发布房地产广告不得涉及的内容（裁判思路与裁判规则精缩精华）

以下内容为《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳，属于最高院对房屋买卖纠纷司法实务问题看法精缩精华（省流），观点皆属于原作者，作者也对其中相关法律修改修订导致的观点不同进行了相应的修正，并做注释。此外，本精缩总结还结合其他最高院最新编撰材料，笔者也在其中予以注明。

观点一，商品房销售广告指示一种要约邀请，如未将广告宣传内容订入合同，就不能认定是合同内容。销售广告的虚假宣传，只是违背诚实信用原则应负的义务，可以考虑缔约过失责任对买受人予以补救。

观点二，根据《广告法》第9条，一旦签订买卖合同，开发商应当毫无选择地履行广告许诺的义务。

观点三，具体情况具体分析。原则上视作要约邀请，不能将广告宣传作为合同内容看待。除非满足合同对于要约对于广告的对象和内容具有特定化。

采纳观点三。

观点一，广告内容是否真实，即广告所宣传的内容与商品和服务本身真实的情况是否一致、相符；

观点二，广告的宣传内容能否引起消费者的误解，即“引人误解”与“虚假不实”；

采纳观点二。

现房销售中，买受人可以对房屋的户型，面积，交通，小区环境，配套设施进行实地考察，能够及时发现房屋的综合情况与开发商宣传是否一致，受广告宣传影响较小，如开发商所售商品的中和情况与广告宣传不符，买受方并未提出异议，此种情况应当视为默认，购房后买受方后悔的，不宜认定开发商构成违约，如果买受方当即提出异议，开发商也口头或书面承诺日后改进，保证房屋综合状况与广告宣传一致，但开发商交付房屋后并未履行诺言，则可认定开发商构成违约；

期房销售中，买受方往往通过广告来选择自己需要的房屋，受广告宣传影响大，所以对广告问题需要从严把握。只需要对广告宣传的内容确定且该内容对合同的订立或房屋价格的确定有重大影响即可。

观点一，商品房售楼广告除非包括了合同的主要内容从而成为要约，一般只属于要约邀请或要约诱因，如未将其订入合同，不属于合同内容，只是违背诚实信用原则的义务，承担缔约过失责任；

观点二，开发商的宣传广告类似悬赏广告，属于合同的内容，开发商应该毫无选择的律协广告许诺的义务，违反承担违约责任。

观点三，应该综合考虑。

在要约条件下，承担违约责任，在要约邀请情况下，不承担民事责任。

如果开发商出售的商品房及相关设施作出的说明允诺具体确定，对合同的订立或房屋价格的确定有重大影响，即便该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认为合同的内容。

采纳观点三。

观点一，《消费者权益保护法》并不适用于此。1、《消费者权益保护法》不针对房产；2、与一般商品不同，可通过瑕疵担保制度进行处理；3、商品房数额巨大，动则上百万，如判决双倍，将导致双方厉害关系的显失平衡。

观点二，适用《消费者权益保护法》。1、符合《消费者权益保护法》对于消费行为法律特征的界定，其一行为目的必须为生活需要；二是购买的标的物必须为商品。2、《消费者权益保护法》保护的是消费行为所受到的损害消费者权益，并不限制消费形式；3《消费者权益保护法》作为特别法，优先于《民法典》所规范的一般民事规范。

采纳观点二。

观点一，宣传资料只用于宣传，不足以构成订立合同不可缺少的要约，因此，商品房宣传资料不具有法律效力。

观点二，商品房宣传资料一般不具有法律效力，但是，开发商在宣传资料中对所售房屋及其附属设施所做出的说明、允诺明确、具体、确定，对合同的订立或房屋价格的确定有重大影响，应视为要约，视为合同一部分。

采纳观点二。

需同时满足观点二中的两大条件，1、说明、允诺明确、具体、确定，2、对合同的订立或房屋价格的确定有重大影响。

观点一，实际交付的房屋与样板房之间必须一致，且必须是细节上的一致，才符合恰当履行。

观点二，应当区分毛坯房与装修房。如果样板房与实际交付的房屋均为毛配方，只要实际交付的毛配方经过验收合格即可。如果样板房和实际交付的房屋均为装修房，实际交付的房屋装修材料与样板房必须一致。

观点三，“一致”应当具体情况具体加以判断。

如果样板房与实际交付的房屋均为毛配方，只要实际交付的毛配方经过验收合格即可。如果样板房和实际交付的房屋均为装修房，实际交付的房屋装修材料与样板房必须一致。如果实际交付的房屋和样板房之间有一个为毛坯房，另一个为装修房，则两者较难判断，根据具体情况加以判断。

采纳观点三。