物业人所具备的十种素质（如何成为一名高端的物业职业经理人）

物业经理人伴随着物业行业的蓬勃发展，逐渐成为一个以房地产开发末端服务为特定性质的职业经理人的阶层，这已经不仅仅是个人问题，它变成了一个阶层，成为了一个相对稳定的群体，同时物业职业经理人对专业化、市场化的要求也是很高，基于每位职业经理人对物业管理认知的差异性、包括各物业公司文化的特质性、行业职业资质的区域性、物业职业经理人的综合素质有较为明显的区分，具体可分为三个差异性：，我来为大家科普一下关于物业人所具备的十种素质?以下内容希望对你有帮助!

物业人所具备的十种素质

物业经理人伴随着物业行业的蓬勃发展，逐渐成为一个以房地产开发末端服务为特定性质的职业经理人的阶层，这已经不仅仅是个人问题，它变成了一个阶层，成为了一个相对稳定的群体，同时物业职业经理人对专业化、市场化的要求也是很高，基于每位职业经理人对物业管理认知的差异性、包括各物业公司文化的特质性、行业职业资质的区域性、物业职业经理人的综合素质有较为明显的区分，具体可分为三个差异性：

首先是资质水平跨度大，从物业管理员到助理物业管理师，再到（统考）物业管理师，直至最终的注册物业管理师，每一个档位的水准都有可能成长为一名职业经理人；

其次是服务理念跟不上，伴随行业市场化的重组与洗牌，许多物业管理人仍沉浸在楼宇的常规管理漩涡中，整天抱着安全、工程、客服、环境四个模块做机械式运动，对互联网、资产管理、价值理念、创意服务等战略认识严重缺失；

最后是职业经理人的个人因素，表现特征是盲目自满，不爱学习，冷对交流，缺失提升。物业人必备证书、ISO三体系、资质、招投标必备！！

如何成为一名高端的物业职业经理人？

1、殊具远见且战略定位的宏观素养

殊具远见且战略定位的宏观素养是一名高端职业经理人对物业市场、物业环境、物企文化、运营效益等信息综合判断后的前瞻性洞察与风险型思维，是风险管理架构层次中的主题内容，也是优化成本资源、构建品质、凝聚品牌的宏观思路。这种素养居于个体职业丰富认知中的较高层次，是从业大格局观与宏观理念的中心，是最终能否科学管理、独立经营、效益运营的基本定位。它，解决了“为什么要这么做？”这一首问。

A、敏锐且专业的风险洞察意识

这是物管经理人必备的岗位素质。无论是项目运营或物业团队建设，在日常具体事务推进中都有若隐若现的风险性。风险管控在物管职业经理人职业综合素质中居重中之重位置。对风险的洞察、鉴别、认知、是其胜任工作岗位的具备。风险最根本的特征是“不确定性”，含类别、时间、地点、性质、危害等方面的不确定。这类不确定又同时源于物业职业经理人对风险认知的有限性和对风险防范的难度，包括内部运营与外部服务二方面。

内部风险管控可依据功能模块划分为五个区域：设备设施、工作协调、安全秩序、环境维护、人力资源

安全秩序管理风险：物业项目日常经营过程中，职业经理人一定要站在高角度上去看业主对安居的诉求，一次安全事故能抹杀掉你所做的一百件为提升客户满意度的事情。所以一定要做到事前预防、而不是事后补救。如小区下水井盖是否按月检修、停车场防盗系统是否有效、楼宇消防设备是否工作正常、有无堵塞消防通道等等日常性的事务，都是物业职业经理人必须站在高度的认知角度必须重视的环节。

设施设备的运营风险，设施设备的安全运营是物管区内品质生活的保障元素。

1 管理人员必须资格上岗（持证上岗），2 日常运营操作标准化 3 评价结合彼此注意 以模拟事故处理营造真实案例发生氛围 4 要有设备管理五小时认知

环境监管风险，是营造和谐物业社区的氛围必要条件，业户对物业的评价都停留在环境和绿化的基本面上。1 作业安全风险 2 品质投诉风险 物业管理经理人杜绝风险要做到四个方面：1 选择合格资质口碑良好供应商 2 要有专业有效的安全知识培训 3 卓有远见的第三方风险转移 4 三定式过程监管（定人、定岗、定职责）

工作协调风险就是内部风险（客服、安全、财务等等），要关注每个环节的衔接性，具体工作中要明确责任归属

人力资源风险：内部风险管控的重中之重，职业经理人可从这三个方面做好把控：1员工招聘要把好测评第一关 2 入职引导培训与法制教育不可缺失 3 安全危机管控机制不能失效

外部风险：客户服务风险、事业单位协调风险、与供方的合作风险、政府单位配合风险

客户服务风险：物业管理的客户服务是是构建客户满意度的，创建客户忠诚度得力环节，风险管控中要做到想业主所想、急业主之所急、解业户之所忧的主动服务意识，做好服务品质，关注细节建设，着力构建为客户解决一切问题，使服务做到超预期满意感，让感动赢得赞誉。

