京东科技ipo估值（京东基建基本盘浮出水面）

【亿邦原创】3月30日，京东产发（京东智能产发股份有限公司；JINGDONG Property，Inc.）正式向香港联交所递交A1申请文件(A1 Application Proof)，首次披露其业务构成、营收概况及未来规划，这个隐藏在京东供应链背后的大家伙，终于走到台前。

京东产发成立于2007年，独立运营于2018年，是京东集团内智能物流仓储平台的唯一开发持有者。京东产发客户多元，从物流服务商延伸到宝马等制造商、本来生活等电商、良品铺子、永辉超市等零售商。截止2022年底，京东产发的第三方客户收入占比为51.5%。

招股书显示，过去三年，京东产发收入5.82亿元、7.987亿元、23.2亿元。在业绩期经调整净利润28.8亿元、22.4亿元和31.1亿元。

截至2022年12月31日，京东产发织出一张现代化基础设施网络，管理面积2330万平方米，开发物流园区219个、产业园区13个、互联网数据中心4个，覆盖国内29个省级行政区以及海外4个国家，近90%的现代化基础设施园区位于国内一线城市及其卫星城市和二线城市，并已覆盖国内所有核心流通节点，并在东南亚、欧洲拥有25个基础设施项目。。

1、

京东基建成长史

京东产发的诞生，和京东的供应链理想有关。

2010年，京东要筹备建一座智能物流园区。这个物流产业园的定位是“要做出全国乃至亚洲自动化程度最高的智能物流园区，要有超前的思路，超越所有传统仓储形态”。

在没有外部成功经验可以借鉴的前提下，京东耗时四年，真的在上海嘉建起一座理想中的智能产业园，取名“亚洲一号”。随之诞生的还有一本凝练了整个项目组心血的手册，《京东“亚洲一号”智能产业园》设计标准化手册。

从概念提出、落实到设计图纸再到“一砖一瓦”的建造，最终进行调试、运行，这个“摸着石头过河”部门就是京东产发。

由于历史原因，我国现代仓储业起步较晚，大部分仓储设施建设于90年代以前。仓库类型以传统仓为主，占总面积80%以上，占货运吞吐量的90%以上。

传统仓存在功能延展性不强、结构不合理、存储品类有限、土地性质有瑕疵等缺陷，大幅增加了物流过程中的运营成本以及安全隐患。

当京东想建一座高度自动化的高标仓时，发现市场上连一个成熟方案都没有。

高标仓，指在先进和完善的建筑结构上，加上计算机、通讯和机器人技术的使用，辅以流畅的物流信息规划系统，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性，从而降低仓储成本并减少库存资金占用率。

京东产发从自研“亚洲一号”的产品标准开始，便在探索和迭代高标仓的技术要求和服务标准。2018年，京东产发独立运营；2020年，京东产发启动国际化布局；2022年，京东产发收购中国物流资产（CNLP）。

招股书显示，截至2022年12月31日，京东产发开发了219个物流园区、13个产业园区及4个互联网数据中心，已竣工的现代化基础设施园区平均出租率超过90%，且多数的租赁合同租期超过5年，均显著优于同行业。

同时，京东产发的物流园区均位于物流、商流的关键节点。

在国内，京东产发近90%的现代化基础设施园区位于一线城市及其卫星城市和二线城市。比如长三角地区、大北京地区、大湾区及成渝地区的中国主要市场的战略占位。

在海外，京东产发在印尼投资开发并管理的20个智能物流园，重点分布在雅加达、芝加朗、加拉璜等核心工业物流区；在越南，京东智能产业园位于越南南部隆安省新德工业园，地处越南南部核心经济圈；在英国，园区位于伦敦北部最重要的物流配送中心米尔顿·凯恩斯，连接伦敦、伯明翰、北安普顿、剑桥、牛津等各大城市。

根据客户用仓需求，京东产发已建立起全网布局的现代化基础设施网络，以“超级节点”为核心的端到端全局服务能力，为第三方物流、电子商务、制造业等行业客户提供定制化、智能的基础设施解决方案。

2、

物流地产新思路

物流园区是工业地产的一部分，这一概念最早由普洛斯在上世纪80年代提出。

20世纪80年代，物流地产在欧美等国发展；2003年，普洛斯进入中国开始“圈地运动”，同时将仓储物流设施的国际标准带入国内，至此国内的物流地产发展拉开序幕。

现代物流地产以物流园区为载体，建设、运营与管理物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务等在内的增值服务。

