怎么评价广州大学城的规划（将给广州下一个）

近日，华南理工大学广州国际校区（二期）正式启用，引起广泛关注，校区位于大学城二期（国际创新城），由越秀地产负责建设。

很多人问，这所大学有什么特别之处？它能给周边片区带来什么改变？广州为何如此重视它？

下面就来聊一聊这个话题。

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关于城市中心的变化，我一直有一个观点：

工业时代，城市的活力中心在港口；

金融时代，城市的活力中心在CBD；

科创时代，城市的活力中心在大学。

01

中关村、硅谷都是大学下的“蛋”

所以，我看好大学城（二期），其实和番禺区没什么关系，也和四号线、南大干线也没有很大关系。

我看中的是它和科创产业的孵化关系。

大家知道，美国硅谷也好，北京中关村也罢，本质上都是大学下的蛋。

没有斯坦福科技园，就没有硅谷，没有清华科技园，也没有中关村。好大学的孵化能力，是很强的。

科创产业是知识经济，而知识的最大供给者是大学，靠近大学就是靠近源头活水。

打个比方：

科创时代，你靠近大学，就相当于在贸易时代靠近港口、在金融时代靠近证券交易所，区位上有着得天独厚的优势。

而在广州，大学城二期有望扮演清华科技园、斯坦福科技园的功能，为广州也下一个“蛋”，一个孕育科技产业集群的创新之蛋。

02

能打败大学城的，只有大学城二期

注意，我刚才说的都是大学城二期，不是小谷围上的那个大学城一期，二者有啥不同呢？

最大的不同是理念的不同，我们知道大学城一期的环境非常好，但也存在一些不足，比如有学无产、有学无城，在这里上学挺好，但在这里上班、生活，还是不太方便。

大学城二期注意到这个问题后，就非常重视产业建设、配套建设，按照产学融合、产城融合的理念去开发。

比如，为了加强产学研的联动，大学城二期引进了华南理工大学国际校区，它与大学城其他所有校区都不一样。

体现为这样几个特点，一是在地国际化，全英文授课，不用出国，就在这个校区，也能享受到国际顶尖大学的资源，听说他们已经和剑桥、哈佛、南洋理工等大学在合作了，这种办学模式，很新颖。

华南理工大学广州国际校区

二是面向未来，只开设新兴学科与交叉学科，包括人工智能、脑科学、生物科技、量子通信、数字经济、高端装备制造等学科，一看就是为了科创而开办的，一看就是为了产学研联动而开办的。

大学城一期为什么被人诟病为“有学无产”，就是缺少一所能搞产学研联动的大学，华工国际校区有望填补这个短板，在大学城二期带起一支队伍，培育一个新的产业集群。

想想看，为什么美国的科创中心，没有出现在常青藤所在的东海岸，而是出现在被认为是文化沙漠的加州？因为加州（硅谷）有斯坦福大学，这所大学不在常青藤，和哈佛、耶鲁、MIT都不一样，它最擅长的就是搞产学研。

所以，想要成为硅谷，光有大学还不行，还得有一所像斯坦福这样的产学研大学。在广州，最有希望发挥这个效应的，一个是香港科技大学广州小区，另一个就是华南理工大学国际校区。

华南理工大学广州国际校区

所以，大学城二期不仅仅是一个大学城，也不仅仅是一个科技城，而是有望成为像硅谷、中关村那样的创新策源地。

CBD可以复制，科技城可以复制，大学城也可以复制，但创新策源地往往是无法复制的，一个城市往往只有一个。

这就是大学城二期和大学城一期的区别。于是有人说，在广州，能打败大学城的，只有大学城二期。

03

大学城（二期）楼市，潜力有多大？

大家记住一句话，科技打败CBD，现在是产区房打败学区房的时代。

“能把金融从华尔街里赶出来的，只有科技。”——这是《漫步华尔街》中的一句名言。

放眼全球各大城市，随着科技概念区的异军突起，这句名言正在被无数次地验证。尤其是楼市，很多科技园区的房价正在超越传统CBD

数据来自贝壳、安居客、媒体报道

如上所示，在北京，中关村的房价远超朝阳CBD。

在深圳，粤海街道所在的深圳湾，房价早已让福田CBD望尘莫及。

在东莞，华为所在的松山湖，房价也超过南城。

在美国，房价最贵的已经不是宇宙中心曼哈顿，而是硅谷大农村。

易居研究院曾披露过一组数据：科技区周边房价的涨幅更大，超过市场平均的2倍。从2010年至今，美国硅谷的住房销售套均价由67万美元一路升至136万美元，年复合增长率7.3%。

一句话，科技中心区已成为买房的风向标。

如果大学城二期能够成为广州创新策源地，那么它在楼市上的天花板会非常高。

另外一点也很重要，知名大学的进驻，政府都非常重视，会在公建设施上给予很多倾斜。

所以，华南理工国际校区的进驻，不仅会带动当地产业发展，还会带动周边片区基础设施、商业配套、教育资源、居住环境的升级。

所以，大学城（二期）不仅是一个大学城或者科技城的概念，还是一个产城融合、功能多样的综合性微型城市，是一个“城中城”的感觉。

04

大学城二期，公建先行、配套先行

写到这里可能有人会问，理念那么好，关键是啥时候能兑现呢？

我认为，要判断一个产城的兑现速度，可以重点看一个东西，看它是不是公建先行，是不是配套先行？

大学城（二期）这一点做得不错，很多楼盘还没开始卖，公建配套已经做好了。

比如暨南大学、华南理工大学国际校区、广州医科大学等校区，早已经建成了。

换句话说，大学城（二期）是先办大学，后开发房地产的，是先有需求，后有供给的。

通过以下示意图，大家可以快速get到大学城二期的空间布局与公建配套

点击查看清晰大图

不过，配套先行、公建先行的理念虽然好，但在初期就需要大量的基础建设投资，一般的开发商干不了，也不愿意干。

只有越秀这样的国企，才会有这样的实力和社会责任感。

比如在珠江新城、大学城、南沙新区、科学城的开发之初，在市场还不看好它们的时候，在其他房企都还在观望的时候，都是越秀地产打头阵，去做开荒牛。

这次进驻大学城（二期）也一样，当板块还在初级开发的阶段，越秀地产就一口气拿了三块地，还事先帮政府配建了华南理工大学国际校区、还有大学城-和樾府的公园、大学城-星汇城的十字商业街区。

这种公建先行的造城模式，兑现感较强，让人比较有信心。

位于大学城二期的星汇城“十字商业街区”效果图

位于大学城二期的中央公园实景图

有人说，越秀送给业主的，不仅仅是一套房子、一个小区，而是整整一座“城”，是一份可兑现的信任感。

所以，有越秀地产这个擅长造城的大国企在这里扎根，大学城（二期）的兑现速度相信不会太慢。

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