便利与居住舒适度，那么次核心地段（成熟生活区）的中等面积三房是最佳选择。

这一类楼盘虽然不是位于商圈核心，但也由于地处生活成熟区，城市配套充足，户型面积80-90㎡大小恰到好处，但基本上三房的设计功能在使用上又面面俱到。

比如，位于中央公园板块的中海春华九里。

来源，百度地图。位置、距离、范围仅供参考，以实际为准

项目主出入口距离9号线春华大道站步行约3-5分钟，周边商业、公园、文体等城市生活配套很全面。

建面约87-101㎡的主力户型，全三房设计，尤其是建面约87㎡户型，虽然实用面积仅69㎡，但配有约30㎡的大方厅，活动空间的尺度比较充足。

建面约87㎡户型

又比如，同一板块内的海成云沐。

和中海春华九里项目相邻，周边的城市界面想通，共享醇熟城市配套。国庆期间，海成云沐给出的低首付活动是一大亮点。

建面约85㎡户型

此外，从户型来看，主卧的套房设计提升了私密性，而阔绰的横厅预留出了宽阔的活动空间，大尺度面宽为视野、采光以及通风提供了便利。

又比如，位于中央公园北的万科璞园。

该楼盘周边配备双站点，5号线北延伸段的悦港大道站以及9号线二期的花石沟站，花石沟站步行时长相对更短。

建面约90㎡户型

精装洋房3房配置，功能房齐全，三个卧室同一景观面，无论从采光通风还是视野上保有最高舒适度。

以上三种户型，是目前市场最常见的三房户型，因为功能使用齐全且总面积恰到好处，所以市场流通率也非常高。

在次核心地段的轨道站旁，这样的户型，居住的舒适感有保障，总价又有一定的把控，对于一步到位的刚需又或者刚改来说最合适不过，同时在今后置换之中，凭借实用性也会有更大的优势。

②、如果预算有限想尽快上车，考虑后期置换又或者更注重投资属性，那么核心地段的轨道小户更合适。

这一类新房产品多以商务公寓为主。这样的项目有陆海国际公寓、华宇城以及中央公园商圈周边的吾悦广场、大悦城铂悦、龙湖天际等。鉴于中央公园板块尚为成熟，人口导入还需时间，今天暂且以化龙桥板块为例。

陆海国际公寓，位于化龙桥板块，紧邻地标建筑陆海国际中心。

从百度地图来看，步行至9号线化龙桥站约6分钟。其主力户型为建面约41-53㎡LOFT公寓，套均总价60万，如果按照首付5成来计算，30万左右即可上车，对于预算有限的年轻人，又或者有投资需求的购房者来说比较适中。

化龙桥板块同类型公寓租金| 来源：链家网

以化龙桥板块同类型公寓产品的租金作为参考，虽然是商务公寓，但由于这里的产业、商业、城市名片以及居住氛围成熟，各种城市优质资源集中，人口导入充沛，所以从租金收益来看，就非常占优势。

进一步来说，如果是选择核心商圈的轨道盘，单体楼又或者商务公寓可以买，但楼龄一定不能太旧，这类房型因为户型小总价低上车门槛低，又因为是在核心商圈即便置换上存在一定难度但从租金收益率来看还是比较可观，但请注意，一定是在核心商圈的地段条件之下。

如果是选择一般小户型住宅，那就一定要选择社区大小适中的轨道盘买，良好的社区环境会为溢价带来更多优势。

好了，本期关于轨道房的讲解就到这里了，大家还想了解哪些类型的楼盘，欢迎在评论区留言哦！

,