居住大平层与别墅如何选择（中产改善换房选大平层好）

引言：楼市已经进入到以改善型消费占主导地位的新阶段。在改善居住环境时，市面上可供选择的住宅产品有：大平层、复式楼、别墅、合院、多层洋房，以及部分城市推出的所谓“第四代房屋”——空中花园别墅，等等。在此重点聊一聊在遇到大平层和别墅时，选哪个作为改善房好。

近年来为满足中产改善需求，很多城市向市场提供了别墅和大平层这两类产品，但是二者相比各有优劣。而对于房企来说，可能更愿意建造大平层来满足市场需求。毕竟大平层和普通高层住宅的相同点是，在有限的土地面积上，都可以向空中发展，开发此类楼盘能获得更高的利润。而一户一宅一院子的别墅，土地利用率不高，利润空间有限。

不过，中产在置换时如果同时遇到这两类住宅产品，实际上没有必要纠结。客观地说，这两种房子都是不错的改善型产品，优点是都拥有超大的居住面积，相比于普通的“鸽子房”，住起来会更加的舒适。当然了，它们的总价也很贵，是中产以上阶层可以企及的产品。

值得一提的是，这里所称的别墅，不是那些远离市区、车程超过一小时、交通不便、配套不齐、鸟不驻足的远郊别墅，而是位于城市周边、基本生活需求有保障、紧邻城市交界处、开车进城在20～30分钟内的近郊别墅。

其次，目前市面上还有一种“经济适应型”别墅和“叠墅”，小套面积只有120～150平米，去除楼梯、走廊等配套面积，实际使用面积跟普通商品房无异，购买这类别墅可能达不到改善的效果，尽量也不要去考虑。

当然了，这里所称的别墅，也不是那种具有大开间和长进深、给人一种恢弘大气震撼感，拥有保姆、月嫂、管家等专职管护团队的豪宅级别墅或庄园，她与普通中产还是有很远距离的，当然也不在考虑之列。我们所指的别墅，是食人间烟火的普通中产，经济方面完全可以考虑的、比较接地气的别墅。

另外，尽管从大众的购房习惯来看，改善房的主流产品，可能还是市区的大平层，但也并非绝对，在下面的内容中我会具体谈及。

下面结合笔者的观察以及自己的一些亲身体验，谈一谈大平层和别墅的优劣。

第一，从空间利用率和保值升值方面来比较。

大平层的所有房间由于都处于同一个水平面，不需要通过楼梯来衔接各功能间，且各功能间的结构、布局会更加合理，浪费的面积较小，因此空间利用率更高。而别墅不像大平层那样一马平川，通常会分为楼上三层、地下一层，每个楼层都需要通过楼梯来衔接，因此浪费的面积比较多。

而在保值升值方面，大平层由于通常位于人口密度大的市区，地理位置优越，因此保值升值的空间会大些。别墅因为大多位于城市远郊或近郊地带，附带的优质城市资源不多，因此通常情况下，升值的速度赶不上市区的大平层。

不过，如果你买房不是过多地考虑升值方面的内容，而是以纯居住为目的，则另当别论；且因为价格上的便宜，同样的钱买到的面积会比大平层要多，因此浪费部分的空间又可以被冲抵掉；而大平层的公摊面积和商品房一样，达到25%～30%，但是别墅的公摊面积只在0～8%之间，因此得房率更高；再者，升值也是相对而言的，在隔代居住占据主流、家庭人口逐渐减少的当下亦或今后，大面积的大平层转手也不是太容易。

第二，从安全性和私密性的角度来比较。

如果是多层住宅的大平层，在火灾、地震等防控和救援方面与别墅基本没有区别。但是，如果是高层住宅的大平层，且发生火灾的楼层超过了消防员的施救范围，实际上与普通高层住宅一样都存在相同的“硬伤”（当然还包括维修难、老旧以后不易拆迁等问题）。而别墅通常只有三四层，因此安全系数高、自救能力强（同时还包括易维修、好拆迁等优点）。

但是，由于别墅带有楼梯，对于家中有老人和孩子的，他们上下楼会非常的不便，容易摔伤或崴脚；居住在大平层里，由于没有太多的阻碍物，相对就安全放心多了。

而在私密性方面，大平层的劣势就更明显了。比如家中有客人到访，很可能对目所能及的地方“一览无余”；家庭成员间不同的朋友到访，接待、聊天的嘈杂声，有可能会传到其它的房间，影响其他家庭成员的休息。但是别墅的会客区和休息区是不在一个楼层的，且隔音效果非常好，因此私密性也好。

再者，如果家庭是几代人共同生活的，其实相互之间也是有隐私可言的。因此很多家庭都是按照辈分的不同分层居住，即一代人居住一个楼层，这样都有独立活动的书房、卫生间等，实际上与商品房隔代居住没有太大的区别，而大平层却做不到这一点。

第三，从打扫卫生和通风采光的角度来分析。

同理，由于大平层的各个功能间处于同一个平面，房间拐弯抹角的地方较少，打扫卫生时会更加容易些；而打扫别墅的卫生，如果没有内置电梯，会比较费力。

另外，别墅犄角旮旯的地方比较多，比如楼梯的底部、阁楼、地下储藏间等，每一层打扫都需要攀爬楼梯，打扫起来费力且耽搁时间。如果请钟点工打扫，费用成本也比大平层高。

而在通风采光方面，由于高层住宅小区的容积率普遍较高，因此除非房子是位于整个小区的最前排，否则多多少少都会受到前排楼栋的影响，导致通风不畅、采光不足，特别是住在低楼层的大平层内。

而别墅小区属于低密度社区，容积率很低，且每栋楼的层数相同、楼高一致，楼间距较宽，因此通风无阻、采光无遮挡。

第四，从年龄层次和人文环境方面来衡量。

毋庸置疑，大平层由于位于城市主城区或新区，因此城市所拥有的医疗、教育、就业、文娱等资源，住大平层都可以享受到。而非市区别墅外，其它位置的别墅在资源配套方面肯定欠缺。因此对于年轻人来说，想要满足孩子教育，以及享受城市灯红酒绿的生活，改善房自然要选市区的大平层。

而对于一些中老年人来说，一方面城里的很多资源自己用不上，再者自己又讨厌喧嚣浮躁、交通拥挤的城市生活，而喜欢安静舒适的城市边缘环境，那么就没必要和年轻人挤在城里，反而不如选择风景好、空气质量优的近郊别墅区作为改善房；城里不缺房子的，还可以在城市与郊区间不停地切换生活场景来提高生活品质，需要看病就医也两不耽误。

改善居住环境，小区人员素质也是需要考虑的重要内容。但是，城里的居民小区可能会存在人员构成复杂、素质参差不齐的情况。人多的地方是非也多。大家聚集在一起生活，可能会因为停车位少、公共服务配套设施分摊使用率低等事情而发生争执，影响人的情绪。

小区的人基本上还是要处于同一个收入水平，这样相互不嫉妒、不攀比，心态平和，好相处。人少了，是非也少。

结语：因此总体而言，市区大平层和近郊别墅，都是不错的改善型产品，两者基本上不分伯仲。如果非要二选一的话，个人建议以年龄层次、收入水平、个人性情喜好，以及对居家环境、人文环境的理解和要求作为衡量标准。但是无论选择大平层还是别墅，只要自己喜欢就好，别人的建议也仅仅只是建议而已。对此，你怎么看？