芜湖土拍遇冷原因分析 芜湖未来土拍趋势

近日，城东万春板块纯新盘未来云辰（2108宗地）规划批前方案公布，该楼盘的入市步伐进一步加快。

根据规划，项目由28栋住宅楼，及商业用房、社区居委会、社区党群服务中心、12班幼儿园、养老院等组成。未来云辰位于高速·东方御府北侧，地块总面积105299.4㎡，规划容积率为≤2.2，规划建筑密度≤23%。该地块荣盛以9.84亿元竞得，楼面地价4248元/㎡，若含代建安置房，则实际楼面价应和旁边的2105号宗地7000多元的楼面价相差无几，上市价格是多少大家都懂。

其实，3月左右的万春仍是刚需的福地，也是芜湖房价的洼地，项目多，价格不高，有轻轨加持，选择性还是比较强的。但后因土地市场的推波助澜，使得没有哪个项目能够“全身而退”，星星之火，可以燎原，万春板块的房价也“水涨船高”。曾经的偏、远、差，现在已逆袭成“高富帅”，让人高攀不起。

万春板块房价能起来的原因，在之前我也分析过，大概率是因为土拍 轻轨。从2月初的城东2103号宗地（北京路壹号），再到万春的2105号宗地（大家金麟府楼面价破7仟，万春也因此而崛起），再到城东的2107号宗地（融创 招商星河万里），不管是一手房还是二手房均逆势而上，绑车位、抱团涨价，整个芜湖市场达到高潮，北京路壹号开盘的表现，也预示着市场的走势。

三山目前的房价还是比较稳定的，9000元左右，还有部分优惠。三山房价没有起来的原因可能是因轻轨，也只是猜测。我一个朋友在城南上班，因轻轨选择在万春买房，若三山有轻轨，我想他大概率会选择三山。

有人会说城北有轻轨，房价怎么没起来，本人感觉很大可能的原因是缺土拍。城北可以说是奇瑞的大本营，项目众多，龙湖湾、银湖公馆、凤鸣湖公寓、龙凤佳苑，还有目前仅有少量房源的新里城。一方面新里程开发周期很长，土地在当时可以说是白送的，备案价不可能在上调。另一方面，奇瑞毕竟是以造车为主，不是科班出身，房屋的品质、绿化、物业等可能会略逊一筹。所以价格一直上不去。

城北为重工业基地，大量的新市民、新青年聚居于此，虽有大量的公租房，但总不能一辈子租房子吧，丈母娘也不愿意啊。个人感觉该位置比城南弋江区火龙岗更具有优势。

从2014年至今，城北已经有7年时间没有推地了，不知道的人还以为政府把城北给忘记了。根据2021年的土地出让计划，新里城北侧不远处嵩山路北侧地块将于今年11月对外出让。届时很可能是城北楼市的引爆点。

土拍可以说是整个楼市最有力的催化剂，土拍火热的抢夺，地价屡创高点，甚至多次打破历史记录，成为地王的时候，往往就是房价要上浮的预兆。

这一规律，无论是上升周期，还是下降周期，都是适用的。同样，无论一线到四线，也都适用。因为，中国人都相信，面粉贵了，面包很难不调价。

但最近的土地市场有点不太平，近期，深圳，惠州，青岛，天津等城市延期第二批集中供地，因报名房企都选择了躺平，直接罢工了，房地产企业也不都是傻子、慈善家，没利润，大不了不做，总比无脑拍地然后亏钱好。没人拍地，政府就没法过日子，现在不得不改变思路。

自然资源部近日，召开的闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整。限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。房企减负，减少拼配建、拼自持、拼溢价等这种不必要的内卷现象，为房企留出合理利润，让房企把重心放在好好打磨产品上。

天天喊着稳地价、稳房价、稳预期，而实际只是去控制表面的房价，不去控源头，从源头把地价降下来，房价自然也就下来了，预期还能不稳？又想马儿跑，又想马儿不吃草，想着把某商的房价压下来，又想着卖高价地挣钱，哪有那么好的事呢？

据小道，苏宁剩余地块只限价 摇号，看来肯定是凉了。

湖南那边又不给跌，最多跌倒85%，涨也不行，跌也不是，真的有点为难哎。

总之，稳地块、稳房价、稳预期的方向是不变的，房住不炒的定位更是牢牢不可撼动。不过不可能会让几代人的积蓄化为泡影，只会停留在某个平衡稳的状态。

未来稳定的市场状态可能是：

高端有市场——豪宅对应高端住房需求；

中端有支持——可以选择普通商品住宅、共有产权房；

低端有保障——租赁住房保证基本居住空间。