北京石景山发展潜力（石景山是北京存在感最低的一个区）

非著名购房专家望京线人，今儿聊聊石景山。

老北京人管石景山叫石景山儿shaner。提到石景山脑海里首先出现三个地方：

八角游乐园：北京最老牌儿的游乐园之一，里面装着很多人的童年。

首钢：巨大的钢铁工厂，冒着黑白烟的大烟囱。

八宝山：想起个段子，说人的一生，好像坐地铁一号线，途经国贸，羡慕繁华；途径天安门，幻想权力；途经金融街，梦想发财；经过公主坟，遥想华丽家族；经过玉泉路，依然雄心勃勃----这时，有个声音飘然入耳：乘客你好，八宝山快到了，可见人生苦短。

存在感低？

虽然跻身于城六区，但很多人都说石景山的存在感实在不高，地位也比较尴尬，早些年还有人把石景山当郊区。

石景山人民也是挺心酸，明明是老北京，但终究离皇城根儿有点远；明明是城区，除了长安街一带的居民外，像模式口、八大处这些地儿的人出行并不方便。配套方面也不尽人意，有些地方甚至不如郊区。区域发展上，也一直不温不火，直到2010年首钢关闭后，才算守得云开见月明。

一、石景山人不见得知道的石景山事儿

面积小。除东西城外，石景山是北京面积最小的区；

人口少。城区中，石景山是人口数量最少的区；

北京试点“指定”区。石景山经常被翻牌子，作为北京首个试点区，有什么利好政策，石景山第一个享受到。

关于首钢。首钢最早建于1919年，2011年年初为了北京的空气实现了主流程停产。名副其实的百年企业，创造了大工业时代的传奇，巅峰时期近10万的职工在这里生产、生活，那是石景山最辉煌的时候。几乎每个北京人都有个首钢工作的朋友亲戚同学…

都说一个石景山，半个首钢厂，首钢有多大呢？实际上首钢占据了整个石景山区十分之一的面积，也是够大的了。

· 交通 ·

进则可入城区，工作逛街

退则可进山区，散心游玩

部分区域有堵车现象

地铁S1线、长安街西延线明年开通

石景山位于北京西部，在四环到六环之间，夹在海淀与门头沟之间；进则可入城区，工作逛街；退则可进山区，散心游玩。跟城内比起来没那么拥挤嘈杂，跟郊区比起来配套齐全。

区域内覆盖三条地铁：

地铁1号线，可直达金融街、国贸，从首站苹果园到西单大概30来分钟；

地铁S1号线，20分钟直达门头沟，预计2017年初开通；

地铁6号线西延线，预计2018年底通车。

区域内主要道路：

五环、六环，从区域内可直接上五环、六环；

阜石路、莲石路，直通四环，全程不收费、无红绿灯。

长安街，直通城区，就是红绿灯多，比较堵车；

整体来说开车出行还算方便，但不临铁的地方只能依赖公交。

路况不算乐观，几个比较拥堵的地方：

金顶街金安桥一带，早晚高峰时段堵车时间20分钟起；

高井军区丁字路口一带，路况复杂，之前早高峰堵车20分钟起，今年安装了红绿灯，有所缓解；

长安街路段，红绿灯多，全天行驶不畅；

八大处一带，每逢初一十五节假日，必堵。特别是大年初一早上，去八大处烧香的人太多，一堵几个小时不带夸张的；

苹果园，昔日著名堵点，目前正在改造中，将建成北京最大的交通枢纽，预计2019年投入使用。集轨道交通（1号线、6号线、S1线）、快速公交、普通公交、出租车、小汽车、自行车等多种交通方式于一体的综合交通枢纽。

苹果园交通枢纽商务区效果图（来源：北京市规划委员会石景山分局）

S1线在地上三层，1号线和6号线在地下;大容量公交设置在一、二层，建成后，市民就能实现零距离、立体换乘，可以说既现代又魔幻。

官方公布的数据有一个值得注意的地方，“预计远期日均换乘客流将达90万人次/天”，这是什么概念？线人查了一下，北京西客站日均客流量18-20万人，高峰期间日客流量达到40-60万人/天。如果真的有这么多人，那居住在苹果园一带感受不一定好，流动人口多、嘈杂、不安全。

