炒房为什么能炒起来（深度视界万人空巷）

熊猫贝贝专栏内容：地产话题第三百五十期（NO.350）

专栏内容提要：

进击的资本，初醒的财商：对中国炒房这门“生意”的深度思考探索

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。

中国海口，某楼盘开盘千人等待选房（图片来源：网络）

楔子：

这篇文章，准备和各位朋友聊一聊炒房这门“生意”。

中国人爱买房子，根本不会受到地域限制，早早的就走出国门，布局全球了。

可以说，有人的地方，就一定有中国人，有中国人的地方，一定少不了和房子关联的生意。

不说中国国内，放眼全球大小国家，不管是发达的资本主义现代化国际大都市城市，还是贫穷落后的发展中东南亚小国家，都能看到中国人在房屋市场上兴风作浪的身影，没有例外。

买房能赚钱，是中国传统文化和价值观的一种现实映射，成因不复杂，就是因为家文化和对安定生活的永恒追求，再加上近年来中国在经济和国际地位上的提升，还有改革开放带来的财商思维觉醒，让中国人，被世界贴上了“爱买房”的标签。

回到国内，不管是在网络抨击房价，看空房价也好，还是胸怀戾气，面对高房价的现实抱怨也好，有房没房，每一个中国人的心里，都有着买房梦，都有着自己的房子保值增值的现实愿望。

如果说在中国赚钱这件事上，有一门生意既是趋之若鹜，又备受争议，那肯定就是炒房。

这篇文章，就将以2020年中国房地产市场和楼市的几个具有代表性的事件的解读和分析为契机，有深度，有态度的和各位朋友进行一场思维碰撞和讨论：

当下这个时代，炒房这门“生意”，在中国还能是一个赚钱的好生意吗？

大家注意，这个“生意”是加了引号的，首先就要表明的就是笔者一个态度：炒房就不是一个正常的生意，而是在特定经济阶段中出现的资产炒作牟利行为。

而任何资产炒作行为，必然伴随的，是资产泡沫和金融风险，本质上，就是不健康，不可持续的投机行为。这个认知非常关键，也非常重要。

赚钱不是什么不好意思的事情，人人爱钱，无须遮掩，君子爱财，取之有道，无可厚非。

但是炒房这种行为，肯定不是什么好门道，而是歪门邪道，只是在金钱的刺激和驱动之下，在特定的时代背景之下，特殊阶段产物和行为而已。

也不用太上纲上线，一棒子就把房产和楼市敲死，用理性平和的心态来看，其实在市场经济背景之下，资本进击，金钱驱动，炒作行为必然会出现的，房子有一天不能炒了，总是有别的东西可以炒的，除非经历了资本的教育以后，大部分民众能够达到足够理性清醒。

人的欲望只要存在，金钱的诱惑就永远不会消失。

希望通过这篇文章的沟通交流，能够给屏幕前的您，提供更多更新的角度，来理解认知中国的房产和楼市。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市，还有财富认知的内容，帮助您更好地认知中国房地产的那些事儿。

图片来源：网络

1中国特有的“炒房生意”，从未消失，永不磨灭

2020年中国的楼市，堪称魔幻。

不，魔幻都难以形容和概括中国楼市的真实表现，说句不客气的，简直是妖风四起……

特别在炒房这件事上面，真的是大开眼界，令人惊叹：中国人把炒房这件事，简直是玩出了花样，干成了专业，做成了生意……炒房，在中国投资界，在很多中国人心目中，甚至都已经成了一种“生意信仰”了。

虽然高层三令五申态度坚定的“房住不炒”，虽然楼市，民众，主流舆论对炒房口诛笔伐，立场坚定，虽然名声在外，吃相难看，备受嫌弃……

但是不可否认的是，不管是找借口，挂遮羞布也好，不管是脸面不顾，明目张胆也好，炒房，特别是在有可见利润空间的短期投机买房牟利行为，在中国，似乎从未消失过。

即使明面上没有那么明显，但是在中国的各个城市，各个地区，资本敏锐的嗅觉，从不放过任何一次逐利吃肉的机会。

即使平日里不显山水，甚至在很多人都认为“传统炒房已死”的背景下，中国楼市之下的炒房群体和资本，依然蠢蠢欲动，蓄势待发，不鸣则已，一鸣惊人，和曾经声势浩大，声名狼藉不一样，最近几年，炒房不但没有消失，反而深谙闷声发大财，低调追风口的门道。

