商业地产跟商业写字楼的区别（那些我们熟悉的老商场为何纷纷变成写字楼）

同在长安街沿线的中粮广场和庄胜崇光百货，一个在东，一个在西，都有近20年的营业历史。而今这两个昔日的商业“贵族”似乎都在向写字楼看齐，一个改造结束，一个正在改造中。“北京写字楼需求旺盛，市场平稳，运营难度小，收益更大。”这是业内专家给出老牌商业转型的理由。

城市更新是一个周期过程，运营20年后的老商业， 不是在暗自小调，就是在大刀阔斧地创新跨界，这些“老树”们期待发“新芽”。

没落的“贵族”变身写字楼

5月26日，中粮广场C座经过227个日夜改造后重新亮相。这个曾经闻名遐迩的“世界家居花园”正在筹谋找回它当年的“影子”。

中粮广场，是北京首家进口家居品牌的聚集地，业界一度有“买洋到中粮”的说法。因其家居级别之高，故前来光顾者也多为社会名流，企业高管、演艺明星、各国外交人员都是进出中粮的常客。

然而，随着越来越多的进口家居品牌进入国内，中粮广场的“贵族”身份渐渐褪去。

“居然之家、红星美凯龙等家居卖场的兴起改变了中粮广场一家独大的局面。”全联房地产商会商业地产研究会会长王永平分析称。

开始转型写字楼的中粮广场

在经历经营阵痛之后，中粮果断寻求转型。自1996年5月中粮广场运营以来，有着二十年的写字楼开发运营经验。因此“商转改”似乎顺理成章。

如今， 这个昔日的高端家居卖场不是单纯地变身甲级写字楼，而是同时配备有中粮生活空间（COFCO LIFE）和中粮共享办公空间（COFCO FANTASY）。

小V了解到，这个共享办公空间的一个工位价格在2000元/月以上，可以获得共享化服务。在中粮广场，最吸引小V的是共享办公空间，有着老北京的“胡同”风情。

全联房地产商会商业地产研究会会长王永平看好中粮广场的业态调整，“中粮广场写字楼的亮点在于增加了公共服务及公共商业部分。”他说。

中粮广场这一改造成本相对于在三四线城市新建写字楼，投入不小，其目的是要打造成像“大悦城”一样的商业运营品牌。中粮集团副总裁，大悦城地产董事长周政对此次转型的中粮广场寄予后望。

“老商业”正待换新颜

同样位于长安街沿线的中粮广场和庄胜崇光百货，一个在东，一个在西，但似乎有着相同的命运，庄胜崇光百货是在1998年6月开业，比中粮广场晚开业两年。

2000年6月，一句“我要去SOGO！”响彻京城，庄胜SOGO同此成为京城百姓假日休闲购物的首选之一。 2002年4周年店庆4天客流量突破100多万人，单日销售额达4360万元，刷新了当时全国零售行业单体百货商场单日销售额的最高记录。

因为商业运营得成功， 2007年8月，庄胜崇光百货商场新馆开业，加上此前开业的本馆，总建筑面积超过13万平方米，成为北京单体面积最大的百货店之一。

然而，近期不断有媒体报道该商场大量品牌撤离、商铺空置严重。端午假期后的第一个工作日，小V来到庄胜SOGO，在这里所看到的一切，已经找不到昔日繁盛的“影子”。

庄胜SOGO人气明显下降

小V在本馆看到，一、二、三层有小部分商户撤离，多部电梯停运。六层只有美食广场在营业中，其余场地处于闲置状态。四、五层的商户已全部撤离，卖场已被遮挡起来。据营业员介始，四、五层正处于装修当中。

而对于一、二、三层剩余的商户如何处理。有营业员表示不清楚商场怎么安排，他们也在等结果，但最终全部都要重新装修，只是要逐层进行。

小V在楼梯旁的醒目位置看到一个庄胜广场超大面积写字楼招租广告，招租面积为3000-35000平米之间。

庄胜SOGO “受西单商业圈的冲击较大。”王永平这样表示，庄胜SOGO 计划保留一部分商业，调整为以写字楼主，现在还在改造中。“现在北京地段好的办公楼都很抢手，这个项目地段不错。这样的调整是个务实的选择 。”

“商改写”的动力

商业改写字楼在近几年并不鲜见。比如三里屯的太平洋百货，北苑地区的华堂商场。2016年，中关村鼎好大厦宣布，已经用4年时间清退大厦电子卖场，引入众创空间品牌入驻运营。目前除一层外，均是提供办公服务的众创空间。而相距不远的海龙商城也经过整体改造，成为新兴写字楼对外招租。如果细数起来，北京不下十几起这种“商改写”的案例。

陆续有商业项目转型写字楼的动力是什么？

“北京写字楼市场好做，写字楼需求旺盛，市场平稳，运营难度小，收益更大。”王永平道出很多商业改做写字楼的原因，商业项目需要品牌和运营能力，相对写字楼来说，难度更大。

庄胜SOGO内部已经打出了写字楼招租广告

“北京甲级办公楼空置率多年保持低于5%的水平，使得北京成为最供不应求的办公楼市场之一。出租价格也接近香港中环区域。跻身亚洲最高之列。这种现状表明北京市场需要更多的办公空间。”仲量联行北京研究部4月数据显示的结果，可以概括说明目前北京写字楼市场的火热程度。

“写字楼市场受互联网冲击微弱，需求增长稳定，考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低，将商场改为写字楼成为开发商提高收益的新选择。尤其是对于处在市中心地段但经营不善的传统商业而言，改造成为办公空间也许是一个更好的出路。” 戴德梁行的分析也得到许多商业项目的认可。

写字楼缺失，商业饱和，未来这种转型还将持续。当然不是所的城市都适合走这个路子，“天津的商业就不适合改做写字楼，因为天津办公楼相对饱合。所以商业转型也要分城市而异。”王永平说。

20年的商业都还好吗？

因为受到电商、境外购物的冲击，加上反腐倡廉对以卡消费的制约，令商业运营挑战大，现在的商业现状可以用“冰火两重天”形容。西单大悦城、王府井银泰百货是做得好的商业项目。但是也有很多经营不善的项目。不是地段不适合做商业，就是缺乏商业运营经验。王永平这样表示。

据小V了解，在二十世纪九十年代，北京许多大型商场集中开业。除了上述的中粮广场（1996年开业）和庄胜SOGO（1998年开业）外，还有1997年开业的翠微百货，1999年开业的北京中友百货。

时间更早一点的是，1992年在一片麦田中落成的燕莎友谊商城，还有1994年，复兴门百盛作为百盛进入中国的第一家百货店开业。

在近20年的时间，这些商场都在不同程度的调整，以适合新的消费需求。其中中友百货于2013年更名为北京汉光百货，并从2014年起，进行大规模硬件改造，引入全球顶级百货布局理念，打造全新的购物体验。

近几年，百货零售业的风光不再，此起彼伏的关店潮不断发出这样警示，尤其是对于运营了20年的商业项目来说，城市更新是必须面对的课题，而跨界和创新则成为许多商业转型的方向，中粮广场和庄胜SOGO走的正是这样一条路，但能走多远，需要时间检验。

“6·18”电商节正在走来，我们在忙于装满购物车的同时，看看身边给我们留下深刻记忆，有着20年历史的老牌商业还有几个在？他们是否跟上了时代变迁的步伐？

摄影：袁秀丽

编辑：心机的小编

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