地产直播的奥义（阿桂聊商业地产投资）

昨天我们讲了商业地产收益法的估值公式：

V=NOI/CapRate

为了能让大家更好地理解，今天我们再把这个公式背后的逻辑给大家深入的讲一讲。首先这两个数字代表什么意思呢？

NOI代表的是在某一个时点的收益，我们现在是在谈投资，任何一笔投资都是追求收益的，你投了一笔钱在商业地产上，在某一个时点能收回来多少钱，就是你的NOI。

CapRate代表的是为了拿到上面的NOI，你能够接受的回报率。比如有人给你推荐一笔生意，你一定会问他，“你这件事收益率是多少呀？”、“只有5%呀！”、“那太低了，我不愿意做”。你这里谈的那个回报率就是CapRate。

V代表估值，它实际上表示的是你愿意在这样的一个收益率下，为了得到你认可的那笔收益，所愿意出的钱。

如果你炒股的话，就能更好理解这个逻辑，因为投资一个商业地产，跟投资股票是一个逻辑。

假如现在有一家企业要上市，它的账面资产是2个亿，每年的净收益是2500万。上市企业有一个指标叫市盈率，就是本益比，意思是本钱跟收益的比。那它在没上市前的市盈率是8倍。

一旦上市就有溢价，比如市盈率增加到10倍，那它的估值就是2.5个亿，企业家赚了5000万。当然国内的市盈率远不止10倍，沪市平均是15倍，深市平均30倍。

那现在你没有投资企业，而是投资了一个商业地产项目。投资还是2个亿，每年净收益还是2500万。那你的收益率是多少呢？就是分子和分母换了个位置，是12.5%。

现在我愿意用10%的收益率收购你的项目，那你这个楼的估值就是2.5个亿，你赚了5000万。当然目前在国内商业项目收购中，CapRate的要求没有那么高，一线城市是4%左右，二线城市是6左右。

这两种算法其实是一个逻辑，只不过一个用了乘法，一个用了除法，所以你会玩股票，就能懂得商业地产的估值。（未完待续）