第三批集中供地底价成交为主流（今年首轮集中供地渐入高潮）

上周，集中供地的城市频繁推出2022年首批供应地块。各地在以优质地块吸引房企的同时，竞拍门槛也在下降，与去年相比，供地价格明显让利于房企。

据不完全统计，截至目前，22个集中供地城市中，超半数城市已推出今年首批集中出让地块。其中，杭州、南京、宁波、天津、上海、无锡、长沙、成都等地相继披露首批集中供地计划和竞拍规则，而北京、合肥、青岛、福州、厦门5个城市则已完成了2022年首轮集中供地。

在业内人士看来，在房地产调控政策不断改善的背景下，土地市场的交易信心也在逐步建立，但从成交情况来看，市场冷热不均分化明显，部分民营房企的投资积极性需要更长的恢复期。

截至目前，22个集中供地城市中，超半数城市已推出今年首批集中出让地块。图片来源/IC photo

上周5城发布首批集中供地计划

与2021年相比，今年22城集中供地的特点鲜明，中指研究院将其归纳为：供地量缩价涨，优质地块放量；土拍规则优化，提升企业拿地意愿，表现为“化繁为简”，降门槛、提利润，摇号及抽签基本成标配。

值得关注的是，当前首批集中供地渐入高潮，仅上周就有5个城市发布今年首批集中供地计划。

3月28日，苏州公布了今年第一批集中供应地块，共有15宗涉宅用地，总起始价超过200亿元。其中不乏位于工业园区湖东板块和高新区狮山板块内的优质地块，以及新房供应“告急”的姑苏平江新城等板块的地块。而此次苏州将保证金比例由30%下调至20%，这一举动无疑降低了参拍门槛。

3月25日，天津发布了今年第一批集中供地公告，包含29宗涉宅用地，总起始价同样超过200亿元。天津此次供应的涉宅用地全部设有最高限价，整体溢价率不高于15%；与去年首批次供地相比，今年供地面积减少一半左右，土地出让规则没有明显的变化。

南京于3月24日公布了第一批次集中供地计划，涉宅地块共计19宗，总起始价也超过200亿元。对此，中指研究院土地事业部分析师殷玉轩认为，南京第一批集中供地呈现出“质优量小”的特点，主要集中在主城区和江北新区、浦口以及江宁等市场活跃度较高的热点片区的高价值板块上。殷玉轩对此分析：“除了一宗需建设单身职工公寓的地块外，其余地块均未要求配建租赁住房面积，在拿地成本上让利给企业；其次是适当提高了地块的房地价差，使企业的利润空间进一步增加。这无疑会提升企业的拿地热情。”

而在3月23日，杭州发布今年第一批次集中供地土拍公告，涉宅用地共60宗，总起始价超700亿元。杭州并未采用去年使用的“预公告”和“勾地”模式，出让规则改用“限地价、限房价、定品质、一次书面报价 摇号”的竞价方式。其中，地块设定土地中止价、上限价格（溢价率不高于12%），当土地竞价达到中止价时，转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人。

与此同时，3月23日，宁波也公布了今年首批集中供地计划。从地区分布来看，鄞州区占比最高。与以往不同的是，宁波提出禁止被“信用中国”网站列入“严重失信人”的单位参加竞买等限制性条款。

成交冷热不均，房企偏好明显

自去年下半年以来，受房地产市场下行以及房企资金流动性压力加大等因素影响，各地2021年的第二、三批次集中供应的土地市场整体低迷。

今年截至目前，北京、合肥、青岛、福州、厦门等地已完成首轮集中供地。据中指研究院分析人士认为，各地市场热度分化很是明显，虽然有的地方土拍热度升温，但部分库存较大或市场处于调整期的城市，土拍热度仍保持低位。

今年2月，北京率先打响“首批次集中供地”第一枪，交易保持平稳。同样平稳的还有青岛。3月18日，青岛首轮土拍无一宗地块封顶成交，16宗涉宅地块顺利成交15宗，延续了去年第三批次的平稳，仅有3宗地块溢价成交，平均溢价率仅2%。

而在3月16日，福州首批集中供地出让中，有2宗地块流拍，在成功出让的12宗地块中，2宗地块触顶摇号、2宗溢价成交、8宗底价成交。

值得关注的是，3月17日，合肥土拍则一扫此前土地市场低迷，17宗涉宅地块中有15宗达封顶价格。此次，合肥土拍吸引了众多房企参与。行业排名前10的一位房企高管透露，参拍了近10块地，但是一块也没有拿到，竞争还是很激烈的。

据悉，此次合肥土拍不仅降低了房企竞拍的门槛，而且房企利润空间也更大了，比如取消竞装配率、提高部分地块容积率等。

3月24日，厦门结束首轮供地，单日收金154亿元，9宗涉宅用地均顺利出让。其中，3宗地块以底价成交，2宗地块因竞价达到中止价而转入摇号环节，其余5宗地块均为溢价成交。

虽然厦门本轮土拍规则基本保持不变，但是拿出了多宗“压箱底”地块，同时给予优质地块更大的利润空间。其中，思明区湖滨社区一地块，在经历了去年流拍后，起拍价降了1000万元，无偿移交政府的19190平方米定配建面积直接减少至14880平方米，而且付款周期延长，降低企业资金周转压力。最终，该宗地块以32.7亿元的成交价格，溢价率11.6%。

在今年集中供地的交易中，虽然有实力参与角逐的依旧以央国企为主，但民企在部分优质地块上也表现积极。

中指研究院分析人士看来，对于利润空间合理、去化有所保障的优质地块，房企并不会吝惜拿出真金白银角逐。从率先完成首轮土拍城市的结果来看，房企拿地明显趋向于“传统高价值”“规划利好”“去化效率高”这三类地块。

“两集中”供地城市扩围

值得一提的是，中指研究院分析人士表示，在22城之外，实行“两集中”供地的城市名单亦在不断扩围，目前，徐州、西安、东莞已经发布或完成首批次集中供地，晋江、南昌等城市也已发布土地推介手册，预计将有越来越多的城市通过“集中供地”形式进行土地出让。

从短期来看，尚未推地的城市或将继续优化土地结构和竞拍规则，供地方案或继续从拿地门槛、竞拍规则如摇号等方面进行调整，在保证企业合理利润的同时，促进房地产市场健康平稳发展。

不过，易居企业集团CEO丁祖昱表示，从目前来看，整体土地市场热度仍然低位运行。在供地端降门槛、保利润的情况下，部分房企投资积极性明显恢复，尤其本土房企信心得以提振，而对于正在经历财务危机的部分房企而言，即便政策传来利好消息，但传导至市场和企业层面仍需要时间，大部分民营房企的投资积极性需要更长的恢复期。

对于房企而言，中指研究院分析人士建议，首先应重点关注一二线核心城市的优质地块，在保证地块利润的条件下拿到更加安全和优质的地块；其次可以重点关注与国企合作或收并购的机会。

值得注意的是，3月28日，受疫情影响，上海中止当前既有的首批集中供地出让计划。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期需要注意疫情对于土地市场的干扰，以便房企更好地筹划拿地等工作。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