零售业市场亮点（广州零售业龙头企业将目光投向哪里）

此前有消息显示，凯德将在 “广佛十里黄金走廊”——南海大沥黄岐大转弯地段的核心区打造凯德MALL·180。另外，落户于佛山高明，体量达60万平方米HOPSCA城市综合体也在今年7月份曝光，项目除商业MALL外，还包含了星级城市酒店、商务写字楼、住宅、公寓、商业街等多元化业态。

据赢商网统计，2019年佛山预计将迎来31个商场开业，新增商业面积超261万平方米。如果以优质零售物业为统计口径，来自戴德梁行的数据显示，2019-2021年，佛山优质零售市场将迎来约98万平方米的新增供应

“以前选址要看地段，现在我认为要看‘地铁’”，广东省商业地产投资协会会长黄文杰认为，在交通提速发展的现下，轨道交通的运力不断突破，运送客流逐年增长，也带来了巨大的商业消费需求。

开创了中国大陆最早大型购物中心品牌的天河城集团，与日均运送客流逾829万人次的广州地铁集团，或许是洞察到了这种商机，今年年初，双方以合资成立运营管理有限公司--广东天与地商业运营管理有限公司的方式，共同打造南海天河城。

南海天河城。

“轨道 商业”的合作新模式在广佛同城的核心区域展开。据介绍，南海天河城总建筑面积为8万平方米，位于地铁广佛线进入佛山的第一站。天河城集团旗下的广州天河城，被誉为“中国第一商城”，日平均接待客流超30万人次，历史记录最高客流达81万人次。而南海天河城，则开启了“地铁轨道商业物业 天河城商业运营品牌”模式的先河。因此有业内人士认为，该项目作为天与地公司的首个地铁上盖商业项目，更新了广佛商业新模式，有望打造轨道交通商业的行业风向标。

截止到8月25日开业，商场的签约率已达80%，吸引了众多年轻化、多元化的品牌入驻。如来自天河城百货全新产品线Teemsports、唯品会线下体验店、华为线下体验店、佛山首家高端餐饮影视会所星汇影城，独创的亲子互动儿童驾校体验中心汽车小镇等。

除了南海天河城外，天河城集团又将眼光投向佛山的传统老牌商圈。目前还在招商阶段的桂城天河城，其所在的商圈，不仅是佛山传统商圈中心之一,也是南海区中部商业最集中区域。交通优势也非常明显：广佛地铁3号线（2021年开通）与项目B1层无缝连接，项目四面临路，南海大道双向10车道，直达南海中心区域。

桂城天河城效果图。

如今，一线城市的核心商圈基本上很难再找到空间开设新的商业体，很多大型商业项目不仅是往城市边缘走，也在向二三线城市下沉。不少经济大省都有这个现象，如联商网&搜铺网大数据研究中心统计，江苏2019年拟开163个购物中心，而开在省会的量仅占15%。

“一线城市购物中心竞争激烈，很多运营商会考虑拓展二三线城市市场，以扩大公司规模并创造新的业务增长点，但该二三线城市的市场必须具有足够的发展潜力。”高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥接受南都记者采访时表示，近几年佛山拟开业量一直在高位发展，与“商业下沉”有一定关系，但更多的是佛山本身人口规模不断扩大，平均消费水平较高，市场承载力够大造成的。“因此佛山不但可以容纳本地项目，还可以承接下沉项目。”

2016 年，佛山市进一步推进户籍制度改革实施方案，2017 年又推出非户籍人口在城市落户实施方案，放松人口落户政策。去年，该市又启动高端人才引进计划， 市级财政每年投入不少于 5 亿元引才专项资金。官方数据显示，2018年，佛山常住人口增长43.54万人，新增户籍人口17.39万人，对外来人口的吸引力超过杭州、南京等城市，预计2019年将有21万市外人口落户佛山。

2018年佛山实现地区生产总值9936亿元，同比增长6.3%，是广东省第三大经济体。2018年全年，佛山社会消费品零售总额同比增长8.9%，录得3,616亿元，在广东省主要九城中排名第三。

在“打破行政壁垒、推进区域一体化建设”方面，“广佛同城”堪称经典案例。在合作框架下，佛山地区生产总值从2008年的4378亿元，增加到2018年的9936亿元，增幅达127%。交通同城的效果同样显著：这十年间，海怡大桥、广佛地铁、广佛肇城际轨道等众多跨城项目落成。

“‘广佛同城’也助推了佛山商业市场的发展。”陈厚桥认为，如果没有来自广州这样的一线城市消费人群及消费模式的冲击，只是满足日常生活需求的业态组合，佛山商业市场很难突破。“佛山很多的商场，尤其是邻近广州的商场都有大量的广州消费者，他们的消费理念及消费规模也是佛山商业市场的一大支持。”

广佛同城的效应在广佛交界处更加明显。“与以往的广佛同城不同，随着人口、交通及各方面的发展和完善，广佛交界点本身已成为一个独立的商圈。”广东省商业地产投资协会会长黄文杰认为，这种提升也让该板块有了更好的商业生存发展空间。

戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲表示，粤港澳大湾区为佛山在建设湾区西岸综合交通枢纽、制造业高端化转型及吸纳优质人才方面带来源源不断的动力。随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的正式出台，紧邻广州、连接港澳的佛山，作为制造名城，被赋予建设重要节点城市、优化制造业布局的使命。佛山也是珠江西岸先进装备制造产业带的龙头城市，未来随着地铁、高铁、轻轨及机场等交通网络的完善，不仅将全面融通广州，更将填补湾区国际机场枢纽分布的不平衡，成为国际接轨湾区西部的重要窗口。

2019年7月初，广东省又公布了《广东推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》及《粤港澳大湾区发展规划纲要》实施意见，针对湾区广东省不同城市往后发展定位及建设列明了重点。世邦魏理仕大湾区及香港研究部主管陈锦平表示，三年行动计划对于区内包括广州、深圳、佛山、东莞及珠海等在内的各大房地产市场，带来利好影响。其中，佛山重点发展的新城三龙湾高端创新集聚区，受广州南站辐射，容易接收广州服务业及工作人口的外溢，将利好写字楼、园区和配套商业的发展。

不过，值得注意的是，佛山市场吸引了大量商业项目进驻，已经大大地供大于求，竞争压力非常大。高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥表示，佛山城市化率较高，原来5区各有中心，因此商圈也呈现多中心格局，大购物中心扎堆的情况不明显。但由于人口集中度低，消费力分散，中高端商场较少，大众化的中低端项目较多同，很多项目同质化也比较严重，想在佛山经营好商业项目，还是要用心打好差异化这张牌。

采写： 南都记者 伊晓霞 实习生 张佩燕邹健怡

编辑:周佩文 实习生 夏颖弘