买二手中拖应该注意哪些问题（看这份二手防天坑指南）

这边整顿中介的会议刚开完，那边中介们就在朋友圈出台了所谓的“楼市新政”。

只说一句：目前，没有红头文件，并且，官方已辟谣。

政策收紧是共识，这并不是什么了不起的预言。

理解中介朋友们，但恰饭，请注意姿势鸭！

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先不谈论政策，但二手交易，在2020年确实相当活跃。上半年，广深的二手交易量已超过一手。

据网上签约数据，深圳上半年新房成交16727套，二手房成交44000套。广州上半年新房成交32207套，二手房成交47852。二手房成交均超过新房成交。

东莞也正迎来这样的转变。

据东莞住建局最新数据，东莞6月份新房网签6566套（不含别墅类产品），二手房网签6967套。二手房成交也超过新房成交。

而相比新房，二手房交易相对更为繁杂。不管中介们有没有在朋友圈出台政策，但买二手房，还是要跟中介打交道的。

今天，先给大家把二手交易流程捋顺，以供参考。

如有错漏，请中介朋友联系房姐改正~

/// 二手房交易流程 ///

对于购房者而言，二手房交易主要分为实地看房、确认房源、签订合同、缴纳定金、产权过户、结清房款几个步骤。

直接来看一览图，步骤一目了然。

/// 关于中介公司 ///

二手房交易手续较多，加上交易涉及资金较大，往往需要依靠中介居间撮合，虽然会存在一定手续费，但比起私下交易的风险，二手房交易一般建议还是找专业靠谱的中介公司。

而分辨中介是否靠谱，一般建议从第三个方面判断。

公司规模。一般来说规模较大、经营时间较长的中介公司，可优先选择。

中介资质。包括公司资质、经纪人资质。正规的经纪公司，营业执照经营范围需包括中介业务范围。合格的经纪人，需持有合法的房地产经纪人从业资质证书。这些都是可以找中介公司提供的。

专业态度。在与中介沟通的过程中，中介的态度是否专业、诚实，是否会根据你自身需求推荐合适的房子，可以作为判断参考。毕竟现在都是双向选择市场，彼此的信任、良好的沟通，才是达成交易的基础。

但！有一个原则：没有绝对靠谱的门店，只有靠谱的中介！所以，考察你的专属中介小哥，比考察门店更重要哦。

/// 关于居间合同 ///

二手房合同，需要格外注意这几个方面。

交易主体。交易前，买卖双方需要去房管所查档，卖方查抵押状态和房子有没有查封，查清产权拥有性，证明卖家有权利将房子出售。买方需查无房证明，证明自身购买条件符合资格。

房屋权利。签订买卖合同之前，主要是要查清这个房屋有没有被查封、有没有二押。

户口迁移。如关注户口是否迁移以及迁移的时间，需要在买卖合同上做出违约责任的特别约定：如果卖方违约需每日按总房价的千分之一（或者万分之五、千分之二均可）向买方支付违约金。 对于关注学区需要办理入学的买房，特别还要注意学区占用问题。

合同空白。在买卖合同上签名之前，所有的这个合同条款都要按照双方谈判的结果进行认真的填写。

附合同模板：（来源不动产登记中心官网，仅参考）

← 左右滑动查看《房地产买卖居间合同模板》-来自不动产登记中心官网→

以上合同，用于过户与打税，没有约束作用。

中介公司的房地产买卖居间合同有说明：买卖双方此后在房管所签署的房地产买卖合同是为办理房产转让而用，本合同才是三方最真实意思的表示，反映了事实的真相。其他任何书面文件或其他任何形式的承诺，声明及协议等与本合同内容不一致的，均与本合同约定为准。

/// 关于房款 ///

二手房房款一般分为定金、首付款、贷款放款或自筹资金二次付款、交房尾款。

定金。在与中介公司签订居间合同时支付，定金是直接交给中介公司，在支付前一定要核实清楚买卖房屋的基本信息，看看房产证是真是假，产权人是谁，房屋有无抵押贷款以及被查封等情况。

首付款。如直接支付给卖方有一定风险，可约定支付给第三方监管机构。不建议支付给中介公司。

贷款放款或自筹资金二次付款。同首付款。

交房尾款。正规房地产买卖局间合同都会有交楼保证金这一款项，基于交易能够顺利进行的考虑，卖方需在收到定金时，将款项交给经纪方，作为水电及如期的交房的保证金，在买卖双方交房手续正常后，经纪方将保证金无息退给卖方。

/// 关于费用 ///

在二手房交易过程中，最让人头痛的就是各种费用了。除购房款外，费用一般包括这些：

总费用=契税 个人所得税 增值税 各种工本费 中介费 评估费

虽然个人所得税、增值税等部分费用是由卖方支付，但是实际交易中，一般都会折算在房价中。

契税：建面90平以下，按1%；建面90来以上的，首套按1.5%，二套按2%。

个人所得税：满5唯一免收；非满5唯一，按2%。也可选择按照差额的20%来计算。

增值税：满2免征。（按限售政策，目前可售二手房均满2）

各种工本费：

产权转移登记费：80元/套（多出一人证增加10元）；

工本印花税：一般为5元/本

测绘费：部分镇街免收，部分镇街收取，收取按1.36元/平；

中介费：一般为1%-3%。

评估费：全款无需评估，当买方需要申请银行贷款时办理评估，是银行请外包公司评估的需要收费，只有个别银行不收。

以下标准仅供参考：

100万以下（含100万），按0.42%；

100万-500万（含500万），其中100万按0.42%，超出100万部分按0.3%；

500万-2000万（含2000万），按0.12%；

2000-5000万（含5000万），按0.06%；

5000万以上，按0.012%。

附费用参考表格：

/// 关于二手房贷款 ///

当购买二手房需要申请贷款时需要注意：二手房贷款年限、二手房的贷款额度、明确贷款未获批的处理方式。

二手房贷款年限。二手房的房龄、买家的年龄、土地使用期限都可能直播影响到贷款的年限。

多数银行目前的政策是“房龄 贷款年限≤30年”。对于房龄超过30年的二手房，银行很可能直接拒贷；

贷款到期日不能超过土地使用的到期年限；

贷款期限与借款人年龄之和不得超过60年。

二手房的贷款额度。二手房评估之后可以申请贷款，通常情况下商品住宅的额度最高可以达评估价的70％。

明确贷款未获批的处理方式。在签订合同时，需约定好如果贷款没有批准或者批准额度不够，应该如何处理。如约定贷款银行不能按照借款人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款情况，买卖双方所签订的二手房买卖合同应该解除，购房者所支付的房款应该全数退还等。

/// 关于过户及过户后 ///

过户是二手房交易的一个非常重要的步骤，只有过户后才能表明房屋在法律上转移给了第三人。需要注意过户的时间，以及预留一笔房款，在过户后结清。

户口迁移。前面也提到，签订合同时需约定好户口迁移时间。一般需在过户前办理好迁移；

过户时间。在签订合同时，需约定好办理过户的条件及时间。达到约定条件后，如违约需支付相关赔偿；

房屋设备清点。二手房买房人在签订房屋买卖合同时，应房屋设备及状态予以明确写明，二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收；

费用结清。确定过往物业费用、水电、燃气费用等已结清，户口等已迁移后，支付约定的尾款。

最后，附上东莞限购限贷政策（含新房、二手房）。

当然，一篇文章难以详尽所有，如有其他疑问或建议的，欢迎大家在评论区告诉房姐~

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