每次出手，都是资本在中国楼市的进击，虽无声响，胜在势大。

下面，就为大家盘点一下最近几年关于炒房的现实案例和代表事件，战况如何，一目了然：

• 2018房价涨幅谁最强？中国丹东敢称王！中国的丹东和朝鲜的新义州隔江对峙，两岸行人肉眼相望，让丹东房价飞起来的，正是这独一无二的地理位置！

因为朝鲜在2018年正式对外宣布，要进行改革开放！

4月21日，朝鲜宣布从即日起停止核试验和洲际导弹试射，将废弃北部核试验场，集中一切力量进行社会主义经济建设，提高人民生活水平。为营造对发展经济有利的国际环境，维护朝鲜半岛和世界和平，朝鲜将与周边国家和国际社会积极展开紧密联系和对话。

4月27日，朝鲜最高领导人金正恩与韩国总统文在寅在三八线举行首脑会谈，并发表《板门店宣言》宣布：“朝鲜半岛已经开启新的和平时代，不会再有战争！”

得，一个边境小国家看不见摸不着的政治主张，让一江之隔的中国东北小县城，一夜房价疯狂上涨……该地有的房价一周之内上涨20%，更有疯狂的，两天房价两天上涨了57%。

这条新闻公开以后，短短几天时间内，来自全国各地几万人迅速涌入这个曾经默默无闻的中国北部小县城，丹东一时间，迅速吸引了全中国资本的注意力，迅速走红网络。

在这样的价值刺激之下，很多一辈子都没有听说过，没有踏足过北方地区的投资客，生平第一次来到了这座城市……

当然这次炒房团和资本没能如意，丹东的房价从2018年以后就长期横盘，下跌压力非常明显。

• 中国雄安特区规划公布24小时：媒体人的笔和炒房团的腿，一个比一个快

2017年4月1日，设立雄安新区的通知刚下发，就有房产中介在雄县紧急开业并正式迎客。

一夜之间，河北省保定市白洋淀的三个县雄县、容城县、安新县成为举国瞩目的焦点，一时间“群雄”竟起，逐鹿雄安，房价、户籍、股市题材、域名，甚至微信公众号注册名……“雄安”一词瞬间把所有的概念给点燃了。

设立雄安新区，无疑是千年大计、国家大事，但雄安新区的规划、前景、意义、未来尚未得到充分结构和探讨，被“新区概念”炒热的房地产的消息却远远领跑该新闻，并由此引发了一系列“抢房大戏”和舆论热潮。透过该新闻的表象，或许这就是时下吾国吾民的真实写照。

事实上，在4月1日新华社发布消息之前，雄县、安新县等地已有不少传闻，导致当地房价从年前的四五千元每平方米，涨到年后一万元左右。相应地当地户籍政策也随之收紧。

这场炒房者的集体狂欢，让许多外界的观察者也颇为震惊。所有的笔墨不能形容当时的炒房现场的狂热和喧嚣，

结果呢？新区三县政府也在同天出台禁止炒房令。4月2日，雄县叫停一切售楼行为，当地警方称将对不执行禁令的人员采取措施；容城、安新也迅速行动，据媒体报道，容城连夜部署行动治理土地违建；安新停售商品房，二手房中介全部关停。在建的房子一律停工，农民也不允许自建房，村口设卡禁止建材入村。建材商也不允许在辖区内做生意。

又一次，东山再起的炒房团，铩羽而归。

• 2020年，深圳“润四”走红，最低1200万的“刚需”网红盘，成为2020年年终中国楼市最不遮丑的那块布。

• 2020年，合肥全城房价在不显山水的状态下，截止10月份，新房连涨5个月，二手房连涨8个月。官方保守数据之下，是合肥狂热的楼市炒作投机状态，还有真实的房价快速上涨。

……

当然这样魔幻的事件在全国大小城市中，都在以不同的形式，不同的群体中间，持续的上演着。

曾经在大众认知和意识中，应该已经消失的炒房团，资本热钱，似乎从未消失，永不磨灭。

很简单的现实，就说明了一个事实：在中国，炒房这门“生意”，依然是很多人和资本的“心头好”。

说点现实的，明白人儿太多了，嘴上说的都是“房住不炒”，网络和笔下写的都是反对高房价，哪个心里不是生意？！

这才是真实的中国楼市心态。

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2炒房人，狠起来，连自己的家乡都不放过

说起炒房，首先映入绝大多数中国人脑海的应该就是“温州炒房团”。

没错，要说在中国1998年住房制度改革以后，第一批从商品房货币化，市场化的过程中看到机会，占到先机，赚到钞票的，新中国最具有代表性的“炒房第一城”，莫过于浙江温州。

