广汇物流最新深度分析（广佛交界酝酿物流产业新一轮变局）

近日，经过一系列密集的政企沟通协调会，位于南海里水的广禾物流园改造项目，正式提交了农村集体建设用地使用权申请，最快将于明年上半年开工重建。这为广佛交界处的现代物流新局，带来新的看点。

今年以来，南海区全面支持各镇(街道)推进传统产业转型升级，位于广佛同城前沿阵地的里水镇，也加快推进物流产业转型。广禾物流园始建于2007年，占地328亩，是里水标志性的物流园区之一，也将成为里水最先启动改造转型的物流园区。

此番改造，广禾物流园的目标，是从传统物流园区改造成为“高标仓 智能化”现代化物流产业园。这个项目还承载着另一个期待——成为里水镇物流园区的升级试点项目。

包括广禾物流园在内，里水聚集了12个较大型物流园区，但随着传统运营模式与高质量用地、高标准建设、高品质发展不相匹配，加快物流产业转型升级、开启商流型经济新篇章势在必行。

以“现代物流产业”“商流型经济”为关键词，佛山正在探索一场新的产城变革。佛山市第十三次党代会报告提出，“向东，重点发展商流型经济，打造现代物流产业带。”在里水，这一愿景将通过示范带动、“一园一策”等举措，加快走向现实。

由传统站场到现代化园区

从高处俯瞰，广禾物流园周边被佛山一环路环绕，可直通广佛江珠高速、广佛肇高速、华南快速干线等高速公路。园区内建筑以单层平库为主，不同规模的托运站林立，货车来往穿梭。

一直以来，这个物流园区被业界称为“公路货运站场”，在起步时并无仓储服务，主要为货车司机提供休息站，来货即走。经过十多年的发展，其货运线路已基本通达全国，2021年经营收入约为4000万元，现有80多家租户，租赁物业主要被用作商铺、仓库和办公场地。

广禾物流园被称为公路货运站场，“来货即走”。

佛山市广禾物流市场发展有限公司董事长蒋桂立清楚，现在的广禾物流园，和现代化物流园区有不小距离。“一来租户数量多、大小不一，加上零担货物杂，管理难度高。二来场内建筑标准较低，土地利用率不高，限制了再开发。”蒋桂立说。而在下定决心改造园区前后，蒋桂立和里水镇经发办的工作人员到过多个现代化物流园区“开眼界”，还找到了一家咨询机构“出点子”。

上海庆通投资管理咨询有限公司（下称“庆通咨询”）是广禾物流园改造项目的合作方。该公司建议，广禾物流园的改造方向包括升级硬件设施，强化安全保障，提高管理效率，优化招商引资。

具体来说，园区经改造后，建筑载体将从平仓升级为带平台的高标仓，满足智能设备应用条件，消防、环保等园区服务同步升级，便于引入现代中心仓电商运营商、现代快递快运物流企业、现代冷链物流企业等优质租户。

实施这一方案，园区运营方计划投入7亿元，用5年时间，分三期拆除现有建筑，重建一个集仓储、电商、智能、环保、安全服务于一体的智慧物流产业园。“用优质的硬件和服务，吸引优质的租户，从而带来可观和长远的效益。”蒋桂立说。

目前，广禾物流园内建筑以单层平库为主。

在设想中，完成现代化改造的广禾物流园里，平层仓库和商铺交错、集卡车随意停放、道路通行不畅等旧光景不再，新建的高标仓将实现仓库“上楼”，单位面积的储存空间成倍提高。货车通过坡道开到仓库二层，还可以通过拣选机器人、AGV小车等智能设备，有效提高运输和装卸效率。

改造也是园区属地所愿。里水镇白岗社区棠溪股份经济合作社、佛山市广禾物流市场发展有限公司分别是广禾物流园土地权属人、承租人。2022年8月30日，双方正式签订旧厂房改造提升约定协议。

对照协议，广禾物流园地块按新价格续租至2062年，且租金每三年递增10%。园区改造项目由承租人投入和推进，将重新建成“高标仓 智能化”现代化物流产业园。改造后，棠溪经济社集体收益显著提升，股东成员人均年收入将接近翻一番。

里水12个园区亟待转型

广禾物流园改造项目背后，还有区、镇两级关于传统产业转型升级的谋划。

经过40多年发展，南海已形成一批传统优势产业。全区现有的13个产值超200亿元的产业集群中，传统产业集群占了10个。2022年，南海区发出“动员令”，全面支持7个镇（街道）加快推进12个传统产业转型升级，里水镇物流产业是其中之一。

里水地处广佛交界，物流业得益于优越的交通区位快速发展，镇内已聚集12个较大型物流园区，主要分布在广佛肇高速、广佛江珠高速旁，占地总面积约为2200亩，每天车流量超4000车次。但是，这些物流园区的运营单位平均税收贡献仅1.4万元/亩/年。

