南京河西新楼盘为什么最贵（南京新街口顶豪盘陆续）

大地回春，万物生长。对于“憋”了足足一个冬天的买房人（包括投资客）而言，新一轮需求又在暗流涌动。

3月15日，国家统计局发布了2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，二手住宅销售价格环比上涨0.1%。也就是说，一线城市无论一手还是二手的住宅价格均呈现环比上涨。与之呼应，多个主力二线城市的新房供应量也呈“井喷”之势。

或许是被压抑的需求积攒了太久，今年金三开局，楼市便开始暖风频吹，跑量为上。就在上周，南京一口气出现6家“日光盘”，全市新房认购量、成交量迅速上涨。难怪有人说，“小阳春”这次是真的来了。

值得注意的是，不少具有风向标意义的城市在今年伊始，不断传出“调控放松”的传闻。比如年初，北京发布公告，挂牌出让位于朝阳区孙河的两块住宅用地，均不设定住宅销售限价。杭州某地王项目拿到了比去年高出4500元/平米的销售均价，顺利突破限价。南京也接二连三地出现突破区域限价的日光盘。

更有甚者，就连南京城中被“老破小”包围的新街口，不，严格说是位于珠江路小粉桥的那家毛坯公寓项目。刚刚拿到的销许均价竟高达6万5每平米，让人有点跌破眼镜。

这其实也就意味着：由于受到一线城市房地产回暖的“外溢”影响，以及南京主城所谓的“豪宅化”现象加剧。一旦很多新盘全面放开限价，南京一手房市场（包括70年住宅和40年公寓）的价格梯队势必又得重新洗牌。此外，由于一线城市的房价愈来愈贵，也将导致部分高净值买房人将目光投向二线城市，寻找核心地段的优质资产。

就在近期，房叔又收到了多条内幕消息：作为城中板块的“头部”，过去数年一直“沉寂”的新街口，最近传出多个高端公寓即将“解封”，或重新启动的大动作。但，也有个别地块仍然选择按兵不动，甚至改为临时停车场，具体原因成谜。都说眼见为实，房叔立即赶赴新街口核心区，了解到第一手的资料。

1，长江会6月重新公开，实体样板间已做好？

出于对“爷爷辈”顶豪盘的关注，房叔此行的第一站是拿地已有14年的长江会项目。因为，它终于又在近期传出新动态了。

身为德基广场和艾尚天地的“老邻居”，它早在2005年拿地，却“拖到”2019年再次复工。这也意味着，该商办性质公寓即使在今年重新入市，购房者拿到的土地使用年限也仅剩下26年，到手产权“缩水”明显。

春节后至今，大批施工人员重新进场，标志着项目的外立面在时隔多年后正式复工。整个工地呈现出热火朝天的冲刺收尾状态。

未来的外立面将会做成什么样？如果按照2017年南京市规划局发布的《估衣廊地块项目（长江会）外立面方案许可变更批前公示》，只能很遗憾的告诉各位，那个原先很高大上的、由PDP建筑事务所设计的“勃朗峰”格栅线条立面或将不复存在。

下图为长江会外立面方案变更前后效果对比。尤其很多人常常挂在嘴边的，所谓豪宅的品质感和仪式感，在如此改头换面后，是否觉得有些“颜值掉线”呢？

房叔在案场绕了一圈，没有任何销售人员接待，似乎在唱“空城计”。但把守门口的保安透露出一条重要信息：长江会已被天安公司收购，“大概率”将在今年6月重新公开，预计下半年重新上市。

目前，实体样板间已经做好，据说就位于项目六楼。“但，连我们都进不去。”

按之前公开的资料，长江会的产品面积段为56-280平米。未来，户型会不会进行调整？精装标准会不会升级？这些暂时都是未知数。

事实上，该盘曾在2014年短暂入市，开发过程一波三折。这个曾经号称要对标“媲美纽约、伦敦、东京大都会生活方式”的项目，曾经浑身上下洋溢着艺术细胞。不仅千里迢迢从国外定制LOW-E玻璃幕墙系统、第三代德国恒温恒湿纯氧系统、低碳节能系统、智能居住系统等，还宣称“买房可以加入顶级圈层俱乐部，国际商务资源一站式共享”。