与供方的合作风险： 内部管理着代表，代表公司去进行博弈，共赢合作法，以务实的作风确保各方利益

事业单位协调风险：物业职业经理人要合法合理规避合同风险，使项目安全运营

政府单位配合风险：政府单位对物管公司具有监管作用，重点在于配合好政府单位开展工作，而不能作为主导。

B、特色而富具标准的品质效应

如何构建品质？如何营造品牌？物管职业经理人必须用的生存意识来考量这一问题，把对品质和品牌的认知提升到生死悠关的层次，首先，思想要活；其次，观念要新；再次，定位要高；最后，标准要严。

Ø 提升专业素质，提高管理水平

Ø 重视与业户互动关系的维护

Ø 导入标准化体系优化内部运营资源

C、科学且规范的成本管控理念

成本管控的精湛在于“把应该花出去的钱一定要花出去，把需要省下来的钱务必省下来”。“应该”是必须性责任和义务，“需要”则是因地制宜的可变量因素，并推崇一整套科学化的管理体系，使“精品项目”与“资源富集”相配套、相适应、相匹敌，而非一味的为了“节省成本”这一目标去消减“预算支出”。

成本管控：职业经理人从五方面做好成本管控，

预算管控，事前目标要清晰，有总量控制；事中有序量知，事后审计考核，责任追踪

规模经营，职业经理人需有低成本拓展经营规模的生存意思，让管理资源充分利用。低成本扩张有两点：1 科学编岗定责；2适时 适宜 适情，用科学手段改变人海战术

节能改造 ：1 建立节能奖励机制，关注现代节能技术；2 定责定岗定量，杜绝浪费，预防管理 ；3 节能奖励基金。

规范内部运作机制，杜绝不合理开支和边际开支： 任何人在成本管控的链条上都是不可或缺的，需全员树立成本管控意识，才能取得可喜成绩。

居家过日子的掌柜心态：开元和节流是项目运营效益的支点。1 着力展开多种经营，通过业委会合理分配收益补贴市场运营支出；2用主妇过日子的心态，对支出运营作出合理规划

2、承上启下且继往开来的中观结构

职业经理人的中观素养是管理智慧与结构筹建的综合体，其框架是解决“做什么？”的问题，即具体的管理思路、规则导向、结构梳理、沟通激励等等，职业经理人要落实“做什么”的问题，必须围绕二条方面展开具体工作，其一是团队建设；其二是项目管理。

①团队怎么建设问题？说到底就是怎么带队伍的问题？一个物管团队的成员均来自不同的工作背景和历史经历，或多或少都会有从前工作单位的经验印迹，职业经理人不但需要尊重这份可贵的经验资源，更要懂得如何运用其中的积极因素。首先，要引导员工有意识的去敲碎那些固有的经验主义；其次，要引导员工溶入一个全新的体制环境；最后，要引导员重塑自我。

职业经理人如何带好队伍？：

² 构建下的公司体制与运营平台；

² 建立绩效反馈机制；

² 创新组织建设；

² 质量目标的分解与集合；

² 注重人文关怀（开放、理解、包容）；

² 打造学习团队（组织读书演讲大赛、创建公司内刊等员工喜闻乐见的形式）

②项目怎么管理的问题？是职业经理人以“客户感受”为关注焦点，以“效益经营”为工作思路的切入点，说到底就是如何规范管理物业和品质服务客户的问题？首先，需要打造标准化的运营体系、制度体系、危机管控体系；其次，落实执行力第一的过程式管理；再次，关注细节和品质的力量；最后，营造富具亲情感的服务氛围。

u 标准化（构建标准化路径体系）

u 预案化（构建危机管理快速反应机制）、

u 经营化（要有资产管理经营和市场营销的新视野）

3、富有特质而灵活有余的微观思路

微观素养是职业经理人展开具体工作的操作平台，必须呈现一种富具特质而又灵活有余的风格。 主观上，通过对既定目标原则性的坚持让团队每一名成员充满信心、期待、鼓舞；客观上，通过对环境资源的灵活协调与运用往往使事物能以结果为导向直线前进；每一个职业经理人的做事风格都是不尽相同的，但对解决“如何做？”的问题均有曲径通幽之睿智 。

² 先完成、在完善、后完美（小步快跑高姿态提升品质）

² 纵向执行力，横向配合性（要有高层次认知，全局意识的统筹理念）

² 开放沟通，专业做事，专注做人（要关注对上对下对左对右的沟通，注重引导式沟通）

² 各项服从共性、激情附合理性（要抓团队共性价值，求同存异）

² 结构性问题，非结构性问题（关注量变与质变，认真对待过程控制、品质把关、风险预防）

小结一

精益求精的专业精神，体现在物管专业知识一定要扎实、丰富、精益，因为这是我们做好本职工作，胜任岗位要求的强制性前提 。

小结二

富具睿智的管理远见，体现在管理架构与沟通层次上的智慧，应具备娴熟的人力资源整合、优化、激励、开拓等技能，因为现代商战不是一个人的战斗，而是团队竞争力的拼搏。

小结三

务实高效的法治意识，高级职业经理人一定类似于一个法律专家，因为企业成长、市场拓展、项目运营等都必须有知法、用法、守法的规则保障，否则，无法洞察那些潜在或显现的风险将是极端可怕的。

最后把冯仑三句话送给大家共勉：

第一句：看别人看不见的地方

第二句：算别人算不清的账目

第三局：做别人做不了的事情

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