1998年，福利分房制度终止，商品房时代开启，城镇化的趋势渐起，嗅觉灵敏的温州人迅速捕捉商机，开始涌入当地楼市。

短短3年时间，他们把温州房价从2000元/平炒到7000元/平。

同年，北京（楼盘）的房价才4716元/平，上海（楼盘）才3658元/平，当年，温州当年只不过是一个三线城市。

2001年，中国入世成功，经济加速起步，其中当然少不了房地产。那一年，上海的大开发商纷纷开始了建楼潮。

2001年，上海的各大开发商集体在温州的各大报纸上打广告。当年8月，在《温州晚报》的组织下，150多个温州人坐满了三节火车厢，奔赴上海扫货。

上海房产协会甚至收到市政府领导指示：一定要把温州看房团服务好。

当时，在全国楼市，有一种荣誉，就是送给温州人的：有一种辉煌是连骂声都无比响亮。

所有的资产炒作，都是从自己熟悉的城市和地区开始的，温州人在这一点上就做出了很好的示范，但是往往在哪里开始，就注定会在哪里结束，世间的规则就是这么有趣，虽然残酷，但是真的有趣。

温州炒房团的辉煌没有持续多久，具体到时间上来看，从本地起步，到席卷全国，最多不超过10年，进入2010-2012年，全国范围内的调控启动，温州炒房团的高杠杆，高利率的炒房之路被彻底打断，与之伴随的，不仅仅是全国范围内炒房团的销声匿迹，还有温州本地的迅速衰落。

炒房，慢慢就掏空了温州实业的根基。让今天的温州，错失了实业产业的时代红利，人口大量外流，很多家庭和曾经的企业主，不是背负炒房高峰期的重债，就是选择了老赖跑路……

不吹不黑，温州就是被炒房这种赚快钱的全民趋势，给摧残的城市典型代表。

当然也有外地炒房弄垮城市的案例，比如“烂尾楼之省”的帽子戴了好多年的海南省。

进入2020年，虽然类似于曾经温州这样全民炒房的模式早已经偃旗息鼓很多年了，但是不代表炒房这个“生意”，就没有人做了。

北方的山西比较神秘，主要是低调，以后有空再给大家细聊，今天主要说的是南方的炒房现象。

温州炒房团虽然被政策调控重伤退场，但是炒房赚钱的生意精髓，却成功的被流传和继承在了中国的资本市场之中。

更隐蔽，更有组织，更专业的炒房行为，在南方城市和地区中，早已不是什么秘密。

这其中，比较有代表性的，一个是深圳，一个合肥，不是说别的城市就没有了，而是在规模上和价值体系上，这两个城市炒房，是有规模效应存在的。

首先是深圳，这是一个“全民炒房”的城市，没有到过深圳，没有在深圳有过生活工作经验的人，是完全不能理解深圳本地对于炒房的敏感和手段。

这是一个基本上完全由外来人口组成的城市，特别以湖南，四川，河南，广东本地的占据比例最多，所以深圳的炒房文化，在本土发酵以后，再伴随着这些地方的人才人口回流，进一步在各自的家乡城市进行炒房活动。所以在房地产行业内有句笑话就是：温州之后，拜师深圳。

说的就是深圳全民买房炒房的一种持续高温的状态。

别的不说，进入2020年，深圳本地房价已经登顶全国，超过北京上海，成为中国房价最高的标杆代表城市。前几天刚刚开盘售罄的，，最低总价1200万左右，打着刚需口号的“润四”，狠狠的给全国唱衰楼市，消极看待中国经济人上了一课。

在深圳，赚钱不难，赚大钱也有机会，但是如果在深圳没有房子，注定低人一等。

炒房，特别是紧邻着房产高度资本化的中国香港，在深圳，已经成为了资本信仰。

然后再看看合肥，其实安徽省会，在全国的名气和存在感，是排不上什么号的，既没有有阿里巴巴的杭州招摇，也没有活色生香的长沙网红，甚至连安逸舒适的成都，都比合肥有名气。

