数智企业经营管理沙盘心得（赛普咨询10大罗盘）

通过掷骰子和经营策略来买地、建楼以赚取租金，决出唯一胜出者，其他均破产，这就是风靡一时的"大富翁"游戏。当然，"掷骰子"靠的是运气，而经营策略才是能力上的生死较量。

当房地产市场规模不再膨胀，基本盘内各房企的份额将呈现此增彼减的趋势，这与大富翁游戏中的角色和结果趋势接近，随着项目数量增多，企业需要提高全盘统筹能力，强化经营分析能力，从而提升企业经营绩效，在行业竞争中拔得头筹。

下图中的多项目经营10大罗盘，将外部经营变化与内部经营选择相互结合，模拟城市公司的多项目经营决策过程，实现战略目标分解、管理策略、激励机制、投资决策、经营分析等业务实战操作，提高全盘统筹能力，提升企业经营绩效。

10大经营罗盘有一条主线——"战略-投资-融资-运营-业务"五位一体，即从战略到经营目标到投资到融资，战略落地以此为经营主线贯穿全程。

本文从这一条主线来串起10大罗盘，预演企业多项目经营背后的关联与逻辑。

一、四大公司战略，不同经营逻辑

从经营视角出发，公司战略可划分为规模扩展、利润优先、稳健发展及资产增值4大战略。

多项目经营罗盘通过模拟公司组建，对4大战略进行选择，并针对自身所选战略明确经营目标与规划，铺排三年经营计划，为战略实现提供方向保证。

这就引出公司的战略规划——选择怎样的经营战略？

以规模扩张战略的经营逻辑为例：

在这一战略指导下，整个经营都与资金密切相关，以做大正现金流、扩大规模为目的，例如现金流项目周转快、做大规模，减少利润型项目，控制资产自持部分，加大融资。

依此类推，如果是利润优先，规模重要性就相对弱化，增加利润型项目，适当地自持资产，以及加大负债。

二、不同投资方向，不同经营结果

战略确定后，如何指导拿地？怎么去运营？如何对业务提出要求并进行考核？这一部分贯穿顶层和业务层，并事关投融资。不同地块也具有不同的经营属性，例如现金流型地块、利润型地块、均衡型地块及资产型地块。在公司战略方向及经营规划与三年经营计划确定的基础上，拿地过程中应充分考虑地块类型，考虑好应该拿什么样的地、不应该拿什么样的地，利用战略、经营、市场及财务4大漏斗瞄准地块并准确投资。

经营罗盘可通过模拟招拍挂土地竞拍场景，在战略、经营、市场等多因素影响下，选择相应地块并参与公司竞拍，在保证现金流稳健的基础上获得匹配地块，切身体会战略到投资如何贯通。

不同投资逻辑下，企业都能形成自身的发展优势，提升经营绩效。但过程中需要具备相应的条件，如拿地能力、投资能力等，则缺一不可。

三、不同经营模式，不同管理口径与激励

房地产行业项目的成功不是单枪匹马运作，而是内部团队有效沟通与协作的结果，在匹配公司经营目标的基础上，协同投资、运营、营销、财务、设计等专业进行动态决策与统筹，将经营定位与产品线、营销定价、运营计划等有机结合。

过程中投资的成功标尺、项目考核指标、投资决策指标都应该要适配。例如利润型项目用净利润率做评价考核，现金流型项目用现金流回正，而均衡型用IRR。IRR这个指标就是利润和现金流均衡的指标。

其中，项目的利润是不是等于公司的利润呢？并不是，因为项目有收入、成本、费用，但公司没有收入却有费用。那么就会出现利润管理的4大口径：管理口径、核算口径、税务口径、上市口径。公司管理应该以管理口径进行利润计算和考核。而不同的绩效机制、奖金池计算规则，也会导致公司走向不同的经营模式。

例如，规模扩张以销售额为目标，就应该是现金流回正，投资现金流项目，业务考核计划、推货量、去化率、回款率，绩效考核奖金以回款为主。

如果是利润优先，经营目标为利润额，追求利润率，投资利润型项目，业务考核销售定价、成本、费用和满意度，奖金计算规则可以是结转净利。

稳健发展经营目标ROE，规模和利润都要有，ROE要高，那么项目成功标尺就是IRR，投资要拿均衡型项目，业务指标中计划、销售价、去化率、质量都要考核，销售净利当绩效奖金池更适配。

通过公司经营、目标适配、投资适配、项目考核运营指标适配、业务考核指标适配、绩效考核奖金适配，这才能够在公司真正把经营逻辑打通，公司才会顺，发展才会更好。

四、预演结果解析，指导经营决策与调整

房地产项目周期长、投入大，对单项目而言可能存在亏损风险，对公司而言可能存在库存及现金流风险。因此需要对"储-建-供-销-存-融-回-结"8阶段进行周期性体检，识别风险点并采取措施应对。及时止损、规避断地、断货、滞重或总量不清等货值风险；避免断流或难支等现金流风险。

基于市场变化，经营罗盘通过项目经营停止点、公司"8阶"经营健康的演练最终输出"储、建、供、销、存、融、回、结"各个业务环节的各项指标健康状态。

通过自身经营数据的健康状态与其他公司经营数据健康状态相互比较，发现自身经营问题、需要改进的点以及与其他公司的差距，从而找到自身的核心"病症"对症下药，使公司及项目运营更加健康。

最终将三年总数据经营指标（三年总销售额、期末总资产、期末净资产、结转净利润率、销售净利润率、平均ROE及期末待售货值）、战略目标达成情况、项目核心指标完成度等多项内容进行对比，可对经营结果进行解读和点评，指导基于当前市场环境下如何将战略-投资-融资-运营-业务五位一体进行有机融合从而实现健康发展。

综上，多项目经营罗盘通过模拟公司战略方向、经营目标和现金流管理，强化现金流与经营意识，通过全局视角看项目，打通战略到投融资到经营定位到业务考核，提升投资与经营决策能力，识别经营风险，提升经营风控能力，最终实现高质量经营。

作者：成锦亚、李烨

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