尹山湖板块降价（工业园区上班族最后的上车地）

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郭巷街道

友好互动

前几天，在自媒体平台上，我发了一条消息：

最近关注苏州新房市场的朋友，应该都知道我说的是哪个楼盘。

消息发出去二天后，才有一个网友跳出来开撕。

话说这哥们反应也是慢了点。吃翔都赶不上热乎的。

网友说：

"难道错了？难道不是独墅湖西边？"

我说：

"木渎也是西边。"

然后，这哥们的心态就崩了。撸起袖子就开撕了。

对于苏州的头部开发商，我以前专门写过文章，《出来混，总会有一些脑残操作。讲讲龙湖地产在苏州的故事》。在这个文章里，就有个网友跳出来跟我杠。

如今又出来一个新网友跟我杠。

而且他们犯了一样的错误：

"新房是没有学区的。"

所有讲学区的新楼盘，都是耍流氓。

郭巷板块

今天我不是专门来吐槽的。我要讲一讲苏州房产市场中，郭巷这个板块。

在以前的文章《刚需购房者淘房，尹山湖“十三太保”，哪个小区最具性价比》中，我们详细的讲了尹山湖。

在多年以前，尹山湖并非独立的板块。他是从郭巷板块中，分离出来的。

吴中区最靠近苏州主城区，夹在姑苏区、工业园区和吴江区之间的区域，有4个板块，城南、郭巷、尹山湖，南双湖。其中前三者都是成交量比较活跃的板块。

郭巷的位置，就在独墅湖西边。以至于万科的楼盘，就起名就湖西玲珑。龙湖的盘，就起名叫湖西星辰。

可惜这两个楼盘，都不临湖。有梦想总是好的。虽然实现不了。

工业园区外溢第一站，是尹山湖。而郭巷，是尹山湖的外溢。别看郭巷二手房均价3万元，好像跟尹山湖差不太多。其实它的价格是被仁恒拉高了。

如果抛开别墅区不算，郭巷的均价，就在2.8万左右。

这个均价，其实也不重要。重要的是，郭巷有很多低总价的房子。

如果我们把总价定在200万元以内，尹山湖板块大概有7套，都是国泰三村。两只手都数得过来。要是加一条限制条件：电梯房，则是一套也没有。

郭巷200万元以内的二手房，有80套左右。其中电梯房是50套。

电梯房小区，涉及到湖岸名家、国香雅苑、美澜城三个小区。一共就这么三个小区。对于刚需购房者来说，目标可以很明确。

地段

这三个小区，位置都是很不错的。

湖岸名家在3号线墅浦路北地铁口。紧邻均价5.5万的星岛仁恒。

从这里到苏州中心，3号线地铁直达，只有4站路。

过几年S1线通车后，从这里可以坐地铁一直坐到上海迪士尼，都不用换乘的。

小区挨着的两条路，通达路和墅浦路，都不是主干道。相对安静一些。

国香雅苑和美澜城的位置在2号线尹中路地铁口。

从这里坐地铁到工业园区高教区以及桑田岛上班，是比较方便的。一条地铁线过去，也不用换乘。

两个小区的西边都挨着高架路。国香雅园北面是郭新西路立交桥。这两条路车速都是80公里。紧邻这两条路的楼栋，就难免遭受噪音之苦了。

反过来也可以说，自驾车出行很方便。

从地段上来看，这三个小区，都是相当出色的。

价格和户型

湖岸名家和国香雅苑，楼梯房和电梯房混杂在一起的。所以看均价的时候，要分开看。

湖岸名家电梯房的均价是2.8万元。200万的总价，能买的户型只有这种64平米的：

这种户型，缺点比较明显，开间太小，相对来说，进深太大了。不过，南北通透全明户型，方方正正，还是2居，对于刚需来说，是个不错的选择。

国香雅苑电梯房均价是2.5万元。200万的总价，能买的户型是这样的：

这是一个74平米的1居户型。很明显，平台上这个房子，是改过的。带阳台的卧室，原本应该是客厅。房东把它给改掉了。

以上两个小区，房源都很少，基本上是个位数。

而美澜城的房源就相对多了很多。

美澜城小区分两片。一片是高层，一片是别墅。

低总价的房源，当然都在高层这片。

200万元，可以买到78平米的南北通透户型。

它的均价，只有2.4万元。

美澜城与国香园相比，唯一的缺点就是，美澜城与地铁站的距离，多了400米。

如果我们到郭巷、尹山湖任何一个中介门店去问，200万元以下的标的，房产经纪人基本都会推荐美澜城。可以说是选择困难症的福音。

对于钱包不够，又想在尹山湖上车的刚需们，郭巷这几个盘，应该是比较好的选择。建议大家去实地看一看。

至于郭巷的新楼盘。就那么一两个。总价根本不在刚需的考虑范围内。相见不如怀念。

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