水库诡异事件 水库神秘人现身

一个月前，被民间称为“炒房界技术流开山鼻祖”的欧神打飞的到重庆，实地研究对重庆的第二波操作。

欧神在小密圈提到水库对重庆关注

这个消息被走漏后，重庆楼市瞬间炸了。甚至有二手房卖家听到消息后立即收回自己即将卖出的房子，怕自己卖亏了。

欧神在小密圈对粉丝的回答

网络问政平台上公众对欧神的声讨

欧神在重庆呆了几天就走了，事了拂衣去，深藏功与名。只留下漫天的讨论和争议。

欧神和他的水库大军，在重庆看了哪些盘？

这次来重庆到底是为了买房还是甩货？

两江四岸到底有没有投资价值？

今年重庆房价会因此上涨吗？

……

所有问题，你都能在今天这篇文章中找到答案！

重庆大V，小树，小树聊房主理人。从2004年开始实操房地产投资，亲历重庆楼市多个行情周期，有丰富的理论知识和实战经验。个人持有房产2000㎡。

水库大V，青年小龟（吴天昊）。曾任职于上海投行，2016年回渝创立知梦重庆管家公司，是知梦水库嫡系管家公司、重庆水库系最大管家公司的主理人。个人持有中国两岸三地房产3000㎡、海外土地3500㎡。

水库在看重庆哪些楼盘？

小树透露了南滨路神盘武夷滨江，“有短板但有解决方案，bug正在修复中。”以及，大学城的富力城，“一万多的均价很合适，不敢说能赚多少，但位置在轨道口，会很保值。”

青年小龟只透露“我们在看一些很有投资机会的新盘、二手房和一些不良资产”。

新房：有几个在南面、有几个在北面、有几个有江景、有些没有售楼部，价格都比较合适。

二手房：和黄御峰之前很多投资客买了，现在在抛盘的不少，完全符合买二手房的四词箴言“真内环、轨道口、次新房、小三房”。以及，水库大军很喜欢的融景城，融景城偶尔会出一两套144㎡总价还不到200万的房，这种房子可以闭着眼睛买。

前面提到的“真内环”，是重庆的精华所在。大致范围是西面中梁山、东面铜锣山、南面以龙腾大道为界、北面金渝大道为界，围合而成的矩形区域。

重庆真内环，图片来自知梦重庆

这次来重庆是买房还是甩货？

欧神来重庆看房之后，除了各种猜想，坊间还有一种声音：欧神自己在重庆都是零仓位，这次来重庆分明就是炒作，先炒热气氛再割韭菜。

青年小龟含蓄地说，欧神在重庆全款持有少量仓位、他的关联方在重庆有不少仓位。而水库这次来重庆是“进货”不是“甩货”。

“我们认为今年6月底是水库在重庆买房比较好的时机。现在在和一些开发商谈价，争取更优惠的政策。”

