上海宝山未来5年房价（六区竞发新宅地）

土拍，永远是楼市的先行军！

未来的土地出让所在地，往往也是配套和产业集中建设区域。

未来，永远是新的！往往也是更好的！

甚至是更贵的！

所以，看懂了未来的土拍方向，往往也就看懂了城市未来发展的重点区域！

第二批次土拍刚刚过去！（参见：780亿收官！！！好盘倒挂超预期，下了血本的二批次土拍竟被这些房企拿下！），但是新的宅地又火热登场！

一波还来不及，一波早就过去！滚滚黄浦江见证了上海发展和变迁的历史，而发生在上周7月26日-28日的“潮涌浦江”土地推介活动。则向我们展示了未来5年，上海楼市建设的重点区域！

虹口、杨浦、普陀、松江、奉贤、宝山六个区都做了宣介交流，金茂集团、龙湖集团代表现场参会的10家企业做了交流发言，表示继续看好上海，投资上海！

一起来看看吧！

01宝山：北转型加速，崛起在即

宝山崛起，当仁不让！

众所周知，宝山是南北转型的北转型区域，也是未来上海补产业短板的重点区域。

此次宝山在宣介会上共推出10幅重磅地块，是本次宣介会最详细，最细致，规划透露最多的一个区！

就宅地而言，涉及南大智慧城、吴淞创新城两大上海重点转型区域及罗店、顾村等地区，推出地块总建面积达66.70万方，其中住宅面积32.45万方。以90㎡一户，一户住三人计算，可以容纳约3600户，约1.08万居民居住，可谓大手笔！

其中南大板块异常重要，宝山南大智慧城会是宝山未来的城市名片，也是宝山最靠近市区的板块，从区划地图可以看出，南大智慧城位于宝山区西南部，中外环之间，紧邻市中心，区域规划总面积约6.3平方公里。

南大智慧城的主产业是以AI（人工智能）为核心的总部经济和数字经济。6月16日，“2022上海全球投资促进大会”发布了13个特色产业园区，宝山“数智南大”产业园位列其中。

南大出让2幅地块，商办和居住（居住用地图中黄色标记），即：

南大丰翔路TOD36-01地块

地块信息：占地：23000㎡；容积率：2.6；建筑面积：59800㎡；按照套均90㎡预计，预计可供应664套。

除此之外，南大还有40-01地块（占地：19000㎡，容积率：2.5）、91-01地块（占地:20000㎡，容积率：2.6）、92-01地块（占地:16000㎡，容积率：2.0）、116-01地块（占地:13000㎡，容积率：2.5）均为宅地，尚未出让，但并不在本次推介之列，暂不做详细说明。

当然，传统居住区也有新的宅地出让，比如罗店和顾村。其中，罗店共3幅宅地未来将出让。

罗店大居0221-01地块

地块信息：东至罗店路，南至0221-02地块，西至陆翔路，北至美爱路；占地面积：30912㎡；建筑面积：55642㎡；容积率：1.8；限高：60米。

预计为叠加 高层高低配产品。

罗店另两幅地块则为组合地块。

宝山区罗店镇BSPO-2302单元14-02、07-04地块

07-04地块信息：东至冬泥路，南至年张路，西至向东路，北至杨南路；占地面积：15732㎡；建筑面积：31464㎡；容积率：2；限高：50米；规划住宅套数：300套。

预计为小高层产品。

14-02地块信息：东至冬泥路，南至东太路，西至向东路，北至年张路；

占地面积：17169㎡；建筑面积：34338㎡；容积率：2；限高：50米；规划住宅套数：345套。

预计为小高层产品。

顾村的两幅宅地也是组合地块，两幅地块距离7号线刘行站仅500米左右。即：

宝山区顾村大型居住社区BSP0-0104单元0414-02、0415-01地块

0414-02地块信息：东至飞航路，南至沪联路，西至银双路，北至厚仁路；占地面积：20400㎡；建筑面积：40800㎡；容积率：2；限高：60米；规划住宅套数：408套。

0415-01地块信息：东至飞航路，南至恩宁路，西至银双路，北至沪联路；占地面积：19242㎡；建筑面积：38484㎡；容积率：2；限高：60米；规划住宅套数：385套

除了南大、顾村、罗店，吴淞创新城也有宅地出推介。吴淞创新城也是北转型的重要区域，早前北转型中，宝山是要确保宝武不锈钢、特钢两个1平方公里区域，三年出形象、五年成规模，外环以南9平方公里区域实质性启动建设。本次吴淞创新城也有一块宅地推介。

宝山吴淞创新城03-02地块

地块信息：距离3号线宝杨路站仅450米，步行到宝杨宝龙广场约350米

占地：14000㎡；容积率：2.5；建面面积：35000㎡。

说了吴淞和南大，怎么少得了上大，但上大目前尚未发力住宅，但科技研发载体已经提升日程，上海大学宝山小区四期扩建，新建教学大楼、高水平科技大楼、生物医工实验大楼、学生宿舍楼等，项目总建筑面积约7.92万平方米，预计2024年7月建成。

上大高水平科技大楼效果图↑

02虹口：北外滩地块强势出击

说完了后起之秀宝山，再说说老牌中心城区虹口，在宣介会上，虹口区表示将推出双子星超塔综合体、68街坊历史风貌街区综合体以及67街坊商办综合体等一系列项目，相关地块将上市出让。

