北京第四次土拍青塔地块（第三批土拍名单流出）

二次土拍落幕不到20天，北京市第三批拟集中供地名单就流出了。

这一幕已见怪不怪，虽然网传名单与最终实际供地名单有出入，但是可以认为传出的名单是对市场的一种试探，以及实际供地也需在官网上进行预申请，这是为了保障土地成交的一种手段。

在政府平抑房价的工具箱里，增加土地供给是一种有效的手段，2021年起，全国范围实施集中供地制度，这让市场透明度大大提升，开发商和买房人都可以对政府的供地计划了如指掌。

从2021年至今，北京共成功出让94宗宅地，完成土地财政收入约3100亿元。其中完成5批次集中供地，成交87宗。

北京市在土地端供应的增加，同样体现在市场端，2021年1-12月份，北京住宅新增供应59399套，同比上涨9%；成交62800套、成交面积795.58万平米、成交金额4210.54亿元，同比均上涨约3成以上；成交均价52924元/平米，同比上涨3%。

市场整体呈现供需两旺的局面，房价也得到了合理的控制。

今年1-5月份，北京市住宅新增供应21705套，同比上涨9%，供应端持续旺盛；但成交15696套、成交面积202.34万平米、成交金额1170.79亿元，同比均下降2成以上；而成交均价57863元/平米，却同比上涨9%。

此前帮主曾分析过，前5月，北京楼市成交整体遇冷且分化明显，高端改善项目销售势头强劲，但刚改、刚需项目陷入低迷。因此，成交均价与市场存量明显增加。

好在，住宅成交量已连续6周环比上涨，市场逐渐回归常态。众多项目采取按指导售价下浮范围促销，买房人迎来置业窗口期，但土地供应节奏的加快，以及政府在地价、开发条件等方面做出对开发商更加宽松的调整，让善于观察与分析的买房人也延长了观望期，等待最佳的出手时机。

在这种微妙的市场情绪变化中，政府按自己的节奏持续供地，势必对市场产生一定的制约作用。这从近几次土拍底价成交地块增加、流拍不断的结果，可以判断一二。

让我们来看这份第三批次拟供地名单的情况：

从这份名单看，涉及10个行政区及经开区，海淀区永丰基地将再推新地，或将拆分成3宗，朝阳区2宗，石景山区4宗，丰台区5宗，经开区3宗，通州区4宗，大兴区3宗，顺义区4宗，昌平区1宗，房山区4宗，门头沟区3宗。

本文帮主重点分析几个有看点的地块：

一、海淀永丰地块最热门

综观这34个地块，最引人注目的无疑是海淀区永丰基地F2地块，与幸福里润园和中海滙德里相邻。

这两个项目今年开盘均取得开门红，截至目前网签套数分别为275套、500套，网签价格8.4万元/平米。虽然一度受到互联网大厂裁员的影响，但是从成交量和成交价格看，还是证明了区域市场的坚挺。

F2地块值得关注的是，幸福里润园和中海滙德里2宗地在2021年第二批土拍中，都仅竞至约6%的溢价率即告落锤，楼面价均约5.4万元/平米，其竞争热度并未及预期，设置的地价上限和政府共有产权份额均未触及。

彼时有海淀区北沙滩2宗地是该批次供地最火地块，而且在去年首批土拍开发商发力过猛后，二批次出手谨慎等原因。

在两个项目保持热销的情况下，F2地块上市是否会引发更加激烈的争夺，将是最大的看点。

二、南中轴大红门地块最显赫

丰台区土地储备丰富，此次拟供地名单上出现了大红门棚改2宗地块、槐新旧村改造2宗地以及造甲村1宗地，大红门与造甲村为三环区域，槐新旧村位于南四环外。

此前，丰台区连续上市丽泽金融商务区周边二环、三环4宗地块，均为10万 的豪宅项目，都设置了竞政府共有产权份额环节，但只有北京瑞府竞至6%政府共有产权，其它3宗地均为低溢价甚至底价成交。

一句话，丰台区内城地块颇有叫好不叫座之势。

大红门地块位于南三环外，是正宗的中轴地块，如果从地段标签来看，其显赫性甚至是此前丰台区诸多10万 地块所不能比拟的。

但是，理想与现实的差距往往令人唏嘘，丰台区南三环木樨园至南四环大红门之间的区域，其前世是北京著名的服装批发商贸城，整个区域内遍布老旧社区，城市面貌并不匹配。

在北京市于去年底完成大红门地区区域性批发市场全面疏解任务后，定位为首都商务新区的大红门地区将进入高标准、高起点建设的新阶段，最具代表性的大红门服装商贸城已经转型为南中轴国际文化科技园，预计今年9月开园；大红门福成商贸市场转型为丰台区政务服务中心及区级图书馆。