S1明年初开通，会给石景山将带来什么影响？

1、门头沟客流大量涌入，到苹果园换乘进行人员分流，这条线主要方便门头沟人民进城。

2、6号线开通后，苹果园区域将成为1号线、6号线、S1线三条线路的换乘站，不管是进城还是去门头沟山区都方便，预计区域内房价会整体提升一大块。

3、苹果园站将在今年12月到2020年12月封站3年，所以即使S1通了，3年内也不能直接换乘1号线进城。

4、石景山人民去门头沟游玩更方便了！但即使下了地铁想去门头沟山里玩还得坐车呀！还是自驾方便。

· 五年内发展-环境·

依托永定河与大西山

环境方面，两个地方值得一提，一个是莲石湖湿地公园，位于石景山区永定河区段，首钢南侧，上图中永定河生态发展带上。是开放式湿地公园，亲水休闲，而且免费。

莲石湖景色（图片来自网络）

景区内有8公里左右的跑道 自行车道，每到周末周边居民自驾或骑车到公园内游玩、野餐和烧烤。不过为了保护门头沟环境，今年4月区政府出台了相关条令，全区禁止露天烧烤。要是真想烧烤还是另寻他处吧~

还有一处是西山八大处，石景山区最北边，也是北京大西山山脉风景区，也是北京的浅山地带，按照石景山十三五规划，这里将被打造成西山八大处文化旅游发展带。

· 五年内发展-经济 ·

长安街西延线带动西部发展

首钢高端产业服务区领衔

长安街西延线在建中，门头沟主体路面已经基本完成，横跨永定河的“和力之门”大桥在建设中。

和力之门效果图

通车后，长安街将从首钢厂区穿出直接延伸至门头沟冯村。“长安街西延线一带会打造以创新金融为核心，集现代金融、高端商务为一体的商业街区”。所以说石景山虽然小，但这次是跟门头沟联起手来发展，广阔天地，大有作为~

更有专家说以后这一带将来会比肩国贸，线人倒是觉得现在这么说有点忽悠了，到时候看看有什么高端商务产业入驻吧！这点很重要。

长安街西延线实景图（图片来自网络）

首钢改造，定位为高端产业综合服务区

首钢厂区内部，将打造金融产业园，“重点发展互联网 、云计算、研发设计、高端智能等高精尖产业”。目前，老厂房等工业遗存已经进行改造升级，北京2022年冬奥会组委会也已正式入驻，为冬奥组委入驻提供办公、生活配套等综合服务。其他厂区改造成为短道速滑、花样滑冰、冰壶、冰球、攀岩、滑板等国家级训练场地。

首钢园区实景图

首钢这块的规划，线人觉得挺立体，商业 冬奥场馆 冬奥办公场所 商业街区 互联网 公司，本身又是在工厂里，挺文艺，可以说有点798的意思了，期待。（目前没对外开放，想去的朋友还得再耐心等等）

西十筒仓名字是不是有点怪？这个地儿原为首钢炼铁厂原料区，当时在火车运输系统中编组为西十线，因此得名，并延用至今。

单板滑雪跳台场地效果图（图片来自AI石景山）

值得一提的是，2022年冬奥会单板滑雪大跳台比赛将在厂区内举办，场地由“大烟囱”冷却塔改造而成，工业厂区里进行滑雪跳台比赛，魔幻现实主义，帅~

首钢这次改造，影响挺大

长安街西延线的开通与首钢厂区改造发展，会给石景山区带来交通、经济、文化上的综合影响，线人预计，未来将不次于目前鲁谷万达商圈的规模，所以，您如果想在石景山买房又觉得鲁谷那边太贵，建议考虑苹果园、金顶街、古城一带，这边目前是洼地，未来可期。