水库在文章中看好重庆（来源：水库论坛公众号）

重庆今年的房价会涨吗？

小树和大部分资深投资客、普通买房人认为今年重庆房价不会涨。

重庆楼市真正的考验在今年7、8、9月份，这几个月是重庆楼市的淡季。淡季的市场表现，才能看出真正的行情好怀、房价涨跌。

青年小龟认为，重庆今年的房价虽然不可能暴涨但会稳中有涨，存在一些结构性机会。而这些结构性机会分为“时间结构”和“楼盘结构”。

时间结构：即，在房价上涨的时间节点来临前完成买房。重庆楼市2017年2到6月、2018年2到5月都有一波房价上扬行情，在这之前买房就是时间带来的结构性机会。

重庆楼市今年有两个机会：水库大军6月底买房之前，或者，今年年底。刚需自住客不用太讲究时间结构，该买就买。

楼盘结构：即，关注个别楼盘、个别涨跌。因为不管大盘的基本面是涨是跌，都存在“个股”机会。从重庆楼市目前的行情看，相比新房，二手房有更大的楼盘结构性机会。

买二手房，按照四词箴言挑选：真内环、轨道口、次新房、小三房。四词中同时满足两词的二手房就很好，不会买错。

土著区和两江四岸，哪一个更好？

“土著区”是指重庆本地人更青睐的、非两江四岸的买房区域，仅是为了和两江四岸做一个区隔——两者不存在孰好孰坏。

就算是两江四岸也有很多雷。比如，坡陡、少轨道、配套不齐。并且，买两江四岸也要考眼光、靠运气，建议专业投资客去“淘”房。

有走了“霉运”的楼盘。阳光100国际新城，2008年就要卖一万一平米，十二年过去了，二手房均价仍然在一万出头，被戏称为“万年不涨的神盘”。

阳光100国际新城二手房价格走势图

也有走了“大运”的楼盘。北滨路的融景城，最早时卖八、九千一平米，现在二手房均价普涨2-3倍。

融景城二手房价格走势图

如果是非专业投资客，比如本地普通购房者，不要过分地在意、特别区分所谓的“两江四岸”和“土著区”，就按照四词箴言买房——真内环、轨道口、次新房、小三房。

买“两江四岸”，哪条滨江路更好？

总的来说，北滨路＞南滨路＞巴滨路。

北滨路，整个重庆的优势区域和强势机构都在北边，而北滨路是整个北区的精华区域，城市界面和经济动能都很好。

同时，由于投资客更少、自住客更多，出售更有流通性和抗风险性。最重要的是，北滨路的房价在市场中，没有被垫得太高，不至于令人无法接受。

南滨路，江景好、风景好，精华区域是从海棠晓月到长嘉汇一带。但这小段精华区里有很多高单价高总价的CEO盘（比如长嘉汇），这类盘只能考虑自住。

整体地形很陡，坡度比北滨路大很多，后方又被南山阻隔，导致交通便利性不如北滨路。南岸区的经济结构不是很好，典型例子就是说了很多年都没发展起来的弹子石CBD。

巴滨路，风景很好，适合自住，但适不适合投资就见仁见智了。巴滨路的交通不便，轨道口离巴滨路很远。也不像北区那样有强势的产业结构支撑又缺乏商业中心。

所以，巴滨路二手房，尤其是改善型住宅的流通性很成问题。

选楼盘的普适性标准是什么？

小树认为，是“轨道旁、小三房，旁边正在建商场”，再考虑产业支撑和商业配套。

青年小龟认为，是“真内环、轨道口、次新房、小三房”。而次新房，一般是指房龄5年以内的二手房，这类二手房的性价比和流通性都比新房更高。

即便两位大V对投资性楼盘的选盘标准有一些不一样，但大同小异，都会优先考虑“轨道旁”和“小三房”。至于“真内环”和“旁边正在建商场”，本质都是要挑有生活配套、能聚集人口、有入住率的地方。

科普小剧场

前面我们多次提及的“欧神”，本名欧成效，2002年开始在上海热线、91发财、天涯论坛等“阵地”唱多楼市，看好房价长期上涨。往后几年，房价多轮上涨、前期预测应验。欧神因此成名，被封为“炒房界技术流的开山鼻祖”。

成名后的欧神创立了水库论坛，它的拥趸者被称为“水库大军”。水库对自己的定义是研究房地产投资的学术组织，而坊间对水库的定义是炒fang人。

而欧神和水库在重庆楼市名声大噪，要追溯到2016年-2017年。当时，有很多水库人到重庆买房、投资（尤其偏爱两江四岸）。战绩惊人、影响惊人，间接启动了重庆楼市于2016年年底开始“牛市”行情。那两年重庆房价是什么样子，想必不用再多说。

正因为这样，这一次欧神和水库又来重庆，才在整个市场造成了堪称轰动的舆论效应。

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重庆买房知识局

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