合生创展土地储备市值（半年报解读债务规模再下降）

8月30日中午，合生创展发布2022年中期业绩公告。报告显示，上半年合生创展实现归母净利润和净利润的同步增长，同时总负债、债务总额、净债务较2021年年末进一步下降，财务状况持续稳健。

业内人士表示，30年来合生创展始终遵循自己的战略“节奏”，在高端住宅保利润、改善型住宅及刚需住房保现金流，以及投资商业地产等投资物业以提供稳定持续现金流的业务发展模式下，稳步实现高质量的长期可持续发展。

严控债务规模 盈利能力稳定

报告显示，上半年合生创展实现营业收入约人民币110.16亿元；实现毛利为30.64亿港元，毛利率为23%；股权持有人应占溢利为63.9亿港元，同比增加13%；净利润63.01亿港元，同比增长11%；每股基本盈利为2.446港元，同比增长15%。

突出的盈利能力进一步夯实合生创展的财务状况。报告显示，截至6月末，合生创展债务总额1035亿港元，较2021年末1152亿港元下降10%，其中一年内到期债务占比为22%，较年末25%下降三个百分点。

债务规模的降低，得益于合生创展长期坚持审慎稳重的低杠杆发展策略和财务态度。受此影响，合生创展借贷成本逐年下降，债务结构不断优化。

数据显示，合生创展信用债仅占总有息负债余额8%，境内无公司债、中票等信用债余额，年内无到期公开市场债券。有息负债品种配置合理，90%以上均为资产抵押贷款；

受益于优质的财务状况，合生创展得到多家评级机构肯定。其中，6月15日联合资信通过对合生创展集团的信用状况进行综合分析和评估，确定其主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定；境外评级方面，6月20日标普评级发布评级报告，对合生创展集团维持评级B，展望稳定。

产品力进阶 缦系产品逆市破局

销售业绩方面，上半年合生创展录得合约销售额约人民币168.6亿元；其中物业合约销售约人民币154.62亿元；装修合约销售约为人民币13.98亿元，同比上升约29.2%。

具体来看，上半年，合生创展在广州及惠州共有26个在售物业项目，合约销售额为人民币41.08亿元，占集团合约销售总额24%，主要项目包括合生湖山国际、合生悦公馆及合生紫悦府。其中，在广州售出建筑面积合共为21.44万平方米，账面值为人民币36.85亿元；在惠州售出建筑面积合共为4.95万平方米，账面值为人民币4.23亿元。

在上海共有15个在售物业项目，售出建筑面积合共为11.68万平方米，账面值为人民币16.28亿元，占集团合约销售总额10%。销售额主要来源于昆山合颂兰亭及昆山合樾兰亭。

在北京及天津共有19个在售项目，售出建筑面积合共为31.47万平方米，账面值为人民币111.24亿元，占集团合约销售总额66%。其中合生世界村、缦合北京、金茂府二期及合生me悦为主要销售额来源。

良好的业绩离不开好产品的助力。多年来，合生创展始终坚持创新，持续提升产品力。资料显示，合生创展秉持“中高端精品发展战略”，围绕城市优质资产进行精耕细作，成功搭建并不断升级“顶级豪宅、中高端品质住宅、写字楼及公寓”三大住宅产品线，先后推出市场热销的合生·缦系、悦系、帝景系、骏景系、国际城系等一系列精品，并率先构建出了属于地产行业的特色产品IP。

其中，上半年合生缦系产品逆市破局，合计贡献销售业绩81.41亿港元，占总销售业绩的41%。据悉合生创展打造的合生缦系，对其拓展高端市场具有重要的战略意义，彰显出合生创展开创高端生活方式差异化的核心竞争力，缦系产品从设计、材质、施工、验收、持续交付服务、智能生活服务、铂金管家服务、黑金会籍服务、高端私属定制等向高端客户提供极致的生活体验，持续刷新高端市场标杆，全球顶级产业资源导入，加速价值兑现。

对市场的精准布局也有利于销售业绩的加速兑现。财报数据显示，截至6月末，合生创展土地储备达2923万平方米。其中其中地产板块的75%的土储和商业板块95%的土储都位于一线城市，为合生未来的持续盈利提供基石。