· 五年内发展-商业 ·

石景山万达商圈已成熟

苹果园大悦城开工在即

商业方面，石景山较成熟商圈是位于鲁谷的万达广场，周边已经形成了一个集商业办公、购物休闲、餐饮娱乐的综合商圈，当然这里的房价也是最高的。

石景山大悦城效果图

石景山大悦城位于苹果园区域，是石景山区重点工程，预计建筑面积22万㎡，是一个集型购物中心、甲级写字楼、公寓、高档住宅、交通枢纽于一体的商业街区。还是那句话，5年内苹果园一带将翻天覆地，会成为石景山的门面，也是京西的地标性建筑。

· 五年内发展-教育 ·

石景山区分西部、北部、东南部、中部四个方位八个教育集团，整体来说九中教育集团、京源教育集团、远洋教育集团、苹果园教育集团师资力量相对雄厚。未来三年，石景山区将在西黄村位置新建学校。

· 五年内发展-医疗 ·

三家三甲医院，大病去海淀看也方便

石景山区域内约有8家公立医院，其中3家三甲医院，整体来说看病很方便，如果区域内医疗条件满足不了，还可以去海淀，离着也不远。

八大处整形医院，可以说非常有名了，有个医疗圈儿朋友跟我说，八大处整形医院在全国排前三，北京有一半姑娘的双眼皮都是跟这儿做的。不过线人提醒一句，全国各地的“疑难杂症”都会来这医治整形，住在周边的居民经常能看到各种包扎的病人，有时候会“吓一跳”，真的会吓哭小朋友。

· 房价 ·

新房均价7.8万/平，二手房均价5.9万/平

在北京16个区中，石景山非常特殊，近五年住宅供应稀缺且多为改善型、豪宅，价格比较高，整体楼市交易以二手房为主。新房均价7.8万/平（全市新房均价6.3万/平），居北京第四，二手房均价5.9万/平（全市二手房均价6.5万/平），居北京第六。

线人看了下石景山区下半年的新房成交走势，成交量少的可怜，整个10月才成交了5套房，其实究其原因石景山房价不仅仅是高，关键是少。

石景山新房市场会这样一直冷淡下去吗？线人只想说不鸣则已，一鸣惊人。

上个月，北京今年最贵的地从这里拍出

11月7日，石景山区五里坨这个地方卖出去一块地堪称今年北京最贵宅地。

虽然是限价房地块，但价钱不算便宜：商品住房销售均价不超过5.2万/平，最高销售单价不得超过5.5万/平。执行“90/70”政策, 90平以下住房面积占比达到70%以上。

五里坨是石景山与门头沟的交界处，这么多年几乎0发展，之前是一大片平房，近两年拆迁了，现在是一片空地。商业、医疗、交通这些都是低配。线人觉得这块地儿没个5-10年发展不起来。

二、什么人适合在石景山买房

1、石景山本地人，想换房、改善居住水平的家庭，又不想去别的区；

2、集体户口想在城里买房，又不想买城里的老破小，可以来石景山捡漏；

3、在京西、西南、西北部（中关村、上地、金融街）一带工作的外地朋友，对学区要求不高，又不想在城里买老破小，可以来石景山看看选选；

4、手里有点闲钱想买房，看好石景山发展，可以去苹果园、金顶街一带看看；

5、整体来说，就是不想买或者买不起城里的老破小，又不想去郊区，可以退而求其次，来石景山买。

三、石景山二手房情况

二手房方面，石景山二手房主要分9个板块，西北部苹果园、模式口、金顶街板块，中部的杨庄、八家、古城板块，东部的老山、鲁谷板块。为了更清楚，线人把房价、楼龄、交通、商业汇总到了下面的表里，顺便排了个名。

· 二手房交易 ·

有房子的地方就有江湖，二手房多的地方什么类型的交易最多？买卖、过户、继承、房产证加减名、办房产证...天呐，一般老百姓搞的定吗，很难，找中介就放心吗?太贵。线人在这里安个利，我司的二手权证业务，专业、一对一、最重要的花小钱办大事，感兴趣的可以找这位仁兄↓

