滨湖房价为什么那么贵 滨湖区的房价很高是真实还是错觉

如果提到“合肥哪个区房价最高”这个话题，肯定是离不开滨湖区的，在大多数人的印象里，滨湖区的房价是和“贵”划等号的，那滨湖区的房价在合肥高吗？真实情况如何，我们今天一起来看一看。

新房

从今年的土拍上看，滨湖区的限价是在24670到26351元/平；

瑶海区的毛坯限价在15375元/平到19555元/平；

包河区的毛坯限价在19335元/平21582元/平；

蜀山区的毛坯限价在21267元/平，运河新城在14997元/平到15307元/平；

高新区在24806元/平；

庐阳区因为地理位置的缘故，毛坯限价在15498元/平到18897元/平；

经开区毛坯限价在19768元/平到21412元/平；

新站区的毛坯限价在14422元/平到16274元/平；

肥西县的毛坯限价14239元/平到17490元/平。

因为以毛坯价为基础，加上装修和装配式奖励的价差不大（市区基本为2500 800元），为了方便对比我们就看毛坯限价。和2021年相比，不少区域的毛坯限价都有了一定的提升，如高新区由22373元/平提升到24806元/平，超过了省府板块的高速02地块，与03地块基本持平。瑶海区最高毛坯限价也从16857元/平提升到了19555元/平，连肥西县同位置毛坯限价都上涨了2400元/平米，不过瑶海区东部新中心地块的限价却出乎意料的低。其他区域也有涨有持平。

整体上来看，在政务区没供应居住用地之前，滨湖区的新房价格是排名第一的，其他区域有少则3000以上，多则1万左右的价差，只有高新区新供应的09地块能够一较高下。其中和新站、瑶海、运河新城、大杨镇等区域价差较大，和包河、蜀山、经开等区域的价差较小。

不过横向对比西南各区，三四千左右的价差并不是最关键的，滨湖区目前动辄一百三四十平左右起步的户型，高昂的总价才是大多数普通购房者难以企及的。所以和其他区相比，滨湖区的单价固然贵，但是总价才是真的高！

二手房

从5月合肥九区三县的二手房真实成交数据可以很明显的看到政务区以3.62万排名第一，滨湖区2.73万排名第二，高新区2.37万排名第三，作为楼市热门的“政滨高”占据了前三名。

从具体的小区成交价上看，滨湖区除了少量的回迁房小区，商品房小区的价格基本都在2万以上，以2.5以上为主力，也不乏3-4万成交，这么一看滨湖房价确实蛮高的。

但是我们衡量各区房价的时候，整体均价其实是一件不靠谱的事情。我们拿庐阳区来说，四里河板块并不乏3万左右及以上的楼盘，如万科森林公园、橡树湾、国贸等等，学区房更是合肥房价天花板。在蜀山区2万 楼盘也是比比皆是，3W以上楼盘也不少，如金隅南七里、信达西山银杏、华地公馆等等。

但是类似庐阳和蜀山这些区域，因为发展时间早，区域内老旧小区多，在没有学区加持的情况下，很多小区的单价仅在一万左右，直接拉低了区域均价。而滨湖区因为除了少量回迁房小区，其他均是商品房小区，而且房龄最久的世纪城也仅有12年左右，所以在以商品房、房龄普遍较新乃至次新房为主的滨湖区，没有“拖后腿”的情况下，整体均价自然要高于大多数区域。

客观的来评价二手房价格，如果拿同等条件的商品房为主、房龄较新的区域来对比，如上面提到的庐阳区四里河板块，还有包河区的政务东板块这些来对比，其实是要高于或者持平滨湖区的大部分板块的。

所以，认为“老城区便宜、新城区贵”这是个非常错误的看法。只不过在老城区之中，虽然不缺房子，但是一个新的板块和次新房是缺乏的，缺乏同类竞争产品。

整体上来说，目前滨湖区的新房价格在政务区供地之前，是领先于其他区域的，除高新区外，基本有3000左右及以上的价差，最高在1万左右，但是最关键的还是在于总价门槛的差距较大，目前滨湖区已经进入改善盘为主的时期，新房市场与普通购房者渐行渐远。

在二手房市场，经过这一轮涨幅以后，价差又一次的被抹平，除了瑶海、新站以外，与其他区域中的同类产品相比，二手房价格并没有明显的价差，甚至有不少板块或者楼盘的价格是超过滨湖区大多数二手房的。后期主要的预期就在于省府板块的二手房能够成为天花板一列了。