上海东外滩板块商圈介绍（上海外滩投资近400亿的金陵东路地王）

2021年11月12日，在经历漫长的遴选流程后，港资房企嘉里建设被正式确定为上海黄浦金陵东路地王项目的实施主体。

去年1月初时，嘉里建设公布了喜讯，成功招标购入了其中以住宅为主的四幅首发地块，总成交价：

133.29亿元。

还只是开胃菜，就已经相当重磅，甚至已经打败了豫园股份蚂蚁集团129.3亿联合拿下的福佑地块包。

除了百亿成交额打头阵，这个项目还有很多看点：

• 比如这里是上海“房地联动价”天花板创造者，其中的别墅售价可高达25万元/㎡。

截自答疑纪要

• 总开发体量达到了65.5万方（包括地下空间）、又是金陵路豫园站地铁上盖，涵盖10幅地块、商住办混搭……妥妥外滩边上稀缺的超级TOD综合体项目！

• 传闻这里总投资高达近400亿，甚至单拆迁成本就超过了200亿……

即便放在寸土寸金的上海市中心，无需对比，也能看出是钻石中的钻石级地块。

所以剩下的6幅地块到底能拍出多少价，未来这里又会焕发出什么样的新颜，是很多人都一直在默默关注着的。

事实上，原本早在去年9月，一切就应该尘埃落定，按照正常流程来说，嘉里建设只要走个过场，把款项结清，就能顺利地将全部的地块收入囊中。

但许是因为疫情、又或是中间的某个环节出了差错，一直拖到今年的5月30日，新的协议出让公示才姗姗来迟……

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但或许，不止是姗姗来迟那么简单，一些意外还是发生了：

嘉里建设本该已经到手的鸭子，飞了。

在这家房企吃下最肥的一大块肉后，未来金陵东路项目，很有可能，将再迎来一个新的开发主体。

01

5月底新发的这则公告，相较于一年半前，虽然同样是协议出让公示，仔细看，却有很多细微的变化。

首先是基本情况中的表头：

一年半前出让首批次地块时，明确标明了出让价格和意向用地者，非常清晰的一对一协议出让。

当时，早在官方公示之前，嘉里建设就已经在上市平台发布过公告了。

但是今年嘉里建设动静如何呢？

只能点播一首《一直很安静》。

而相应的，今年的协议出让公示中，也丝毫未提及金额与企业。

艳姐看到这里就已经嗅出了不对劲的味道。

接下里的相关信息，差别就更大了，首批次出让时，公示时间差不多是4天。

而这一次，直接拉到了20天。

更有意思的事情来了，官方表示：

在这20天的公示时限内，任何单位、组织、甚至是个人，只要是对这块地有意向的，都可以以书面方式提出申请。

而意向用地者的数量，将直接决定这块地的后续供地模式。

如果只有一个意向用地者，将直接按照协议出让的方式成交；

如果有两个以上，那就进入招拍挂流程。

之所以突然拉长了公示时间，是因为需要给意向用地者，充足的时间。

简单来说，这是一次由官方发布的公开招标信息。

而嘉里建设，不知不觉中，已经失去了这6幅地块的优先锁定权……

或者说，既然官方的公示已经变成了如今这般，也意味着，在接下来的出让流程中，嘉里建设应该已经基本宣告出局了。

在发现金陵东路地王出让有变动后，艳姐又去仔细查阅了相关资料，看到了一些更多的信息。

事实上，早在一批次出让中，就已经有过相关说明。

当时的协议中曾明确表示，剩下的地块：

须在2022年9月30日前签订。

如果超出约定时间未签订，则由出让人另行实施出让。

