北京二手房买一卖一啥意思（北京试行二手房）

各位粉丝：

“卖一买一”是不少家庭改善住房的选择，也就是卖掉自己名下的住房，然后再购买一套大一些或者区位好一些的住房。

这种交易也俗称“连环单”，在目前北京的二手房交易中，占比还是挺大的。

但不少经历过“连环单”的粉丝们都有一个普遍感觉，就是交易周期太长，动辄要五六个月甚至更长的时间，才能弄完。

针对这一二手房交易中的“堵点”，为提高存量房交易效率，支持购房家庭合理住房需求，市住建委和市规自委今天发布《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》，优化二手房“连环单”的办理流程，在全市范围推行并行办理。

今后，“连环单”家庭不用再等到卖出房屋办完过户后才能进入下一步再买房的环节，而是前一套房屋在网签后就能进入下一套房屋的资审。这样能大大缩短“连环单”的交易周期，与之前比较，耗费的时间大约可以缩短50天左右。

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一直以来，二手房“连环单”只能串联办理，这主要体现在购房资格审核和贷款审批上，“连环单”家庭需要先卖出名下住房，办理完过户，买家拿到新房本后，购房资格审核系统中才会将这套住房不计入卖家的家庭住房套数。

也就是说，“连环单”家庭要等到卖出的房子过户完成后，才能启动下一套要购买房屋的交易手续。

同样，也是要等到原房屋过户完成后，“连环单”换房家庭才可享受税收优惠。比如购房人在原房屋没有办理完过户时就已经进行了新买房屋的网签，系统中会显示名下存有两套房屋，原房屋过户时需要缴纳差额20%的个人所得税。

资金方面，如果使用贷款，只有前一笔交易贷款放款了，换房家庭才可以拿到全额售房款，凑足下一笔购房的首付款。

因此目前一般连环单交易周期长达5个月以上，制约了房屋交易效率，也不利于支持合理住房需求。

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“房住不炒，有什么问题解决什么问题”，主管部门也一直在研究，如何在现行限购限贷政策不变的前提下，优化存量房交易办理机制，为百姓提供便利，破解二手房交易这一“堵点”，这也是优化营商环境大势所趋。

从去年起，北京就在一部分中介机构进行了试点二手房“连环单”的并联交易办理，纳入试点的“连环单”业务平均交易时限缩短了50天。

在总结试点经验，完善政策后，市住建委和市规自委今天正式下发《通知》，在全市范围内试行存量房交易“连环单”业务并行办理。

这项新政的最大亮点，就是将过去“连环单”的串联办理改为并联办理，也就是不再等着前一笔交易彻底完结，再进入下一笔交易办理。而是拿住关键节点，促使两笔交易可以在一定程度上并行有序办理。

这其中的关键，就是购房资格审核的认定。

刚才说过，过去“连环单”要在卖房交易完成过户后，换房家庭才能进入下一套买房的购房资格审核。而流程优化后，前一笔卖房交易只要是完成了网签，购房资格审核系统中，这套被卖掉的住房就不计入该家庭名下房产套数，再购买住房的家庭购房资格审核，以及再购买房屋的贷款认定和税收优惠认定都可以进行预处理了，最后与“连环单”的上下游买方、卖方一并并联“结算”。

可以看出，这次调整只是从具体实操环节对于流程进行了优化，房地产调控的限购、限贷政策没有任何变化，因此不存在调控放松或收紧。

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接下来是大家最关心的，就是自己的“连环单”如何才能参加试行，并行办理？

既然是申请“连环单”并行办理，那必然是要“卖一买一”的，需要您有同时出售名下住房、购买本市二手住房需求，注意，目前“连环单”只是针对二手房“卖一买一”，卖二手房换新房并不涉及。当然，还要求出售了您原有住房后，您的家庭是要具备购房资格的。

这里还要特别说明一点，这次试行“连环单”并行办理，并不需要只通过一家中介。比如“连环单”家庭卖房子通过A中介、买房子通过B中介也是可以的；或者卖房子通过中介，买房子自行交易也是可以的。

具体办理的流程方面，首先“连环单”一般要牵涉到三方，“卖一买一”家庭、原住房的购房家庭、新住房的卖出家庭，这三方要达成一致意见，共同向中介提出办理“连环单”的业务申请。

然后，交易各方要签订《房屋交易“连环单”业务并行办理承诺书》，在“北京市不动产登记领域网上办事服务平台”上传。

接下来就到了简化的购房资格审核环节，也就是刚才说的，“连环单”家庭卖出住房在“服务平台”上完成了网签，这套住房就暂时不被认定在其家庭名下，就可以同步提交下一处要购买住房的购房资格审核了。

而在“连环单”家庭新的购房资格核验通过后，就可以通过“服务平台”完成新购入房屋的网签流程。

最后，“连环单”家庭卖出、买入房屋可同时申请办理购房贷款、纳税及不动产登记业务。不动产登记部门根据网上签约时间，顺序办理卖出、买入房屋的不动产登记。

还有一点大家很关心的，就是比如“连环单”家庭卖出住房反悔或其他原因，网签被注销了，最终并没有完成交易，该怎么办？购房资格审核系统里是否还会将原住房重新归于原家庭名下？是否会有骗取购房资格的漏洞？

这些当然都已经提前想到了。《通知》规定，“连环单”家庭卖出房屋网签注销的，“连环单”家庭及买入方已完成的购房资格核验结果自动失效，相应的网签合同依《承诺书》自动注销，无法继续办理不动产登记手续，网上签约合同注销信息同步推送至贷款机构。

如果“连环单”家庭买入房屋网上签约注销的，不影响其已完成的卖出房屋网签和登记。

业内专家表示，此次北京优化“连环单”办理，市场上最简单的“两连环”交易周期最多可缩短50多天，需要贷款购房的也至少可以缩短30天左右右，这将大大方便普通购房者，缩短交易时间，更早的完成住房置换，搬入新居。

同时，解决“连环单”交易的“堵点”，将缩短二手房的交易时间，提高二手房交易效率，有利于保持北京房地产市场的活力，促进房地产市场健康发展。

最后，给大家送上新政后“连环单”的交易流程示意图