没有物管的小区如何管理（懒得管不服管很难管）

当下“三无”小区的治理成为普遍存在又亟需解决的民生难题。半月谈记者调研发现，目前“三无”小区面临物业“懒得管”，居民“不服管”，职能部门“很难管”等困境。因其治理较为复杂，安全隐患多，正成为城市里的顽疾。

脏乱差成心病

“三无”小区一般指的是无主管单位、无物业管理、无人防物防的居民住宅小区。建设久远、设施老旧是其主要特点。

这几年，随着老旧小区改造等工程深入实施，部分小区面貌有了改观，但城市中仍存一定数量的“三无”小区。此类小区大多面临基础设施不完善、环境脏乱差、安全隐患风险点多等问题，以致长年困扰居民正常生活。

北方某“三无”小区一角 董宝森 摄

北方某城市一小区位于繁华地段旁，院落内多为砖瓦结构，部分大门为木制。每到上下班时间，就能看到许多居民用小车从水站拉生活用水。据了解，该小区始建于20世纪50年代，目前属于棚户区，尚未实现自来水入户。常住居民仅占20%左右，多为流动人员居住。据介绍，该小区目前没有专门的物业和主管单位。为保障基本民生，近年来当地政府帮助小区清洁路面，改造下水道，安装小区大门、监控、路灯、消防等配套设施，勉强维持了运转。

在南方某城市，一处“三无”小区原属于当地一家国有糖厂，小区里的100多住户大都为糖厂老员工。目前，该小区没有物业和保安，小区内一条道路旁的墙体已严重倾斜。社区虽然在此竖立警示牌并做了支撑加固，小区居民仍表示担忧：“我们自己没有专项维修资金，只能等待社区协调。”

半月谈记者在多个省份调研时，均发现“三无”老旧小区居住条件差，安全隐患多的问题。比如，有的小区楼道内堆放着杂物，且缺少消防设施；有的小区常发生排污管道漏污等情况；有的小区道路狭窄，部分路段仅可供两人并肩走过；有的小区内多为低矮民房，被周遭高楼包裹其中，采光明显不足。

小区治理成痛点

物业“懒得管”。不少“三无”小区建设年代久远，小区内的老房子年久失修，管护、维修成本高。物业公司进驻的积极性本身就差，即使进驻了，也由于缺乏资金、人力等，选择无视安全隐患、社会治安等棘手问题。

有物业公司人员透露，“三无”小区电路老化问题严重，但不少居民在家中无序使用大功率电器，存在火灾隐患。可物业一方面在居民面前说不上话，“没权威”；另一方面也缺乏主动维修、更换设施的动力，便只求“不出大事”。

此外，据调查，部分小区收费标准低、经营模式单一，物业或业委会连支付门卫人员工资都成问题，更别提解决其他问题，最后业委会被迫解散或门卫选择走人，使小区陷入无人管理的境地。

居民“不服管”。“三无”小区流动人口多，组成复杂。有的小区的流动人口中，不仅存在务工人员，甚至还存在乞讨、拾荒等人员，他们一般短暂租住在相关“三无”小区内，缺少参与小区建设的动力。同时，出租房子的业主长期不回小区，除了收租，已基本与小区社群脱离联系。有些业主欠费几年不交，有些小区亮灯率不到三成。

半月谈记者还了解到，绝大多数“三无”小区没有成立业主委员会，即使有业委会，也大多由退休人员或闲职人员组成，其知识水平和办事能力有限，很难发挥作用。南宁市邕宁区一基层干部告诉半月谈记者，部分业委会缺少监管，导致账目不明，进而与业主间产生矛盾，推行过一段时间后，最终不了了之。

而在物业服务的积极性受打击、业委会选择“躺平”后，小区居民越发对业委会、物业产生抵触情绪，陷入“越难管越无人管，越无人管越不服管”的怪圈。

职能部门“很难管”。据了解，“三无”小区治理主体间协同问题突出，政府部门之间存在协同困境。有基层干部表示，在此类小区的治理、改造中，往往有住建、城管、公安、民政等多部门参与，各职能部门同所在社区或街道缺乏配合，造成权责不清、相互推诿。而且，相关政策、地方性法规建设不完善，导致“想管无处管”乃至“不知先从哪里管”。

多举措破怪圈

解决“三无”小区问题，务必形成政府、基层党组织、社区、物业等有关单位分工协力的长效工作机制，统筹各类资源，集中力量落实、解决民生问题。同时，要用精细治理思维循序渐进啃下“硬骨头”，“一个问题一个问题地解决”。

北方某“三无”小区坍塌的围墙 许晋豫 摄

一是政府配套专业物业机构，提高补贴力度。甘肃省兰州市七里河区西站东路社区负责人冯国斌等认为，通过政府购买社会服务，让专业的人进行管理，快速、有效解决此类小区面临的“脏乱差”问题。同时，确保物业机构与社区配合工作，保障基本民生所需，有条件的可用小区停车位等公共收益完善小区基础设施，“反哺”小区治理。

二是加快老旧小区、棚户区改造等工作进程。黑龙江省绥芬河市新兴社区党委书记李秀义表示，对老旧小区的改造是解决“三无”小区的最优解。一些“三无”小区毗邻繁华路段，在财政允许情况下，应对这类小区优先进行拆迁安置。

三是以党建引领带动居民自治。居民自治是破解“三无”小区治理难题的重要途径，但目前仅靠居民自身成立业委会、自管会确有困难。因此，要推动区县党员干部队伍力量下沉，同时凝聚小区内部党员及志愿者力量，先为社区居民做出实事，赢得居民信任，进而调动居民参与积极性，逐步化解“三无”小区业委会成立难的问题。

来源：《半月谈》2022年第8期

半月谈记者：董宝森 崔翰超 陈露缘 许晋豫 李美娟 | 编辑：徐宁