写字楼最佳投资方法（投资写字楼10大铁律）

我是陈攀东，专门出租杭州写字楼、共享办公室。

一般个人购买投资写字楼，是为了获取可观的租金回报，而租得好不好，受很多因素的影响，所以我从租赁的角度谈下这个问题，总结出了投资写字楼的10大铁律，如下：

1、写字楼要集中、扎堆。不要担心写字楼太多，竞争压力就大，会面临价格战，这是它的弊端，但好处也更多。写字楼一般都是中介带客户成交的，而写字楼集中的地方，中介也多，因为房源多，便于宣传推广、带看，所以有的大一些的中介公司，就专门做钱江新城、滨江、钱江世纪城、未来科技城，其他地方就不去，为什么呢，因为房源集中。

房源集中，企业也会集中，因为这里选择多，好比一般人购物，是更喜欢去大的电商平台、商场，街边小店就少了，因为商品不丰富，人也是群居动物，喜欢扎堆。

2、要在商圈里。商圈可以带来流量、人气，比如这里有个写字楼，客户问是哪里，我说在拱墅万达、城西银泰、钱江新城、汽车西站等，客户一听就知道，减少了宣传成本、客户的抗拒心理。一般大的开发商打造的商业综合体，容易形成一个商圈，如杭州新天地、滨江宝龙城、龙湖西溪天街、城西银泰城、中粮大悦城等。

一般的企业还是喜欢去市中心、繁华的地方，非商圈里的写字楼也有企业租，那就要有其他优势补充，如价格便宜、交通方便、配套丰富。

3、要有发展潜力。这个需要眼光来判断。尤其是一些新城区，以后会不会繁荣，没有多少人知道，如钱江新城，从开发到成熟，至少花了15年，就是前10年，写字楼都不好租的，空置率高，但20年后（2021年），钱江新城的空置率一般在3-6%，算是很优秀了。

杭州现在也有几个新城，如良渚新城、武林新城、临平新城，未来是否会很繁荣发达，要靠个人的眼光和判断力了。

4、开发商品牌。尤其是口碑好的、大型的、影响力大的，楼盘的名字带上开发商的品牌，就更好了，好的楼盘品牌可以吸引企业入驻，减少了宣传、说服成本。当然，有的开发商可能品牌影响力不大，但开发的楼盘品质不错，又在重要商圈，这样的产品也是有优势的。

5、物业服务。物业服务也非常重要！有的写字楼破破烂烂，缺乏维修保养，环境脏乱差，导致租不掉。有的服务不到位，导致企业体验不好，提前搬走。物业不仅仅是服务房东和租户，还有外来人员。如中介要去熟悉某间房源，而有的物业因为没带客户来，不给借钥匙，不愿意配合看房，这样怎么能行？中介哪怕没有客户，也要先去现场实地了解下，便于熟悉情况，遇到客户能清楚讲解。而好的物业，也意味着收费更高，但有时过高，也影响了客户的选择。在选择物业前，可以打听下该物业的口碑、体验它在管的楼盘服务怎么样。

6、配套。如果写字楼不在集中的地方，也不在核心商圈内，又不是大开发商打造的，楼宇品质一般，那至少配套还过得去，如底商或附近有餐厅、便利店这些，当然，业态越丰富越好。交通上，距离主干道近，或就在主干道边上。附近有公交车站，有地铁就更好了。

7、停车位充足。一般每100至300平米配一个车位是基本的要求。老城区停车难、贵，很影响招租，所以一些楼盘做了改造，增加了机械停车位，新建的写字楼一般好些。

8、朝向、户型。在买写字楼时，要看看楼盘四周是不是已经开发完了，尤其是自己买的那一间，前方有没有更高、更近的建筑物挡着，在建的会不会有影响，因为有的会影响采光，导致不好租，有时降价都不好租。采光的面积大一些好，有的户型在边角，可能两面都有窗户，或者小户型，南北面都有窗户，这种一般比较受欢迎。室内避免有柱子，边边角角的多了，会影响使用率。窗户，能有自然风进来更好，不一定要窗户开多大，因为不少人还是喜欢自然风。楼层数（如24层）、房间号（如604，404室）、面积的尾号（如134平米），尽量不要带4，还是有租户忌讳这些。

9、人口。如统计上看，三墩、下沙的人口是增长幅度比较大的，这些人既然买得起房子，能力自然是不差的，以后或现在会不会有创业的需求？而有的地方人口增长幅度少，就要注意了，年龄也很重要，你不能指望老年人去创业，创业的主力还是中青年。对于老年人口占比比较大的区域要当心。

10、得房率。一般写字楼的得房率是70%，达到这个就可以了，再高是加分，但是对租户影响不大。而且得房率过高，也意味着单层面积较大，公共配套少，楼层矮。一般地标性的写字楼，设计得很漂亮的那种，得房率会比较低。

还有其他的，比如这个地方的营商环境、行政办事水平怎么样，对一些产业是不是有鼓励补贴政策；整体硬件，是不是都是比较破旧，一个全新的环境，是更受欢迎的。

声明：本文非投资建议，据此操作，风险自担。

本文配图：杭州·天目里。