但，充满戏剧性的是，长江会当年开盘价格卖到5万 天花板，可在前期认购了3套之后，又神奇地被“归零”。从此，项目陷入停工封盘状态，长达近4年之久，对外统一说辞则是“产品调整”。

作为南京昔日最有逼格和理想主义的顶豪项目之一，长江会当年究竟是临阵调整，还是水土不服？至少，今天我们回头看，在那个高端公寓产品还不足以深入南京人心的年代，这家命途多舛的顶豪盘可谓“生不逢时”，步子迈得过大。最后只能在“烂尾”中等待重生，直到被“新东家”接盘。

时至今日，在满城“松限”的声音中，它又悄悄复活了。是否预示着南京高端公寓市场的春天即将来临？项目能否被“懂他”的高端客群接受？还是交给时间去证明。

2，德基三期地块按兵不动，再次沦为停车场

在长江会地块的对面，隔着长江贸易大楼和保险大厦，就是低调到出奇的德基三期和四期地块。一旦全部建成，它们将与德基一二期“合体”，构筑新街口最受人瞩目的高端商业、办公及豪宅（公寓）地标集群。

早在2013年就传出要启动的德基三期地块，位于糖坊桥以东、青石街以北，即现在的德基停车场。德基广场相关负责人此前表示，三期将会严格控制建筑高度，同时不再建购物中心，而是打造一座42层的高端酒店式公寓，建筑面积约7万平米。“项目最快在2016年启动。”

但转眼三年过去，德基三期仅仅在2017年完成初步的平整地块工作，此后便再无下文。至于准备同步开发的四期，此前有消息称将对青石街的民国建筑进行改造，做低密度街区。最终，三四期将形成一个高低错落的“都市天井”，并与二期构成双子塔格局。

值得一提的是，由于德3公寓或将引入与二期“丽思卡尔顿”酒店同级别的物业管理，所以产品售价预计不会低，“三四年前传出的放风价，就高达每平米8万左右”。

理想虽然丰满，现实却是有点骨感。房叔近日在现场看到，德基三期地块在完成平地之后，又默默变成了比原先规模更大的临时停车场。种种迹象表明，项目在短期内开工似乎希望渺茫。

这一幕，让人联想到德基在河西元通CBD开发的另一龙头项目：世贸中心在完成封顶后一直处于停工状态。加上坊间传出“德基资金链可能出问题”的消息，难免令人浮想联翩。

无论如何，还是期待德基三期能够早日启动，不要让新街口东北角这块唯一的寸土寸金的“宝地”继续荒废下去，成为城市容貌上的一道伤疤。

3，苏宁新华社地块启动拆迁，未来第一高楼预定？

在德基三期的南侧，是待拆迁的忠林坊地块（曾经被美国富顿相中，后无奈放弃）。忠林坊地块的南面，就是大名鼎鼎的、沉睡已久的苏宁新华社地块。

“工人文化宫很快就能拆迁，政府刚刚向我们交地！”一位苏宁内部人士告诉房叔：“待建的新街口苏宁广场，规划有高端服务式公寓和超5A写字楼产品，还将引入柏悦酒店。”

作为兵家必争之地的中华第一商圈，摩天大楼竞赛从未停歇。而在未来5-7年内，能打破德基二期326米“新街口第一高楼”纪录的，基本可以确认是360米苏宁广场（新华社地块）无疑。

新华社地块（16-03地块）北至中山东路、西至破布营、南至正洪街、东至天丰大酒店。于2007年1月由苏宁置业有限公司通过公开出让方式取得开发建设权。但由于地块内的工人文化宫、通灵翠钻、罗蒙等商户拆迁问题迟迟未能解决，该地块长期处于“毛地”状态。后续开发计划也暂时搁浅了下来，这一“等”就是十多年。

2018年7月，南京市规划局出台《南京主城区（城中片区）控制性详细规划（秦淮老城单元）》NJZCa030—16规划修改公示，首次披露苏宁新华社地块的最终高度是360米。用地面积由1.29公顷调整为1.27公顷，容积率从≤12.0调整为≤14.0。性质为商办混合用地。如按360米限高建设，仍然可以稳稳地拿下新街口第一高楼宝座。

