我心目中的唐镇（唐镇凭什么屡上热搜）

房地产是一个充满争议的市场，同样是唐镇，认同的居民觉得接下来将破10万，不认同的居民觉得7万都有些高，争议的本质是定价体系的分歧。

大部分人都同意房价由地段决定，不过什么是好地段却没有标准。配套好是优质地段？靠近人民广场是优质地段？靠近产业才是优质地段？

甚至有部分网友坚持自己观点，以至于陷入了怀疑论或者虚无主义的陷阱：

配套有什么重要的？我开车出去20分钟什么都买到了。

为什么要以人民广场为参照？我10年都不去一次。

这篇文章环二以唐镇为例，谈谈自己对地段、对定价体系的理解。

01

如果以配套为标准，唐镇一定不是优质地段。

在二号线唐镇站出来就是商业中心：阳光天地和恒生万鹂广场，体量分别为6.6万方、5.6万方，想想南翔印象城34万方的恢弘体量，唐镇人民确实底气差了些。

恒生万鹂是街区式商业，设计有一个大型圆形广场，广场前端是一家肯德基，后面是电动车卖场，临近地铁口，周边又有大量空地待开发，让人不禁想起泗泾……

阳光天地购物中心整体以亲子、餐饮为主，业态也相对单一。环二是一个不喜欢看书只喜欢买书的伪文青，在阳光天地看到“文脉书局”时不禁虎躯一震，立马冲进去转了一圈。不过发现书店内全部是学生补习资料，顿觉乏味透顶。

这里有一家西西弗书店该多好。

除了这两个集中式商业其他聊胜于无，尤其是大火的“唐镇三兄弟”周边，买菜都非常困难。

而唐镇面积又极大，粗略测算超过20平方公里。联洋的商业日常被吐槽不够用，不过2平方公里的地面分布着三个商业体，与唐镇相比仍然便利得多。

区域内虽说有2号线穿过，考虑到唐镇广阔的面积地铁密度极低，大部分小区都在辐射之外，“唐镇三兄弟”业主的日常操作是驱车或者骑车到地铁口。

好在龙东高架已经通车，直插内环，而且目前并不拥堵，自驾出行相对便利。

这样的配套水平，与浦西外环外诸如七宝、莘庄相比确实已落下风，甚至在浦东内部也并没有优势。

同纬度的周浦，万达广场已经开业多年；外高桥是工业区，间或分布一些住宅，不以配套取胜。

同时，唐镇距离陆家嘴15公里，而且偏居一隅，地理上也不是优质地段：

外高桥虽说偏远，15公里不仅可以覆盖陆家嘴、世纪大道，也可以覆盖五角场、北外滩等浦西重镇；

周浦15公里可以覆盖陆家嘴、前滩、徐汇滨江、徐家汇，也有浦东浦西兼得之势；

唯独唐镇，15公里仅够得到浦东内环核心，地段更加偏僻，客群更加单一。

不过这些短板依旧不能阻挡大家奔向唐镇的热情，近期仁恒东郊花园甚至出现了单价10万以上的成交。

而且类似地段诸如新江湾城、森兰在配套也也没有优势，价格依旧坚挺。

02

唐镇房价坚挺的核心在于，张江提供了大量优质客群，唐镇凭借自身的优质环境把他们留了下来。

产业对房价的带动作用毋庸置疑，不过产业的辐射半径相当有限，而且并不是雨露均沾。紫竹高新园区引入了大量优质企业，微软、英特尔等等，附近还有多家500强入驻的莘庄工业区、闵行经济技术开发区。

莘庄工业区入驻著名企业

不过房价带动仅限马桥、吴泾，而且除了个别学区房，其他小区价格仅4-5万，远没有达到唐镇高度。过黄浦江到奉贤已经3万左右，10公里左右的车墩已经不足3万。

产业只是提供了客群，是否留得下还需要自身禀赋。

吴泾是传统的工业区，开发过程中也多以刚需项目为主，并未形成优质居住氛围，导致客群外流，工作在莘庄工业区，生活在七宝或莘庄是大量中高层职员的选择。

10公里范围内可选居住区很多，车墩、奉贤并没有足够竞争力。

张江、金桥的就业群体运气就差得多。浦东成熟社区基本位于内环，诸如联洋、源深社区，而这些地区房价已经超过大多数中产承受范围。

出了内环仅大华、世博、金杨社区较为成熟，大华房价逐渐向联洋看齐，世博、金杨次新房极度匮乏。

除了这几个区域，浦东大片的土地配套都非常匮乏，甚至整个浦东仅7家三家医院。

张江汤臣房价已经高达12万，除了学区，其他配套也不见得有多大优势。浦西适合中产居住的莘庄、七宝、古美、梅陇、金汇、长征等等，浦东很难找到同类型地段。

既然配套匮乏是常态，居住环境、社区品质成为区分房价的核心因素，而这两点恰好是唐镇的优势。

唐镇原属川沙县，所谓灯下黑，紧邻县城决定了这里不会是一个繁华的集镇，原有的开发强度自然不如周浦、川沙县城，所以并没有大量老房子遗留，唐镇老街能留下来的也就露德圣母堂。

