大连的学区房该不该买（格致九中79中34中80中76中）

现在看来，大连大部分学区房的价格已经回落了20%-30%，这是一个相当大的回落幅度，基本上一套房子三五十万没有了，如果你认为没有降到底，恐怕要失望了。以往大家贷款买房的时候，首付都是30%-40%，现在首付跌没了，只剩下贷款了，再跌下去恐怕会断供。

大连之前经历了一个月得疫情封闭，所有人员足不出户，所以成交为零，这个需求后期需要释放。对于再过去两个月买房的家长或者投资客们，着实体验到了买到手学区房的惊喜，价格特别低，讲价特别容易，因为现在市买方市场。但是，请不要期待这种现状能保持太久，当所有卖方房东把房价调了又调，经历了一年的挂牌没卖出去，房价已经低到每个人的底线了的时候，他不会再降价了，因为急眼了，卖不了拉倒，不卖呗，大不了再放一年。所以，近期你会发现，前期降价幅度每套房子3万5万的降价。现在降价幅度变成了三千五千，偶尔大户型降低个一万两万，那已经很大幅度了。因为已经到了心理极限，到底了，人总不能无限打击自己。

可以预见的是，对于2023年上学的孩子，无论小学还是初中，家长们根本没有出手买房，大家都在等，再过去的一年，每个学区成交都是几十套左右，这个数据非常低，因为这就是重点学校的新生数量的十分之一左右。

当前，沙河口区格致中学，存量500套左右，基本上都没买呢，以往都是在9-12月集中购买，等过了年，房源数量迅速减少，因为过年前后，中介都放假回家了，没有人给你带看了，中国人传统，哪个中介还差过年这几天的钱，况且在这坚持也不一定有啥效果。这前后一个月时间，再过完年，基本上到了2月份，这个时候再买房就跟被动了，一是因为时间紧迫，过户需要周期，预备一两个月过户时间，毕竟小六归口和学区认证不会等你。再就是过完春节，你会发现房源少了，等你想买的时候选择太少，就是涨价个10万你也得买啊，因为孩子上学耽误不起，哪个家长为了孩子的前途会差个十万八万的都不是钱。​

所以，想买房，特别是学区房，不要等到最后，不要拖着，不要期待大幅度降价，现在是好机会。说句真心话，再万一来一次疫情，封闭了一个月，让你足不出户，到时候你想买房，发现排不上，想去过户，发现不动产登记中心预约不上。就像买菜，满大街新鲜蔬菜你不买，非要等到最后，你保证你能买到称心如意又便宜的？

就像现在满大街的房子，留给你选择的机会，你还非要等么？

很多人不出手的原因，一方面因为是手里钱不充足，没有足够的钱，想再留着，一方面是没有感觉到紧迫感，对未来预期不高，认为房价还能降。

这明显是一个错误判断，我们大多数人对房地产和房价的判断，都来源于道听途说，听邻居怎么说，听同事怎么说，听朋友怎么说，好像说的否挺有道理，但是缺乏自身的判断，缺乏科学得研判，因为你也没有去研究去思考，随大流成了大家的心态和日常认知。

对于学区房，有了以上判断。因为学区房的特殊属性，这是一个刚需，不因为喜不喜欢，孩子上学不能等。​

第一，说到格致学区，存量500套，扣除100套价格特别高的偏离市场，大约400套可售可成交。幸福一家小户型3.5万-4.8万每平，大户型单价便宜点，3万左右。区域内单学区鹏顺园，健龙苑，星台二期。单价2.2-3.5万，根据户型大小不同价格不同，个别户型下调到2万左右了，低于周边次新房价格，这个价格已经回到了四五年前，回落20-30%左右，总价最低在180万左右，最近两个月没有再下降的趋势了，也没有房主恐慌性降价，已经非常稳定了。

第二，七十九学区，存量同样再400-500涛左右，价格变化不大，特别是小户型，本身学区属性没有何止那么抢手，成绩长期被何止压制，学区属性不强，加上79月入得房子户型有的不好，之前价格并不是太高，因此没有太多降幅，只是约10%-15%左右，但是总房款少，100万就可以上79中。​

第三，34中，存量400套左右，小户型总价降低到了115万左右，历史同期很低水平，入门门槛很低了。对于三元街等附近，价格下降。总体看，房价2.0-3.8万左右，小户型单价高，两室户型单价2.6万平均，总体看，非常值得购买。

第四，九中学区，在售400套左右，单价3-5万左右，比如白玉街，金城街凤房价下降15%-25%，总房款最低160万可以上学。由于学区内房源质量太破，因此这个价格我觉得依然太高。​

第五，80中学区。目前基本没有门槛，一套80中学区，小户型60万就买一套，四五十平，比如红咀街等，单价一万三四买甘井子重点初中，还有比这更实惠的？总体看，80中降幅最大，20-30%左右，这个降幅比格致降幅发。

对于76中，比如金一，金二等，价格没有明显变化，可能和近年考试原因。

无论投资还是自住，我在三类房中都只推荐带学区的二手房，因为中国老百姓买的每一套房子，都希望他升值。无论什么时候，如果房子有学区，就不用担心卖不出去。

有人说起北京等地发布的划片上学，取消学区房。第一，这个政策并不是要取消学区房。第二，学区房在大连短期内。比如十年内不会有变化，甚至永远不会变化。北京的政策探索这么多年，其实到现在也没有科学的政策，他是试点，然后才能逐步推广，就现有北京学区政策看。没有对房价产生拉低影响，反而提升了区域内部分低房价房源。况且，这应该是漫长的过程，全国各地还没有效的。​

对于买房的时机，不要奢求那个最低点，连最好的数学家来了也找不到那个点，因为房价最低是一个阶段，一段时间内。在这个筑底的任何一个时间段购买。你都是高人，捡便宜了。

总体看，现在就是那个时间段。满大街的机会，一方面价格最低，四五面前的价格。一方面。国家大力鼓励你买房。再环顾一下周边城市，南方城市复苏情况来看，现在的确是一个购房的好时机。

来源：东三省房产桔