同时还有多幅住宅地块出让，比如116街坊、138街坊等等。两幅地块都是地铁房，开发得当的话，热度应不输瑞虹新城。

虹口北外滩138&116街坊住宅地块介绍

138街坊HK356B-01地块信息：占地：18840㎡；容积率：1.35；建筑面积：25434㎡；限高：15米。按照套均90㎡，预计可供应282套。

116街坊HK367-01地块信息：占地：23903㎡；容积率：1.95；建筑面积：46610㎡；限高12米；按照套均90㎡，预计可供应518套。

两幅优质住宅地块不仅是地铁房，而且还完全处于北外滩来福士与华贸中心的强辐射圈内。

除了138&116街坊地块以外，虹口还有两幅推介宅地极为临近，那就是：

虹口北外滩43&39街坊住宅地块

39街坊由东长治路、闵行路、峨嵋路及塘沽路围合而成，由一幅住宅地块和一幅商业地块组成，其中hk241D-04地块规划为一类住宅用地，占地7881平方米，容积率为1.5，地上建面1.18万方。

43街坊规划为三类住宅用地，限高50米，地块占地3470平方米，容积率为5.5，而地上建面为1.9万方左右。

厉害了虹口，在其他中心城区都无地可售的情况下，竟然藏着这么多优质地块！

接下来说说同为中心城区的杨浦和普陀。

03杨浦：一核一心聚力、两带四轴串联

杨浦区作为一江一河沿岸三个中心城区代表之一，空间规划主要为“一核一心聚力、两带四轴串联”的空间结构，以及滨江、大创智、大创谷、环同济四大功能区的发展愿景；但杨浦推介会上并无宅地，只是对近期拟出让的杨浦滨江四幅商办地块进行了推介。

确实，杨浦最闪亮的星的当属东外滩，美团、B站、字节等互联网巨头也相继进驻东外滩，而片区内的住宅，从去年的保利天汇、龙光天境到今年的仁恒海上源、金隅外滩东岸，也都是热点。

综合已售和待售项目其实可以看出来，像龙光、融创、保利、仁恒等大开发商对东外滩板块都有相当的认可度。

宅地火热，往往并不仅仅是因为区位优势，更有产业的加持，目前正在加快推进美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园、抖音集团上海滨江中心、中交集团上海总部、中节能上海首座等一批功能性项目建设，长阳秀带在线新经济生态园总部秀园初具规模。

令人遗憾的是本次杨浦并无住宅地块推介，仅推介了4幅商办地块，但我们相信，随着产业的大力发展，未来北外滩有新宅地出让时，将会愈发红火！

04普陀：或暂无宅地出让，专注一带一心一城

说到普陀，其实也是可惜了！

这次普陀重点宣传的是，真如城市副中心和桃浦智创城这一具有普陀特色的空间发展布局——“一带一心一城”，着重推介了真如城市副中心的B3-B6街坊组团和桃浦智创城613地块组团两个重点区块的规划愿景。

同样没有宅地推介，毕竟是中心城区，土地少可以理解，但还是会有一块商办用地未来会出让。

05松江：三张王牌与10 X

除了以上区外，松江和奉贤也参加了本次推介活动。

松江是上海之根，有着绵厚的历史，根据规划，松江将全力打好长三角G60科创走廊、松江新城发力和松江枢纽“三张王牌”。

在此次活动中，松江展示了其“10 X”空间规划战略体系。“10”为：新城内5个重点片区和新城外5个重点片区，“X”为：若干个特色功能节点。

十个重点地区是：松江枢纽、上海科技影都核心区（华阳湖）、中山生态商务区、印象富林片区、仓城历史风貌区、G60科创之眼、虹桥南拓展区（九亭TOD･秀浜）、佘山体育小镇、洞泾未来湾、二陆文化小镇(小昆山)。

若干个特色功能节点主要围绕三点：一是聚焦9号线和规划12号线轨道交通的TOD综合开发；二是聚焦城市更新重点区域；三是聚焦重点乡村振兴产业片区。

其中值得注意的是：松江枢纽示范样板区，作为松江区高质量发展的三张王牌之一，将打造具有显示度的新城活力新地标，形成标志性的核心集聚区。

目前已有多家规划方案，并且控规中已有宜居生活区，后续值得关注。

▲ 松江枢纽核心区总体空间结构图

▲ 松江枢纽核心区规划范围

06奉贤：仍有多幅宅地待出让

奉贤在本次推介会上没有过多说明，但奉贤新城依然是五大新城之一。尽管主要都是本地客户，奉贤预计下半年还有多幅地块出让，未来预出让地块列表如下，可以看出，还是有不少的商品房体量。

奉贤下半年或明年预计出让宅地↓

同时，建设离不开资金，“潮涌浦江”活动中，金融支持上海重大项目投资授信首批项目102个，首批授信总额3366亿元。

综上，其实我们可以看到的是，宝山真的在崛起了。

不单宅地供应量大，规划详细，产业也在不断的崛起，还有地铁加持！

可能在未来的一两年中，宝山也会将本次推介地块挂牌出让出去。届时，新的产业、新的办公、新的商业、新的交通，也会助推住宅达到一个新高度。

而市区层面，普陀、虹口、杨浦的提升看来也势在必行，但未来这三个区域的提升更多的在商办层面，东外滩和北外滩虽有宅地，但想必也会被高积分的购房者抢破头，可以提前观察起来！

松江和奉贤都各有一个新城，未来的发展空间较大，但距离主市区也有一定距离。本次推介会未做过多宣传。同时，即便这两个区这次参与了，也并不代表其他区没有规划，至少，临港还有大批宅地等待出让！

我们可以预想，下次土地推介会会有五大新城联袂出席么？

但不管如何，有大规划的地方就有巨量投资，有巨量投资的地方就有崭新发展，这是上海多年来的规律。产业带动就业，就业带动居住，居住回馈产业，形成一个完美闭环。后购房时代，买哪里，已经不是闭着眼就能做出决定的哪些年了！

真正值得关注的是规划上的大动作，以及产业发展动向！

祝各位购房读者，买房如意！

,