2018年10月，在规划公示出台2个多月后，工人文化宫沿街的多家店面贴上了“租期已到，停止营业”的标志。意味着新华社地块的拆迁工作已经提上日程。

2019年3月，房叔现场最新实探，发现原先的临时停车场已经关闭，已有挖掘机进场在平整地块。沿正洪街步行街区的通灵翠钻店面门口也已经围挡。

这是否也就预示着，预计总投资50亿元的新街口苏宁广场启动时间已经不再遥远。它将在数年后以一枝独秀的惊艳姿态出现在世人面前，为正洪街最后补上“缺失的一角”？

而传闻中拟建的苏宁广场服务式公寓，很有可能被布置在超过300米海拔的“高区”。届时会否一并引入柏悦酒店（Park Hyatt）的高端服务管理？换言之，南京未来有没有可能出现对标北京国贸CBD的“柏悦居”、“柏悦府”这样级别的顶豪公寓之王？

这个答案现在暂时无从揭晓。但有一点应该是可以确认的，那就是南京顶豪公寓项目的重新洗牌，已然箭在弦上。

4，置地铁管巷围挡出街，规划165米都市景观公寓

此行最后一站，房叔来到了新街口东铁管巷，昔日的亚洲第一高楼“金陵福光”所在地。

不过，今天它有了一个更加洋气的新名号，叫金陵中环（新街口国际金融城）。负责开发的“大地主”则是拥有130年历史的老牌港企香港置地。

2018年1月17日，新街口东铁管巷G84地块经过3轮竞价，被香港置地以总价47.7亿拿下，标志着东铁管巷从此告别长达14年的“闲置”生涯。香港置地很快宣布，拟将投资百亿，借鉴香港中环CBD经验，在石鼓路北侧打造国际金融城。

“石鼓路一带楼多拥挤，一直都是南京最有港味的地方。香港置地的到来，或将让石鼓路更有港式腔调。”与房叔同行的一位本地网友表示。

按照规划，总建筑面积30余万平方米的金陵中环（新街口国际金融城），拟将建设约9万方平方米的艺术购物中心（类似北京王府中环或上海K11），一栋接近300米的超高层塔楼及一栋百米5A甲级写字楼，还将打造一栋约165米的高端服务式公寓（或将天价入市）。

整个摩天综合体项目建成后，将联接东方福来德、友谊广场地块之间近1万方的绿地，为城市核心地区提供公共活动开放空间（如下图所示）。

“目前工地的新围挡已经全部到位，还在收边收口。工程吊车已经进场施工。”置地某内部人士表示：“香港置地与世界500强平安不动产共同开发该地块，定位是国际化商业综合体。将以金融高端服务业为主导产业，助力新街口迭代升级。”

那么，围绕这一新街口地区迄今关注度最高的综合体地块，一直都有两大悬念等待揭晓：1，传言中置地将收购友谊广场，双方谈判具体进展到了哪一步？后者最终能否被整合进金陵中环的规划中？2，165米服务式公寓的产品调性势必不低，其作为超高层的都市景观视野也会较好，未来入市售价几何？会不会成为南京有史以来最高端的40年产权公寓项目？

【结语】

很多年前，当南京人还在为“湾3”、“湾4”等住宅增值神话膜拜不已的时候，北京东三环的“教科书级”顶豪公寓盘就已默默发力：柏悦居公寓一居室（130多平米）的月租金突破3万以上。二居室（200多平米）月租金报价更让人咋舌不已：5-5.5万。这在很多二线城市至今是难以想象的。

再比如，充满传奇故事的魔都CBD公寓之王—位于浦东的四季汇在2016年进入租赁市场后，月租金水平更是领跑全上海：一房每月7万多，两房每月10万，三房每月15万。俨然变成长线稳定回报的“印钞机”（见下图）。

实际上，与传统住宅产品相比，顶豪服务式公寓由于参照同等级别酒店标准（包括房间布草更换、软装电器全配），做到了一般产品难以企及的“拎包入住”。加上通常可以一站式共享品牌高端酒店的配套设施如恒温泳池、健身房、洗衣送餐等增值服务。所以租金高昂也就不足为奇。

在过去很长一段时间内，由于城市能级的落后及高端商务氛围欠缺，那些在北上广深一线城市大行其道的高级服务式公寓，在“土气”的南京未必能有生存土壤。可如今，它们却打破沉默，纷纷从沉睡中“苏醒”。是否可以视为南京顶豪公寓盘低调酝酿中的集体回春？它们最终能否赢得高净值人群的青睐？或许，还需3-5年甚至更长的时间检验。

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