但是论买房赚钱，炒房谋利，恐怕没有几个省会能有合肥这么厉害，合肥炒房，胜就胜在低调，而且隐蔽。

合肥人喜欢炒房，没接触过合肥人的，基本不知道，只有进入他们那个圈子，到了合肥，你就能发现合肥人炒房的门道。

这是一个由炒房生意所聚合在一起的利益组织，合肥人吸取了温州人失败的原因，非常低调，也不在自己的家乡搞风搞雨，而是喜欢组团以旅游的名义，悄悄跑到他们认为有潜力的城市进行大量买入，比如上海，南京，南昌，甚至是福建的福州的楼市中，经常能看到合肥人的身影。

可能是顺风顺水赚到钱了，合肥人的胆子也就大了起来，不知道怎么的，就来到长沙炒房。

结果……被长沙楼市和政策给深度套牢，让合肥炒房团是实实在在的吃了闷亏。

而生意嘛，总是惯性的，出门不利，那就在家附近搞一搞，赚的不多不重要，生意不能停嘛。

所以合肥本地的房价，在不知不觉中就涨起来了，在合肥买房，特别是中心四区，在2020年下半年，突然涌现出一大批神秘的买房群体。

坊间有戏言：这是合肥炒房团出师不利，回流捞本回血来了。

炒房，就像是资本所驱使的阴影和迷雾一般，一直存在于中国的楼市之中。

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3深度思考：炒房为何令中国人乐此不疲？

其实客观来说，炒房这件事，本质上就是一种利用短周期行情进行价差牟利的快速投资行为。

是的，你没有看错，炒房是投机，但是投机也算投资的一种。

既然是投资，而且是令大多数群体趋之若鹜的投资，就必然具备标准投资的三个核心要素：

安全性，流动性，增长性。

在中国，从买房刚需，到长期持有投资，再到短期投机炒房，“全民买房”的价值趋向。

其实和中国资本投资市场上的其他渠道和对象，在这三个核心要素上的表现和房子进行对比，完全不具备优势，密不可分。

首先说安全性。

要说中国从计划经济转变为市场经济，没有财富认知觉醒，那是不可能的，每一个时代都不会缺少心思活络，头脑灵光的人，会通过资本炒作，实现自己的财富自由之梦。

只要有需求，只要会包装，只要会概念，天下万物，有何不能炒？

和商业，生意最核心的信息不对等一个意思，有交易，有需求的市场，一定会有逐利的需求。

从普洱茶，到兰花，从藏獒，到古玩文玩，只要有利可图，就能炒出一波高潮来。

但是和房子比，没有一种商品炒作具备房子的国家金融认可背书，也就是说，房子的价值，是由国家下属的银行给出来的，而不是市场凭感觉喊出来的。

没什么复杂的，就这一点，就足以让所有的人和资本对房子安心。

其次是增长性。

过去22年里面，房子可能不是短阶段，短周期增值最高最快的投资，但时间拉长一点，绝对是增长性最稳定的，再结合国家金融系统的认可和背书，比什么保险，存款都来的靠谱，这一点恐怕没有人可以质疑。

最后才是流动性。

注意，这里把增长性和流动性的重要级进行了调整，因为中国房子的流动性如果从需求层面上来看，实在是太高了，衣食住行，是硬性需求，安居乐业，也是硬需求。

再结合中国长期稳定的社会秩序和明确对房产权属的保护和规定，让这个流动性得到了充分的保障。

而且，房子不会跑，流动的只是房产证和货币，更是在增长性驱动下，让无数的人疲于奔命。

所以，在中国当下所有的投资渠道和对象里面，房子具备了以上三点的核心优势，就能够让无数的中国人趋之若鹜，乐此不疲。

最重要的，是中国房产的增值性，短期价格的飞涨，进一步刺激了资本市场和财商觉醒的中国人，所以炒房行为，其实是有因有果的一个必然现象。

谁会放着安全，看得见，稳定，又不用担心变现困难的生意不做呢？

那句话咋说的？有钱不赚是啥？

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4趋势：致终将走向末路的“炒房生意”

看完以上关于炒房的生意经和介绍，回到本文的题目：炒房，还是一门“好生意”吗？

相信大多数有过炒房经验，或者嘴上说着长期主义，心里都是急功近利的个人或群体，还是会坚持对这门“生意”的理解。

什么才是真正的生意？合理合法，长久持续，并且实实在在的存在利润空间。

炒房有利润不加，炒房也不犯法，但是炒房是不可能持续的。

事实上，进入2020年，不管是明目张胆，还是低调内敛，还想着能通过炒这种手段，在房产交易上赚到钱，会越来越难，而且因为房产交易具有重资金投入，长周期交易的特征，很容易对个人和家庭的经济情况，造成系统性风险。