此外，8月3日晚间，合生创展发布公告称，全资附属公司上海合博房地产咨询有限公司7.9亿元收购上海老牌核心区域「豫园」的地块，目标地块的面积约为7523平方米。公告显示，合生创展计划将地块发展成为40座中式别墅，预计将在2023年3月或前后开始施工，并在2024年5月或前后开始预售。

科技赋能、轻重并举 多元业务拓宽长期发展路径

众所周知，管理红利时代，科技赋能、数字化转型是大势所趋。近几年，合生创展将科技赋能作为战略转型重点，运用智能化技术及管理方式，以科技平台为载体，合生创展已经构建从城市更新、地产开发、商业运营管理、物业管理、金融投资、基金管理到智慧服务全生命周期、全产业链的智慧管理平台。

其中，地产板块和商业板块持续保持一贯盈利水平，为合生提供稳健现金流。财报数据显示，上半年合生创展地产板块录得核心利润14.55亿港元，同比增长51%。

除了产品力的迭代更新外，地产板块稳健的盈利水平离不开合生创展操盘水平和营销模式的创新升级。合生创展利用科技手段，加速模式创新和转型升级，以新模式、新打法树立企业竞争优势。

据悉，合生创展将科技赋能推送至营销的各个环节合生创展将客户管理、智慧案场、在线交易、智慧交付串联打通，如打造VR看房、全景样板间、线上售楼处、直播卖房等平台，形成“网络看房、实景体验、营销预约跟进”的服务闭环。值得注意的是，早在2020年底，合生创展就成立电商管理中心，全面发力线上营销，建立了“网络看房、实景体验、营销预约跟进”的线上营销模式；去年合生还启动“合房宝”小程序，提升在线获客能力。

同时合生创展紧随时代潮流，面对逐渐成为消费主力的年轻客群，运用不同的营销手段频频出圈，凭借强大的焕新能力，开展“家有戏精合家欢、了不起的30岁、时光甄藏30年、万般皆可U意思、YI茶暖心、合你益起U意思、购房节、U意思研究所”等系列30周年主题的活动，抓住消费主力军的眼球，创造流量高地。同时各项目案场形成全维度联动，充分提升了合生业主参与感，形成业主、客户之间的粘度围合。无论是产品的年轻化，还是社群运营的年轻态，都在以更具个性的方式彰显其对年轻居住生活的主张，也在引领当下品质居住的新潮流，让打造的每一个社区更有温度。

此外，商业板块也已发展轻、重两大管理模式，形成双平台业务。其中，投资性房地产业务逆跌持平，在疫情的严峻形式下，商业的物业出租收入较去年同期持平，在租面积持平，持续地稳定地为集团贡献现金流；不动产运营及资产管理平台已开始对外输出合生商业轻资产委托管理业务，并获得市场的良好反应。

资料显示，合生创展拥有100余个商业地产项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米，超过80%的项目分布在北上广深等一线城市。其中，旗舰品牌合生汇已成为城市现象级商业地标，出租率动态保持在99%，北京、上海区域的日均客流突破12万人次，自有会员超过200万。在传统的合生汇产品线之外，以科技化、现代化管理为依托，新拓了MOHO高端商业综合体、泛文娱产品线以及MAHA产品线，助力于租金价格的上扬。

今年时值合生创展三十周年，30年来合生创展始终保持自身定力，利用科技手段赋能多元业务，坚持产品创新、营销模式升级，赋能品牌活力，以稳健的步伐和勇于创新的魄力穿越周期、稳健前行。

展望未来，合生创展表示将积极推动销售，加强回款力度，借助人工智能和大数据等智能化手段，全面提升营运管理效率，从而提高公司盈利能力。

长远来看，合生创展将继续坚持轻重结合的发展路线，以地产、商业、合生活、基建、投资在内的成熟板块为基础，构建丰富多元的全产业链生态圈，顺应行业步入高质量发展阶段的趋势，实现自身高质量、企业可持续发展，为股东带来长远的可观回报。