2007年，京东拿着今日资本的7000万资金，开始自建物流。京东产发与京东物流一同诞生。

物流供应链与物流基础设施是两个相互协同的概念。不少人将京东产发当作京东物流的地产部门，其实从诞生伊始，京东产发与京东物流就在独立运营。

物流地产的经营环节包括选址拿地、开发建设、运营管理以及基金运作等。京东产发的主要业务流程也是：拿地、设计、建安、租赁、稳定运营和持续的资产管理。

依托于京东生态，京东产发对于商流与物流有着深入理解，这也极大地提升了其选址与优质项目获取能力，通过高标准高适配的产品规划，可为企业客户提供物流基础设施与一体化解决方案，从而满足其全网供应链布局与定制化需求。

除了京东物流，京东产发还为宝马等先进制造企业定制其零件配送中心。

2021年7月30日，京东产发在安徽合肥的京东智能产业园，为宝马建成超过4万平方米的区域配送中心（RDC），覆盖中国七个省及周边60多个城市的100多家宝马经销商。

2022年，京东产发又为宝马建成华北零件配送中心，建筑面积提升到了6.8万平米，这个项目还获得LEED金级认证。2023年2月，宝马的西南零件配送中心落户四川成都的京东智能产业园，建筑面积进一步达到9.2万平方米。

仓库采用背靠背设计，通过工艺连廊进行联通，保障宝马备件中心的货物流转流向正确，提升作业效率；同时仓库层高依据宝马要求定制以保障货架货位充足，提升库内坪效。宝马零件配送华中中心、华北中心、西南中心的相继落成，将帮助宝马提升市场响应能力与售后服务水平。

随着外部客户的增加和园区出租率的提升，京东产发来自第三方客户的收入贡献从2020年的27.9%上升到2022年的51.5%。

3、

基础设施 产业升级

说起物流地产，行业里有句玩笑，“这些企业是‘玩儿资产的’，还都是不动产。”虽是一句笑谈，但也确实说中了很多人对于物流地产行业的普遍认知。

物流地产无论在资源获取还是重资产投入都有有较高的进入门槛，现代物流基础设施是具有典型规模化优势的行业，需要通过集约化管理降低运营成本，有效提升效率、降低成本，进而帮助产业上下游合作伙伴降本增效。

据招股书显示，截至2022年12月31日，京东产发每位员工的在管建筑面积约为4.1万平方米，远超行业平均水平。这是其在规模化基础上，结合智能化平台持续精耕从而有效提升运营效率的最鲜明佐证。

在前期项目获取上，物流仓储类区位资源，尤其是重要物流节点和核心都市圈的物流仓储用地格外稀缺，随着“门槛”的不断抬高，对物流基础设施开发管理商提出了更高的投资能力要求。

京东产发依托于京东的生态资源、良好资信和产业集群效应，结合对市场分析与大数据分析，完成从供应链基础设施“挑战者”到“引领者”的蜕变。每年新增建筑面积平均为280万平方米，每年新开工建筑面积平均为350万平米，每年竣工建筑面积平均为240万平米，业绩期从拿地、开发到项目出售合计价值创造228亿元，实现近50%的总开发收益率。

资本视角确实是物流地产的重要一面，但京东产发对自己的要求不止于此。

京东产发总资产管理规模超937亿元人民币，总建筑面积约2330万平方米。根据仲量联行报告，京东产发自2018年初至2022年底，总建筑面积的复合年增长率超过41%，在同行业中实现建筑面积最快的增长。

此外，从供应链和产业链的角度上，物流与产业融合促进，这种融合本身也可以更好带动区域经济的发展和实体经济的振兴。

京东产发也恪守着“基础设施 产业升级”的发展策略，构建大物流促进大产业，以大产业带动大物流的良性互动格局。随着现代物流对于区域经济的带动作用日益凸显，仓储物流基础设施的建设有利于帮助区域加速构建现代化供应链基础设施体系，加快产业结构升级的步伐。同时优化当地的产业生态环境，与周边高新制造业形成互动，节约商贸和流通成本，促进新型产业体系的不断完善。

从2007年成立到2023年港股IPO，京东产发十余年的成长史，根植于实体经济，立足于“智能产业赋能城市发展”，通过持续投入供应链基础设施网络，京东产发不仅要帮助客户降本提效，也有志于带动区域经济的高质量发展。