按理说，这种条例本该只是打补丁、以防万一的存在，拿下地块的又是比较稳健的港资，一般也不会发生意外。

但偏偏，这一次，意外就发生了。

这中间究竟发生了什么我们不得而知，但是这代表金陵东路大概率将不再是由同一个主体开发：

说好的地王突然一分为二。

虽然并不能完全排除嘉里建设再次递交申请的可能性，但继续由这家港资房企摘下应该已经是小概率事件。

02

金陵东路始建于1860年，迄今已拥有超160年历史，也一直是上海最金贵的核心腹地。

早在100年前，金陵东路就是除了南京东路外滩沿线一带，上海地价最贵的板块，1926年时，沿线的土地价格最高曾达到14万两一亩。

作为火了上百年的绝对“顶流”，金陵东路也拥有全上海唯一一条独具特色的骑楼大街——也是很多人从影视作品中看到的非常典型的老上海滩的模样，光看到下面这幅画面大家脑海中可能都闪过好多部谍战大片了。

而出让的这10幅地块中每一块都涵盖有一定体量的骑楼，对保护更新的要求极高。

整个项目体量巨大，又是大型城更地块，需要考虑的因素也非常多，开发难度极高，为了保持整体的肌理特征，甚至还涉及到街道的设计。

截自技术方案设计任务书

看技术方案设计任务书，出让范围内各类风貌肌理建筑的建面也不小于12.39万方——超过了一旁老城厢福佑地块的9.86万方。

几乎称得上是近年来市区内体量最大的风貌保护项目。

部分改造方案示意图

加上金陵东路沿线是整个上海黄浦江发展轴和延安东路发展轴的核心功能节点，又是同时涵盖了骑楼和海派里弄建筑风貌的独一份，这里从一开始的目标就很高：

要成为外滩、人广、老城厢等区域辐射叠加效应的集中呈现区。

简单理解，难度不小，但是集万千宠爱于一身、未来上海“心脏”一般的存在。

艳姐猜测这也是将这个地块包能够成为黄浦近3年17块推地计划中首发地块的核心原因所在，因为这里是在是太重要了。

2021年5月13日黄浦区拿出的未来三年内推出的17幅地块，9号为金陵东路项目

据说，黄浦区在这里投入了相当大的心力，比如几大头部港资香港置地、恒隆地产、恒基兆业以及超级豪宅深圳湾壹号的缔造者鹏瑞……都有为这里做过方案，可以说是精挑细选才敲定了嘉里建设。

为了规划建设的完整统一，这样一个项目，确实本应该由一方从头跟到尾，当初之所以分为两批次出让也是因为建筑体量大、建设周期又长才采取了“一次遴选、分批出让的方式”。

所以，这次突生变动，艳姐还是颇有些意外的。

03

值得注意的是，这10幅地块中，仅有两块地涵盖了住宅，那就是位于整个项目最西侧的064-01以及065-01。

足足约12.39万方的超高层住宅以及历史风貌别墅，早在一年半前就已经被嘉里建设连同紧挨在一旁的066-01、067-01两块地一起收入了囊中。

即便全部按高层15.1万元/㎡限价来计算，住宅总货值也已接近200亿元，但是有25万元/㎡的天花板项目在，所以基本未来总货值大概率是：

超过200亿的。

大体量的综合体中，住宅本来是可以在一定程度上去平衡商办等资金沉淀大、变现慢的缺憾，所以虽然金陵路地王有大量的商办，但是通过住宅带来的巨大现金流，还是能缓解开发商的不少压力的。

然而当这个地王项目一分为二、由不同的主体负责开发后，也就导致了一个问题：

如果单拿剩下的6幅商办地块，虽然做好了未来也会是现金奶牛，但是前期开发的压力就陡增了，加上历史风貌保护等错综复杂的因素在其中，完全就是块镶了钻的硬骨头，牙口不够好的，根本不敢下嘴。