还将推进中央芭蕾舞团项目建设，启动大红门一期棚改，实现国家自然博物馆、规划展览馆等项目一期供地。

同时，在南中轴将建设成为生态轴、文化轴、发展轴的宏图下，占地17.5平方公里的南苑森林湿地公园也在建设之中。

几年后，南中轴三环、四环区域的面貌将发生巨大变化，大红门棚改土地上市，无疑将为南城增添顶级豪宅产品，期待有懂得这里土地价值的开发商拿下。

三、朝阳北路还有存量宅地

朝阳区地块争夺热度仅次于海淀区，此次朝阳低调地只列出奶西村29—321地块和平房乡棚改PF44、45地块两宗地。

崔各庄奶西村在二次土拍中首次供地2宗，分别被中建和首开竞得，相比中建一局付出溢价率14%的代价夺得的29—318地块，首开仅以2%的溢价率轻松拿下29—319、320地块，据悉拿地后引入拍地的竞争对手金茂合作开发，并由金茂操盘。

奶西村2宗地的入市，加剧了大望京区域崔各庄板块的内卷，第3宗地规划容积率也为2.22，若紧跟着上拍，将是首开金茂项目的直接竞争者。估计起拍地价不会下调，因此除非底价成交，否则拿地成本将不会低于首开。

平房乡地块位于东五环外、朝阳北路北侧，与保利和锦薇棠相邻，这个板块已许久未供地。

朝阳北路沿线早已开发成熟，地铁、商业等配套齐全，地段优势是属于CDB辐射区，预计将被开发商争夺。

地块规划容积率2.5，可做高层、小高层产品，周边可参考价格的次新盘有和锦薇棠和五环内的首开熙悦尚郡，二手房价格在8万—9万区间，因此预计该地块指导售价或与崔各庄南皋村项目持平，在8.8万元/平米的水平。

四、经开区再度补仓

经开区2021年未供地，2022年首批成交南四环旧宫镇与亦庄新城0501街区两宗地，对区域供应实现了补仓，中海兴叁号院和绿城桂语听蘭均已入市，尤其后者被视为亦庄核心产业区打工人实现职住平衡的最佳上车选择。

此次，经开区亮出3宗地，1宗位于旧宫镇集贤地区，另2宗均位于亦庄新城台湖、嘉会湖板块，即与绿城明月听蘭、桂语听蘭同一区位。

中海争夺旧宫A2-2地块时，付出了溢价率11.2%的代价，而绿城拿下亦庄新城0510街区地块仅比底价多了1600万元，溢价率仅为1.1%，两宗地热度差异极大。

但是，帮主认为如果经开区这3宗地入市，或许台湖-4两站一街和亦庄新城0604街区地块会更抢手，因为台湖、嘉会湖板块拥有良好的城市规划和产业基础，一旦成规模开发，会吸引更多开发商入驻。

而旧宫集贤地块，前有四环的中海兴叁号院，后有五环外南海子板块和锦诚园、熙悦雲上、合生me悦等项目的包围，在7万 市场层面竞争会很激烈，谁也不敢奢望在这个区域能做出爆款项目。

或许，中海兴叁号院开盘后的销售状况，能为开发商对这宗地提供最有价值的研判依据。

无论如何，经开区土地补仓，对亦庄区域的购房者都是利好。

五、石景山区棚改上新

2021年至今，石景山区共上市5宗地，北辛安、刘娘府、衙门口各1宗，首钢东南区2宗。

在2022年北京冬奥会落幕后，石景山区渐渐失去了热度，京西市场热点转移到与新首钢园区一河之隔的门头沟四道桥。

此次石景山区放出4宗地，包括衙门口剩余地块、西黄村与广宁2宗棚改地块，以及五里坨组团1宗地块。

西五环内的衙门口在去年首批土拍产生了长安悦玺项目，7.95万元/平米的价格为石景山区之最，但该板块面临东侧丰台区小瓦窑与西北侧首钢东南区的腹背夹击，价格均比衙门口低了4、5000元/平米，因此，衙门口板块处境尴尬，项目去化缓慢。

若衙门口剩余地块上市，板块内卷势必加剧。

西黄村棚改地块所处区位很成熟，板块仍有少量库存的项目为禧瑞学府。广宁棚改地块位于阜石路与新首钢园区北侧、永定河东侧的广宁村，接近石景山区与门头沟区交界位置，规划容积率为1.8，应可打造改善型低密洋房产品。

五里坨组团在3个限竞房项目进入销售尾声后，再度供应宅地，规划容积率1.4，仍然为低密洋房或叠拼产品，区别则是纯商品房，预计指导售价也将迈入6万 门槛。

对于石景山区来说，供地将再次制造区域热点，也将为京西改善家庭提供更多的置业选择。

除以上几个行政区外，通州区预计将批量推出宋庄镇地块，目前仅有金地北京壹街区1个新盘的宋庄镇，将迎来规模开发阶段。

大兴区西红门镇组团、黄村镇海户新村也将持续供地，但区域供应量过大，缺乏有效的市场支撑。

新盘众多的昌平区只列出1宗地块，顺义区、房山区、门头沟区供地计划符合年度供应节奏。

但以上平原新城区域的总体供应仍需时间消化，预计第三批土拍实际供地仍将按17宗左右的数量，毕竟北京市场的热度还远远不够。

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