理由有三：

1、炒房是和宏观政策为敌的做法，中国从2017年提出的楼市意见是什么？

是“房住不炒”，没有人可以和国家意志对抗，也没有人可以在国家意志之下的漏洞中火中取栗。

2、从流动性上来说，不用说未来了，就是当下也已经日益规范，2年到5年的交易限制，如果买了期房，可能还要多加上2-3年，整个交易周期就被扩大到了5-8年之长。

对于投机来说，不一定是房子，所有的投机，都有一个最致命的问题，那就是需要借助高利息的杠杆，短进快出的节奏，才能实现盈利。

举个例子大家就可能明白，如果正常的办理银行按揭，那5年以后的转让成本，应该是在原价的基础上加上52%左右才能堪堪保本，也就是原本100万总价的房子，要卖到152万，才能保本。

而炒房最大的特征，其实和炒股一样的，那就是场外配资，银行是不可能容忍炒房行为的，因为银行需要担负的风险超过了规定，所以只有一条路，那就是高利贷，也就意味着炒房群体持有房产的财务成本会很高。

用炒房团体内部的逻辑来说，2-3年，房价翻番，才堪堪保本，要是到期卖不出去，不是断供就是跑路。

温州炒房团就是栽在流动性上面。

3、从增值性上来看，中国的房价，其实已经不是正常购买力消费市场的价格了，就像现在的深圳一样，已经具备资本市场的资产价格特征了。

炒这种行为，讲究的是抄底，而不是硬抬价格。

所有的投资都是博市场预期的，而在高价位置，是不可能有确定的，可见的预期的。

简单的说，任何投资，没有资产增长性，只有经营收入（类似于租房收入），那就称不上是成功的投资。

对于炒房更是要命，别说房价下跌，其实只要房价横盘，炒房这种行为的实施者，都要被杠杆和利息给压死。

房价要涨，只有两种可能，要么是货币膨胀带来的货币表现上涨，要么是房子所在的城市获得了事实上的经济增量。

稍微有一点经济常识的人都应该知道，中国的房价上涨，特别是几次短期暴涨，其实都是货币现象导致的。而货币现象造成的涨价，会酝酿经济泡沫风险。

国家其实看的比市场更透彻，短期刺激还可以后续用产业和生产来填补，但是不可能无休止的进行刺激。

因为中国的货币没有国际货币市场储值功能（目前还没有），不像美国那样可以通过美元进行交易流通，美国经济出了问题，就可以印发美元洗劫全球，但是中国做不到，只能超发货币对抗，结果就直接推高了房价。

说白了，这种房价的上涨，就是纯粹的货币泡沫，房子还是房子，只是货币贬值了而已。

和事实上的价值增长，其实本质上完全不一样。

很多人凭借泡沫膨胀赚到的钱，就误以为是真实的钱，在增值性上就说不通。

唯一的，只是通过资产对冲了通货膨胀而已。这才是真相。

综上，其实在当下看来，不管是宏观趋势和政策，还是现实的市场和价格，炒房这门“生意”，已经事实上的黄昏末路了。

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写在最后：

当然，这篇文章不是要批判炒房行为，也不是要指责炒房群体，更不是贴标签甩态度。

只是在魔幻的2020年即将结束之际，从一个地产人的角度，对行业市场中这种不健康，急功近利的炒作牟利行为和心态，进行一次有深度的思考和研究。

当然不可能奢望一篇文章就能够让所有人理解和停止房产炒作的行为和念头，但是在这样时代巨变，形势扑朔迷离的关键时刻，只想通过这篇文章，警示市场。

“房住不炒”不等于“房主不涨”，更不等于“房主不投”。

房产投资，未来唯一的趋势和机会，只有四个字，那就是“长期主义”。

因为只有足够长期，才能给出足够的时间来酝酿成长和实现增值。

中国的炒房时代，或许，即将全面终结，就像那些跑到海外炒房的人们，2020年，你们投的房子，还好吗？

这篇文章，就到这里。

希望这篇文章，能够给屏幕前的您，带来一些启发和思考。那就很好。

感谢您的耐心阅读，我们下期再见！

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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。

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关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。

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这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。

熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……

不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。

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