全新的规划给唐镇提供了开发豪宅的基础，2005年开发伊始就以独栋别墅为主，诸如白金瀚宫、棕榈泉花园、金爵别墅等等。

2011年绿城玉兰花园上市，300平大平层报价6万，房价已经不输市区。此后的仁恒、大名城、浦发均以改善户型为主。

唐镇街景

大量的优质商品房形成了浓厚的高端居住氛围，成为唐镇吸收客群的核心竞争力：张江，产业园密集并不宜居；周浦，原住民过多老房子过多；金杨以动迁房为主；川沙尚未大量开发；孙桥，合并进张江后以人才公寓为主。

浦西虽好，可也鞭长莫及。

03

唐镇的另一个优势是学区。

浦东开发时间尚短，商业上日渐繁华，地铁也越见越多，不过有两类资源却需要相当的时间沉淀：前面提到的医疗与教育。

浦东生源虽多，优质学区却较为匮乏，除了传统名校明珠、福外，也就张江片区学区氛围较为浓厚。

唐镇已经建成东方幼儿园、福外唐城外语小学，当地口碑都相当不错。除此之外还有不少国际学校，诸如平和双语、启能东方外国语学校等等。

美中不足是缺少初中学区，原有的唐镇中学、王港中学都是有名的菜中。近期传言有名校落地，唐镇再次登上热搜。

不过集团化办学愈演愈烈，名校分校貌似遍地皆是，不少家长开始质疑这些学校的含金量——只是换一个名字帮助有多大？

在经济学上有“合成谬误”的说法：微观上而言是对的东西，在宏观上并不总是对的。刚开始明珠B、明珠C、福外花园等分校自然是相对成功，不过分校、挂名、托管一多，本校师资都未必跟得上，对生源的吸引力度也在下滑。

比如2015年塘桥中学加入建平教育集团，晋级为建平南校，教学成绩却并没有得到提升，根源是生源并没有太大变化。

一旦分校、挂名希望落空，后续郊区分校就很难对家长形成吸引了，生源没有变化教学质量更加难以提升——新名校的轰动效应就不复存在。

这个过程中生源扮演者核心角色，而生源恰恰是唐镇的核心优势之一。由于开发时间晚、产品定位高，唐镇吸引了大量高收入、高学历家庭落足，这部分家庭对教育的重视度、愿意投入的资金都相对较高。

所以即使唐镇没有名校办学，大概率成绩也不会太差。

04

环二多次提过地段固化的观点：上海人口流入放缓，板块陷入新一轮固化过程。

在建国后相当长的时期内上海人口增长以内生为主，外地人口迁入极其困难，由此形成了一定地理隔阂：上只角与下只角泾渭分明。

其实当时所谓的优质地段形成历史也才几十年。上海开埠后大量外地人、外籍人士一拥而入，原有的县城无法承载，城建范围迅速扩张。

以租界为主的商业中心、富人居住区等等形成了优质的居住氛围，而闸北、普陀等“外来务工人员”聚集地居住环境则相对较差，这种差异在人口停止流入后陷入固化：爷爷告诉爸爸，闸北脏乱差；爸爸告诉哥哥，闸北脏乱差。

不过90年代上海户籍放开后又有大量外地人涌入，冲击了旧有板块秩序，新的中心陆家嘴、古北、联洋、碧云等等迅速崛起，一时间没有了地段优劣之分。

不过这个过程正在停滞，人口流入放缓后，众多孟母通过三迁找到适合自己的家园，居民的特质开始影响区域特质。

在这个过程中，居住人群起到决定性作用：上只角与下只角的分化本质是人群分化。

唐镇已经形成良好的中产居住氛围，而且后续开发项目仍然以改善型住宅为主，有望成为浦东最宜居的板块之一。

20年前是联洋、碧云，20年后是唐镇、森兰。

不过联洋、碧云的开发刚好赶上房地产黄金十年，五六年间基本开发完毕，所以社区环境更加统一。

唐镇三单元2014年仁恒上市，至今过去6年才建成三个项目，全部开发完毕至少十年以上。唐镇镇南社区融创拿地已久却迟迟不肯上市，7000套的体量至少也需要5年以上，全部开发完毕至少又是10年。

所以唐镇值得期待，不过却有相当周期。投资客户不建议冒险，自住客户也仅限浦东——浦西有大量更加优质标的。

（新房价格以当时预售证为准，二手房价格以中指数据库为准）

由于是大热板块，唐镇的房价走势通常领先大盘。2014年入手唐镇仁恒，房价基本跑平大盘，不过2015年后唐镇率先起飞，此时购入刚好踩中高点。

2017下半年后市场进入平静期，唐镇水分渐渐挤出，不过2020年唐镇又是最早起飞区域之一，如今挂牌价已经超过10万，无疑有相当的泡沫。

让子弹飞一会儿。

以上为正文

编辑/环线咨询

,