· 鲁谷、老山板块 ·

现阶段最成熟的区域 房价也是最高的

鲁谷板块比较大，以鲁谷东街为分界线，分为鲁谷东、鲁谷西两个板块。

鲁谷东板块：石景山二手房最贵的板块，依托石景山万达广场商圈，台湾街（餐饮娱乐一条街）成熟配套；交通方面临地铁1号线八宝山站，长安街、阜石路、莲石路。

石景山鲁谷东板块实景图

二手房以石景山第一大盘“远洋山水”为主，可以说是石景山的神盘了，体量大，加上旁边的远洋沁山水，一共50多栋楼，1万户。楼龄新，2003年以后的房子，属于次新房，小区设计、物业方面都还好，加上远洋的开发商，属于名企。加上学区不错，整体来说都是石景山二手房中的高端盘，所以房价涨的很快。

石景山鲁谷东板块实景图

石景山第一大盘“远洋山水”，在莲石路与长安街“中间”，上图为工作日非上下班时间段的莲石路。

石景山万达广场实景图

石景山万达广场一带， 汇聚了商贸、酒店、办公、娱乐、餐饮等业态，我们熟知的国际广播电台FM88.7也在此，石景山人民不出区就可以享受优质配套，非常方便。

鲁谷西板块：跟鲁谷东板块享受同样配套，甚至还离万达广场近一点，但是由于二手房龄较老，所以房价比鲁谷东板块每平米差了近一万。

老山板块：这个地方有两件事比较出名，2008年奥运会山地车比赛场馆在这里，2000年那会震惊北京的老山墓也在这儿。二手房方面普遍为80年代的老房，胜在交通便利，商业配套也还行，所以房价5万多。

· 苹果园、模式口、金顶街板块 ·

潜力最大板块，5年内有望比肩鲁谷板块

石景山西部区域，苹果园、模式口、金顶街板块，三个板块挨着，差别也挺大。

苹果园板块：离地铁最近的板块，三轨交汇（1号线、6号线进城，S1号线去门头沟），石景山大悦城就在西侧，未来这个板块将形成交通枢纽、路网、商业集合地，但线人也在上文说了，离大型交通枢纽那么近，不是好事，人多且杂。

石景山金顶街板块实景图

金顶街板块：一直在安利这个板块，绝对的石景山洼地，无论是商业、交通还是教育都不错。马路对面就是首钢厂区。不过这块普遍都是首钢厂区的家属楼，由首钢开发建设，在物业服务、小区设计、户型上肯定略次于名企商品房。

模式口板块：房龄老，配套一般，门口那条路经常堵车。

· 杨庄、八角、古城板块 ·

潜力最大板块，未来有望比肩鲁谷板块

石景山中部的杨庄、八角、古城板块。古城、八角板块集中了石景山最早的老楼，60-80年代为主，普遍老破小，如果是集体户口想找个房子落户（想落户到城里），又买不起城内的房子，可以退而求其次来这买。

石景山八角板块实景图

古城有个地方值得一说，中海长安雅苑自住房，当时才2万6一平，现在都入住了，古城板块现在均价5万一平，你说买自住房赚不赚？

石景山古城板块实景图

杨庄板块：交通方面也有点尴尬，必须得坐趟公交车才能到地铁站，如果开车的话还比较方面，5分钟直接上阜石路。这个板块房龄比较新，又没有长安街一带的房子那么嘈杂吵闹，挨着北方工业大学，晚上可以过去遛弯儿，也不错。

北辛安板块：北京最大的棚户区，如今已经拆迁。这么多年，终于拆了，不容易。

石景山北辛安拆迁板块实景图

···

说了这么多，其实线人想说的就是，石景山虽然小，但存在感并不低。没有海淀的学区资源，但本身师资也不次；没有东西城的繁华，但也有万达、大悦城这样的大商场；没有朝阳的高大上，但胜在精致可爱。现在的它正迅速发展，5年内会以一个全新的姿态展现在你面前。

住在一个地方，不是灯红酒绿遍地霓虹就是繁华美丽，也不是强校云集就能百分百出人头地，最重要的是一种归属感，线人相信没有人不热爱自己的家乡，家乡在每个人心里的存在感都是举足轻重的，没见哪个石景山人说自己家不好的。

所以说石景山存在感低吗？一点也不低。

· END ·

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