香港四大地产商囤积土地（香港今年首幅百亿地王诞生）

要说香港寸土寸金、楼价地价冠绝全球，绝非虚名，经济稍稍回温，就迎来了今年首幅百亿地王的诞生…

至今位于铜锣湾加路连山道的商业地昨日中午截标，据现场情况反馈，截标日至少接获6份标书，这块商业地堪称是今年全港的首幅“百亿地王”，自然引得不少开发商竞相争取。

位处铜锣湾的加路连山道商业地已于昨日正午截标，共有6家财团递交标书。在区内拥有多个大型项目的大地主希慎（014）伙拍华懋合资入标，信置（083）则与利福国际（1212）、嘉里建设（683）及中渝置地（1224）合资入标。另一方面，会德丰地产、新地（016）、领展（823）、长实（1113）均独资竞投，料为今年首幅成交额逾百亿元的地皮。

铜锣湾大地主希慎今次伙拍华懋入标。华懋行政总裁蔡宏兴表示，希慎在该区商业及零售物业发展经验丰富，很高兴与希慎合作竞投。他强调，集团对香港前景富信心，预料办公室需求在经济复苏下将回升，尤其香港作为国际金融及贸易中心，对写字楼的需求殷切，会继续物色合适的优质商业及住宅项目发展。

领展行政总裁王国龙表示，这次投标集团以独资身份入标，惟亦正寻求合营伙伴，对合营发展模式持开放态度。此外，集团相信其出价具竞争力，但深信同业的出价亦相当吸引。不过，集团未有透露地皮的发展模式。

投资前景结合本港经济考虑

该地皮位于礼顿道利园六期的对面，紧贴希慎旗下的商业中心。属港岛区罕有大型商业地供应，仅次于下个月截标的中环海滨地王。

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚

不过，考虑到本港近来零售的市道不太理想，泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示，铜锣湾区写字楼租金已大幅回落，区内空置率高见约9%。由于地皮偏离铜锣湾核心地带，推算估值110亿元，属市场下限。

落成后平均呎租可达60元

张翘楚亦指，未来政府或会改划湾仔税务大楼建筑群，至于金钟廊重建项目、长江中心二期落成等，在地皮附近的核心商业区的潜在写字楼供应都会相对应增加，亦有可能为加路连山道项目带来竞争压力。

不过，张翘楚认为，由于加路连山道项目地皮面积大，可以透过行人天桥带来很多人流量，有望打造类似时代广场这样的商业中心。张翘楚认为，往后发展商地皮有机会提高写字楼的比例至8成，其中可以发展服务型公寓。

参考目前铜锣湾时代广场写字楼的租金，平均租金呎租逾60元，他相信以地皮的规模而言，落成后呎租可达60元的水平。如以租金回报约3.5厘计，即呎售约2.4万元。

估值介乎150至172亿

美联测量师行董事林子彬表示，项目位处铜锣湾核心地段，属罕有大型市区商业地皮，但鉴于地皮规模及投资额相对较大，故录得6份标书已相当不俗，入标亦以大型发展商或财团为主，并吸引近年积极竞投商业地的领展参与入标，可见项目具有发展潜力。

不过，林子彬亦指出，受环球经济波动影响，本港经济前景未明，商厦市场添变量，租金受压，故预计发展商出价倾向审慎，而港府或会于底价上「随行就市」，因应市况调整地皮价钱。按每方呎楼面地价约1.4万元计算，估值约150.7亿元。

莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文称，除非港府拟定的底价过高，地皮流标风险不高，相信有部分财团可能要预留资金入标下月截标的中环海滨地王，故估计发展商在出价上会审慎考虑各项因素。

长期租金回报或逾3厘

林浩文续说，铜锣湾商用地楼面地价，应该可以高于高铁西九龙站上盖商用地，最终成交价，对即将截标的中环新海滨商业地，有参考价值。以现时及估算未来商业租金及商业气氛计算，他预计加路连山道地皮每方呎楼面地价约1.5万至1.6万元，即地价约161亿至约172亿元，总投资额约240亿至约260亿元，长期租金回报率约3至3.5厘，资金回收期约20至30年。

加路连山道商业地为本财年其中一幅焦点地皮，地盘面积约为15.9万平方呎，最高可建楼面面积107.6万平方呎。据卖地章程，项目落成后，不论商场或写字楼均不可拆售。此外，地皮中标财团须负责兴建地盘内的三所政府物业，包括幼儿中心、长者日间护理中心和地区康健中心，涉及楼面约20835平方呎。

记者 周健鑫

编辑 剑明

来源 香港商报 中环那些事