以房养老案例解读：随着民法典徐徐走来

《民法典》创设了一种新的物权——居住。随着居住权的设立，真正意义上的“以房养老”正徐徐向我们走来。

未设立居住权之前，社会上也设计了诸多的“以房养老”模式，主要有以下几类：

一是以房屋作抵押贷款，所贷款项用以养老。

二是订立合同，产权人死后房屋归出资人，出资人出资供产权人养老。

三是签订遗赠扶养协议，死后房屋赠与出资人，出资人出资供产权人养老。

上述方式主要存在的问题是：对出资人而言，最终不一定能取得房屋产权；对产权人而言，养老款和居住权不一定能得到保障。

《民法典》居住权的设立，完美地解决了上述问题。

《民法典》设立居住权后，最佳“以房养老”模式如下：

1、签订《房屋买卖合同》，产权人将自己房屋卖给出资人。

2、出资人将房屋过户至自己名下，取得房屋产权；产权人取得售房款，用以养老。

3、《房屋买卖合同》为产权人设立居住权，产权人享有房屋居住权至其死亡止。

4、双方向登记机构申请居住权登记。

在这一模式下，出资人无需担心房屋产权的取得，产权人无需担心居住权的丧失。

《民法典》设立的居住权，与之前在各类法律文书上确立的“居住权”有本质的不同。

《民法典》上的居住权，是一种物权；之前的“居住权”，是一种合同权利。

作为物权的居住权，其法律保护方式、保护范围、保护力度，远远大于作为合同权利的居住权。

打个比方，《民法典》上的居住权，可以说是国家给权利人发了一张如同房屋产权证一样的“房屋居住权证”，权利人享有的居住权是较圆满的、不易被异议的。

原产权人可以一边放心地拿着售房款，一边放心地住在原有房屋里，养老！

著名法学家、中国政法大学前校长江平教授在2007年讨论《物权法》草案时，就提出设立居住权作为一物权种类。正是有江平教授这样卓有前瞻的法律人，人民才能享有更多权利，法律才能与时俱进。

法律人，与有荣焉！

最后，讲一个网上知名的“以房养老”故事。

Jeanne Louise Calment女士于1875年出生在法国阿尔勒地区。

1965年，90岁的她用自己的房子，和47岁的François Raffray律师签下了一份“以房养老”协议。

根据协议，F律师每个月支付J女士2500法郎的生活费直到其去世为止；J女士去世后房子归F律师所有。

该房屋价值约30万法郎，只要老太活不到100岁，F律师都不亏。

随后，传奇开始了：

J女士活到了1997年8月4日，享年122岁。

1995年，F律师因癌症而去世了，享年77岁。

F律师在弥留之际，特意叮嘱妻子继续支付生活费。妻子也遵从他的遗愿，直至J女士去世为止。

J女士本身就是传奇，她是吉尼斯世界纪录上有记录证明的最年长女性。

F律师及其夫人，因此也成为了传奇！