哈尔滨老城区好还是群力哈西好（来聊聊哈尔滨的松北）

随着《哈尔滨新区总体规划（2018-2035）》的落地，这座冰城有了更清晰的发展方向和脉络，似乎也为我们平民老百姓的生活，置业，投资指明了方向。土地是区域发展的先驱，结合20年土拍情况，今天简单分享一下对这几个区域的一些认识，也欢迎大家评论——你认为未来，哪个区域更有潜力？

（2020年哈尔滨成交土地分布，蓝色商业用地，黑色居住用地）

1. 松北新区：国家级新区，政策导向，04年就开始推进发展了，至今来看进度其实挺缓慢，主要也是因为后期发展重心西移，哈西，群力成为主导，耽误了很长一段时间。目前来看，城市发展重心重回松北，整体路网规划建设四通八达，环境优，城市面貌新，市政府，融创茂板块已经很成熟，建筑，人口密度高，并且万达，华润万象汇等商业也运营的也不错。市政府也早已搬迁至此，更是肯定了建设发展的信心，可以类比沈阳浑南新区的新市府板块。但是除这两个板块已外，环西，虎园，市政府北部仍然挺“荒凉”，需要较长时间才能跟成熟区连成片。今年，大剧院附近的保利文化艺术中心据说6月开工，智轨也开通在即，环西板块，深哈产业园建设如火如荼。作为城市未来新中心，松北新区我认为更值得期待！

2. 群力新区：隶属于道里区，是城市西拓的重要一步，也是江南主城唯一一个与核心城市区相连的规划新区，承接了大量道里老城区外溢人群。环境好，公园多，界面新，道路宽，也被称为“富人区”。区域北临松花江，享有城市稀缺湿地景观资源，很多人是奔着环境好，人口密度低去买房置业，改善生活的。群力以3环为界限，以东为群力东板块，发展较早，区域基本成熟，可开发用地越来越少，随着群力东饱和，开始逐步向西拓展。三环以西为群力西板块，为金地，保利，中海等大开发商进驻，但城建落后，配套匮乏。整体问题跟江北很像，缺！配！套！商业目前以王府井，远大，银河城附近为主，但未形成商圈，医疗资源相对少，重点学区尚待落实。未来随着地铁3号线的推进开通，相信群力一定会迎来更好的发展。

3. 哈西新区：可以说是哈尔滨南部门户，也是众多市民热衷的区域。03年哈西启动老工业区改造，奠定了哈西发展基础。07年哈尔滨西客站正式落定哈西，再一次推进了哈西建设进程。10-15年哈西建设进度加快，地铁3号线逐步落实，万达商业开业，土地供应，住宅大规模开发，优质学区配套也陆续落地。哈西可以说从政策支持，区域规划，交通商业配套落实，再到住宅开发，这一套组合拳打的非常漂亮。通过西客站，地铁口这样强大的交通枢纽导入人口，承接大量主城区人群外溢和外地人务工人员，后期继续完善教育，商业，医疗等配套，使区域价值更加稳固，不断的吸引人口，所以哈西也成为人们心中的一片热土。但是目前哈西已经趋于饱和，核心区域几无土地和新楼盘，区域扩张放缓，新项目如金地峯范，风华雅筑，汇龙巴黎第九区已经处于边缘地带，甚至骏赫城也突破了3环，整体外溢区域呈断裂状态。不管怎样，哈西的地位在我心中是无法撼动的，毕竟他曾经如此辉煌，未来哈西南部和群力西的pk，我拭目以待。

3. 平房区：哈尔滨老工业区，离主城区较远，得有15-20公里，中间有一段真空带，将平房与主城区相隔。平房发展缓慢，因非政策主导发展方向，且产业转型较慢，人口较少。目前平房已经划为新区规划，为新区政策协同区，区域内规划哈南现代制造产业聚集区，地铁1号线也已开通，后期也可能存在更多发展的机会。但是，资金，人力是有限的，在众多新区嗷嗷待哺的环境下，平房并不占优势，并且今年平房土地供应也寥寥无几。

5. 华南城：定位很牛X，“立足东三省，辐射东北亚——东北亚商贸物流中心，中国首席对俄经贸合作交易中心”。项目总规划约1200万方，涵盖了五金，建材，服装，小商品，住宅等等。华南城目前住宅紫荆名都报价6500元起，但整体项目推进缓慢，几乎停滞，距离整盘目标定位还相差甚远。并且从哈尔滨规划中看，华南城没有什么头衔，也并未处于主要发展轴上，说白了就是不在城市发展主要方向上。另外，看下图，华南城处于东4环外，项目可以用孤立无援来形容，距离主城区将近20公里，南北部均为大面积待开发用地，可以理解为“飞地”。这种区域有发展空间，但如果不是政策大力支持，引入产业，资金，人口来推动，那他的价值也就仅仅停留在所谓“空间”上了。目前在这里生活置业的，基本上也以地缘人群和周边村镇进城人群为主，还有极少量的被“画饼”的投资客。

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