所以有能力去承接这6块地的其实也屈指可数，最终会花落谁家，还是一个非常关键的问题。

整体来看，这批次的地块包，含有超22万方的办公以及超4.5万方商业，以及规划中的建面超20万㎡的地下商业及停车场。

从基本面来说是相当不错的，比如这里将会融入进未来的外滩天际线之中，建造两栋240米高、185米高的超高层办公楼；初步观察下来，未来商业的感觉可能会类似于去年已经由太古地产初步焕新的百年张园。

艳姐相信，即便是给出了看上去非常开放的意向征选通道，这里的开发主体顶层必然还是会牢牢把关的。

这或许也是在嘉里建设迟迟未签约后，又时隔许久才再次启动出让流动的核心原因。

04 嘉里建设是由马来西亚首富郭鹤年家族在香港创办的。

郭氏家族也是非常有名的爱国华侨，现在北京的中国国际贸易中心，就是上个世纪时，郭鹤年砸了超5.3亿美金助力兴建的。

赫赫有名的香格里拉酒店集团，也是郭氏家族旗下的。

通过嘉里建设和香格里拉酒店，郭氏家族在上海打造了诸多优质标杆项目，比如静安嘉里中心、静安香格里拉大酒店、浦东香格里拉大酒店……

嘉里建设目前已经完成了交接班，去年5月开始由郭鹤年之子郭孔华出任董事会主席兼行政总裁。

郭孔华今年44岁，是哈佛经济学毕业的高材生。

郭孔华

嘉华国际的执行董事原本共有三位，除了郭孔华，一位是如今63岁的副行政总裁区庆麟；另一位是郭孔华的姐夫的吴继霖，同样是高材生——普林斯顿的本科、斯坦福史丹佛商学院的硕士，不过在5月31日的股东大会之后，吴继霖已经正式辞任了。

吴继霖

在上个月早些时候，嘉里建设已经拿下的4幅地块时隔一年有余终于正式启动报建流程，显示的总投资达到了180亿元。

很多人将这视为嘉里建设金陵东路地王起航的开端，未曾想，居然发生了这么大的变数。

如果嘉里建设按计划中的那般，将金陵东路地王全盘吃下，那这个项目，将成为这家港资企业在内地有史以来的最大投资。

但显然，如今这个“最大”，也基本宣告流产了。

艳姐翻了下当时遴选流程时的答疑纪要，官方曾明确表示过，出让后，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变，发生改变要事先书面申请，经同意后才可以实施，虽然不是没有操作空间，但显然改变的可能性极小且流程复杂。

截自答疑纪要

嘉里建设当初被确定为开发主体的卓妙有限公司是由其全资持有的，因为很难进行后续的股权变更，所以一旦签约，基本也难有回头路了，而对房企来说，即便是港资，独自拿下这么大体量的项目，压力可想而知。

举两个简单的例子，一旁的福佑地块，是豫园股份和蚂蚁集团联合拿的；太古参与张园开发也是以小额参股的形式。

他们都通过合作等形式分摊掉了很多的压力。

也或许在去年以前，嘉里建设还是能抗住这个压力的。只是去年的行情，超乎预期的差，即便是看着都过得挺滋润港资，受伤也还是有的，有亏损的、也有裁员的。

嘉里建设虽然去年整体状况不错，毛利率实现了逆天的48%，但是计入投资物业公允价值变动后，股东应占溢利下滑了73.4%。

去年接连在上海、香港买地后，负债比率从2021年年底的15.1%攀升到了33.6%。

嘉里建设在年报中做过披露，预期中，住宅部分要到2025年开始预售，办公室、零售和酒店等要在2028年才能推出招租。

也就是说在已经至少沉淀了一百多亿资金的前提下，目前嘉里建设至少还要等待两年才能迎来初步回血。

极差的行情叠加漫长的开发流程，港资也体会到了大山压顶的滋味。

不过，这个地王包中，最大的肥肉，嘉里建设，已经吃进了嘴里，成为了大赢家。

只看未来，金陵东路的另一半，又会由谁来领航。

主编：张艳

责编：Nanako

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