牧诗星球高能问答合集（星球高能问答合集）

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Q1：当前行情下很多朋友在谈三四线城市勾地的问题，能否分享几点感受？

牧诗：勾地能够争取到好的有利条件（市政配套费减免，人防异地，地面停车位），能级低的三四线城市一定要努力通过勾地实现获取项目。

但勾地不一定就是好地，勾地项目更要坚持自己公司投资标准（尤其是市场、区位的选择，定位的准确），争取到的条件才能锦上添花（成本优化200-300很难，售价一降就是好几百），否则仍然会沦为失败项目。

1.城市选择：不仅关注小板块，还要关注大市场，是否有人口流入，是否有产业支撑（避免空心化），市场规模是否足够。

2.板块选择：城市发展方向，是否真的被富人认可，最好小学。3.市场调研要做深入，一个项目研判起码应拿到该市场近

3.年市场备案数据，以及市场/板块所有竞品的量价情况。

4.做好投资前置工作:前置地勘，方案前置报批确定，前置招标单位，团队前置（项目关键管理团队要参与到投资阶段的决策）。

5.投资拿地一定不能粗放，一定要精细化管理。投资阶段更要实事求是，数据要严谨，客观，不能为了拿地而拿地。

Q2：如何判断一家房企的资金链是否紧张？

牧诗：首先看资产负债率，资产负债率越高说明房企杠杆越高，房地产企业是十个瓶子三个盖，一旦在借款期内销售下滑或房市处于调整、下行周期就很容易出现资金周转不畅、还款困难，再遇上信贷紧缩就更麻烦了。

一般来说资产负债率75%以下在房企中是属于相对比较健康的，但是，因为房企存在大量的假股真债的融资，很多债是以股（少数股东权益）的形式体现在报表上，因此看到很多激进的大房企资产负债率在70%以下那一看就知道有很大水分的。

其次，看看货币资金余额是否能覆盖短期债务，如果不能覆盖一年以内到期的的非流动性负债的话，说明这家房企的现金流是比较紧张的。

计算一下流动比率、速动比率，综合判断。再看存货的余额，是否在资产中占比过高。

占比过高说明资金沉淀的多，计算一下存货的平均持有天数，存货的周转率，三年报表对比起来看，看存货的销售和周转是否在恶化。

再次，很重要的是看现金流量表。

房地产行业是个准金融行业，玩的就是现金流的游戏。

如果房企投资活动较少的话，可以重点分析对比三年来经营活动现金流和筹资活动现金流，包括：

1.现金流量结构分析：主要看经营活动现金流入和筹资活动现金流入的占比，两者2：1以上都还属于比较正常健康，比值越小说明现金流越紧张；

2.现金流量趋势分析：分析现金流入、现金流出、现金流入与流出差值的变动趋势；

3.财务指标的同行业对比分析：除了对比分析前两点，还要对比包括现金流量和当期债务比，债务保障率等关键指标。

找一家同行业资产规模、经营风格、销售规模都接近的来进行对比，分析客户的经营效率。

以上的前提是财务报表是真实可信的，很多中小房企甚至部分大房企的财务其实都相当混乱。

其实财务分析的方法、指标就那些，主要是能够针对房地产行业的特点活学活用就行了。

Q3：当前行情下，房地产投资岗如何面对？

牧诗：随着这一波行业调整，越多越多房企拿地会非常谨慎，对现金流会越来越关注，对商业、酒店、难开发存地的容忍度也将越来越低。

这种局面下投资这个岗位会出现一个新的方向，那就是由以往的拓展型往资产管理型的方向进行转变，对投资人员的要求会进一步提高。

1.只会简单招拍挂的，生存空间只会越来越低，这种走流程性的，换任何一个部门都可以替代你。

2.财税法的要求越来越高。如何做资产剥离，如何节省上下游税费，如何规避法律瑕疵都将是未来投资工作最需要处理的问题。牧诗也准备把CPA找出来再系统学习一遍。

3.资源要求越来越高。不同于以往拿地，等着政府挂地就行了，未来做资产盘活及自持资产管理，必须要有丰富的买家资源，如何能够找到这样一批有实力的买家就显得尤为重要。

Q4：小股操盘项目如何确保出资方的资金安全？（如何运用股权质押的方式进行融资）

牧诗：A是一个操盘团队，但是缺乏资金，无力支付土地款和开发资金。B是一个私企老板，有资金，但无开发经验。

A想要找B进行合作，由B出钱，A负责小股操盘，共同组建项目公司获取项目开发，最后共享开发利润。

B就犯嘀咕了，钱都是我出的，你就占个股份，在项目都没产生收益前那不是就让你白白占用我的权益了？感觉有风险，也不划算。

这种情况下，A应该咋办呢？

这个时候，就可以采用股权质押的方式，可以成功化解B的担忧。

怎么操作呢？

A、B首先共同组建一个项目公司，假设A占20%，负责操盘；B占80%，出资2亿元。

此时有个重要一步，A将自己20%的股权质押给B。

质押和抵押是有很大区别的。质押的话，B拥有暂管权，抵押的话，B就没有暂管权。

举个例子就明白了，你在做按揭贷款的时候，把房子抵押给了银行，房子你还可以住，银行没有暂管权。

但是如果质押给银行的话，你就不能住了，银行拥有暂管权，如果你不还钱，银行可以直接处置资产而并不需要经你同意的。

项目公司获取土地后，由A负责操盘开发。A和B约定好，项目开发产生的现金流前2.2个亿均由B拿走，确保B本金和10%的收益。B收到2.2个亿后再解除20%股权的质押。

后续项目开发继续尝试的10%以外的收益A、B按股权比例享有。

如此一来，B就很好接受了。

首先B出了资金，在还没有收回本金和基础收益前，项目公司权益都归B，确保资金安全。

产生的额外收益再分配给A也比较想得通。而对于A而言，没有出一分钱，顺利的拿到了资金，获取了项目，最后开发收益自己也能享受自己股权比例的部分，也比较想得通。

这样，双方这种合作就比较能走到一起。当然，文中的20%股权并不固定，可以根据双方的谈判条件适当增高或者降低。

Q5#案例讨论#

最后留一个案例互动吧，记得评论区留言交流。

一位星友的提问， 一个2005年城市动迁商住项目，A公司为香港投资公司的100%控股项目公司，B公司民企投资公司。

A公司和B公司签订协议合作开发，股权各占50%（A项目公司没有做股权变更,只有双方协议合同）。

地块项目由A公司与政府签订土地出让合同，并拿到土地使用权证。A公司负责土地出让金和动迁，B公司负责出资施工代建。

现项目施工至地下室正负零阶段停工，香港公司决定出售项目。

收购方C公司计划收购该商住项目，为避免A公司债权债务问题，C公司希望成立新项目公司D，把地块项目转至新项目公司D名下，同意B公司同股同投持新公司D15%的股权。

请问，该收并购交易怎么设计？或者D公司有什么更好的方式收并购该项目？

今天的内容先介绍到这了，更多头条号干货，请关注公号“牧诗地产圈”。

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