位于广佛交界处的广禾物流园，是里水较大型的物流园区之一。

2022年5月，在南海区传统产业转型升级工作会议上，里水镇委书记黄伟明坦言，目前，里水传统物流产业主要存在形态低端、财税贡献少、转型升级动力弱等问题。

广东省现代物流研究源对里水物流产业发展进行了调研，其报告直言：里水镇内现有物流园区多于2005年起步建设，缺乏科学规划，基础设施落后，管理粗放、产值低，资源消耗多，不符合现代产业发展趋势，转型升级迫在眉睫。

黄伟明表示，里水镇要从三大措施入手，坚持“政府引导、市场主导、树立典型”原则，按照“一企一策”的思路，通过实施三年行动计划，争取实现“升级一批、转营一批、淘汰一批”的目标，让里水的传统物流产业实现颠覆性转型。

2022年6月，里水镇印发《里水镇物流行业转型升级工作方案》（下称《方案》），目标通过明确转型方向、严格准入机制、建立管理标准、制定扶持政策，有序引导物流园区向平台化、创新化、现代化的广佛地区货物集疏运重要节点转变，切实做到产业提升、环境提升、城市品质提升。

工作方案被快速落到实处。在摸底排查、宣传发动过后，镇内其中一家物流园区由于布局混杂、违法建设、较大安全问题、产值及税收不能达到要求，被要求关停。

据《方案》，物流园区的转型方向紧扣里水的产业发展谋划。例如，围绕里水医药大健康产业，里水镇要推动物流园区与医药企业合作共建里水医药物流中心，包括医药电子商务中心、仓储配送中心；围绕周边商贸和专业配套配置商贸中央仓储，建立中央仓储系统与共同配送中心；围绕周边制造业配套产业、供应链发展制造业智能物流，实现物流业与制造业的深度融合；围绕供应链核心企业，管理上下游中小企业的资金流、物流和信息流，建设供应链金融中心，发展供应链金融等等。

“样板间”背后有本经济账

在运营方的计划中，广禾物流园将在完善用地手续后，在明年上半年开工重建。在里水，这将成为最先启动转型的物流园区。

里水镇经发办相关负责人介绍，对于广禾物流园改造项目，里水镇希望通过发挥龙头项目的辐射带动作用，带动镇内其他物流企业自发改造升级。

为了推动项目尽快提上日程，里水镇成立了专门的工作小组，帮助园区负责人链接资源，结合自身实际找到转型方向，同时积极对接白岗社区和棠溪经济社，为项目争取支持。

政策扶持和服务也是助推力量。据《佛山市南海区里水镇工业园改造提升扶持奖励办法》，棠溪经济社可凭借广禾物流园改造项目，获得10万元的改造奖励，用于社会保障、基础设施建设等项目支出。

为支持镇内各大物流园区转型升级，里水镇还将“一园一策”帮助园区转型，结合转型需求研究出台扶持奖励政策，并从项目备案、安评、环评、能评等方面提高审批效率。

从物流行业和市场发展的角度看，广禾物流园打造里水物流园区转型的“样板间”，潜力如何？

在庆通咨询执行董事王未看来，作为珠三角“老牌”物流枢纽之一，里水物流产业发展以传统模式为主，应抓住时机打破瓶颈，为满足大型高端客户对现代化物流设施的需求早作准备。位置优越、地块空间充足，都是园区建设现代化物流项目的基础优势。

同时，王未坦言，广禾物流园改造的难度不小。原因在于，传统物流园区不改变用地性质，并且在集体用地上进行改建，在全国范围都比较少见。但另一方面，广禾物流园要收获长远效益，必须及时汰换过时、效益不佳的开发和经营业态。

对于该园区的改造，庆通咨询建议以建设“高标仓”为基础。高标仓即“高标准仓储物流设备”，其硬件设备水平、建设标准与传统仓存在显著差异。王未认为，珠三角多个城市的高标仓供不应求，及时建成高标仓可成为广禾物流园应用物流仓储自动化设施，引入高品质租户的基础。借此，园区单位面积的投资强度、租金收入、税收贡献也将大幅提高。

将视野拉阔，物流产业的现代化转型，将为里水高质量发展强化支撑。王未说，推进全镇12个物流园区改造升级，里水将强力提升物流产业的质量和综合竞争力，吸引物流行业龙头企业的供应链、上下游优质企业落户，抢占未来产业竞争制高点。

“对于园区本身、属地集体经济还有里水镇来说，这都是一本可观的经济账。”王未说，据庆通咨询预计，在广禾物流园完成现代化改造后，入驻运营单位平均税收贡献将增长10倍。

【撰文】陈梦 赵进 郭璀

里水宣办供图

【作者】 陈梦

【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端

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